На милость покупателя
Нередко можно слышать, что до кризиса был рынок продавца, теперь пришел рынок покупателя. Так ли это? Своими мыслями на сей счет делится Светлана Марочкина, аттестованный специалист Гильдии риелторов Московской области.
– Вспомним историю вопроса. В августе 1998-го разразился кризис и рубль рухнул, ситуация в экономике сложилась весьма печальная. Потом пришло время стагнации, после чего в 2002–2003 годах начался плавный рост. Отсюда и берет начало «рынок продавца».
Почему продавца? Да потому что покупателей было в избытке, и они брали все. Причем без вопросов, поскольку назавтра цены могли увеличиться. Они и увеличивались. Одновременно надувался денежный пузырь, который затем лопнул в октябре 2008-го… И как мы знаем, первым он лопнул в Америке.
Покупательская способность (а тем более – возможность приобретать жилье по заоблачным ценам) снизилась. Начались сокращения и увольнения, урезание зарплат, бонусов и премий. Банки приостановили ипотечную деятельность. Инвестиционные сделки, что логично, ушли с рынка. Осталась именно та часть покупателей, которым действительно необходимо было решать жилищные или финансовые вопросы, заметно больше стало альтернативных сделок.
В результате сделки начали совершаться по ценам уровня покупательской способности. И те продавцы, кому необходимо было решить свои вопросы в реальные сроки, стали снижать цены до приемлемого уровня – до уровня покупательского спроса. Ведь только реальная цена предложения может служить залогом совершения сделки купли-продажи.
Те же продавцы, которые решили «не сдаваться», до сих пор могут видеть свои объекты в риелторских базах нетронутыми. Спроса на них нет.
При этом многие уверены в своей правоте и пытаются убедить представителей агентств, что продавать нужно по высоким ценам. Некоторые при этом учат риелторов, что и как им надо делать: «А вы поставьте рекламку с пометкой «торг», я потом поторгуюсь…»
К сожалению, покупатели тоже не всегда реально оценивают свои возможности. Ипотека опять стала возрождаться, но люди, которые идут за кредитами, порой неверно соотносят свои желания и возможности.
Например, молодой человек хочет купить в Раменском районе, в Быкове дом с землей за три млн рублей. Хочет и уверен, что именно столько дом и должен стоить (ведь после кризиса цены снизились и с чего бы им расти?). Но подобных объектов по таким ценам в этом месте просто не существует. Дом, о котором он мечтает, стоит никак не меньше пяти млн.
В Раменском районе примерно 20 строек, и застройщики держат определенный уровень цен, не повышая их. И мы, риелторы, пытаемся объяснить продавцам, которые выходят на вторичный рынок, что старая хрущевка не может стоить 80 тыс. за «квадрат», потому что покупатель предпочтет квартиру в новостройке, где стоимость метра не превышает 50 тыс.
Сегодня цену диктуют не продавцы, а покупатели. Своим спросом они регулируют ценообразование на рынке, хотя не все продавцы это пока осознали.