На природу!
Считается, что жизнь в столице утомляет. Поэтому добротный загородный домик – это то, что нужно, чтобы отдохнуть и привести нервы в порядок. Но удачный ли сейчас момент для подобной покупки? Может, стоит еще подождать?
Дорожает только хорошее
Основная тенденция на загородном рынке в этом году – уменьшение числа новых коттеджных поселков. Так считает руководитель департамента загородной недвижимости компании Penny lane realty Дмитрий Цветков. Если весной прошлого года на подмосковный рынок их вышло 44, то в первом квартале нынешнего года – всего 20. Причем большая часть этих поселков все еще распродается как участки без подряда. То есть фактически продается только земля.
А что происходит со спросом? Риелторские компании пока что фиксируют лишь резкий всплеск обращений. По их числу месяцы этого года, даже включая «глухой» январь, показывают результаты, не худшие, чем лучшие месяцы года прошедшего.
Но выбор-то хороших домов невелик. В риелторских базах годами висят неинтересные предложения по завышенным ценам. Например: качественный дом в 60 км от столицы, но продается он по цене коттеджа, находящегося в двадцатикилометровой зоне. Или дом, за который выручить хотят гораздо большую сумму, чем он того стоит. Ту, которую вложил в его строительство хозяин в предкризисные годы, когда цены на материалы были значительно выше.
Дом нужен, но не срочно
Сегодня покупатель не спешит вкладывать в первый попавшийся дом ту сумму, которую он планировал заплатить. Неинтересные объекты долго не уходят с рынка, поэтому и цены не особенно растут. А покупатели ездят, смотрят и ничего не выбирают, надеясь когда-нибудь все-таки найти дом своей мечты. Но эта тенденция оказывает влияние на то, что девелоперы, в прошлые годы заморозившие проекты, начали их размораживать. Причем такая «разморозка» проходит с реконцепцией. Девелоперы, задумавшие изначально дорогие проекты, теперь от них отказываются: снижают площади домов, участков, а соответственно – и цены на свой товар. Пока это характерно лишь для рынка коттеджных поселков, которые строятся уже давно. Но уже есть компании, подумывающие о введении поселков новых, более экономичных форматов.
Сегодня застройщики понимают, что коттедж на начальных этапах возведения не продашь. Покупатель боится вкладывать деньги в проект, который неизвестно, будет ли доведен до конца. Неизвестно и когда это случится. Поэтому на первичном рынке реализовать сегодня можно лишь дома в практически достроенных поселках.
У продавцов существует правило: нет такого объекта, негативные качества которого нельзя было бы компенсировать низкой ценой. Но в то же время большая часть «загородки» переоценена, так как продается много вторички. Хватает и точечных застройщиков дорогой загородной недвижимости. Построив на свои деньги, они не расположены терять вложенные средства, поэтому готовы ждать своего покупателя годами, не снижая
цен.
Так в какую же сумму сегодня обойдется загородный дом?
Вот цены на подмосковном загородном рынке недвижимости, приведенные агентст-вом A-Realty Group.
Прежде всего, на стоимость загородных участков в Московской области влияет удаленность от столицы. Как правило, участки без подряда на расстоянии 30–40 км от Москвы могут обойтись в 1,5–2 млн руб. Земля в 80–90 км сегодня начинает пользоваться спросом, но стоит значительно дешевле. Около 300–400 тыс. руб. обойдется покупателю участок земли без коммуникаций. Что же касается участков с готовыми домами, то тут среднюю стоимость рассчитать весьма проблематично: все зависит от качества и класса дома. Например, участок с домом на небольшом расстоянии от города стоит около 10–15 млн руб. Причем построить дом выйдет покупателю практически в 2 раза дешевле, чем брать готовый.
Однако спрос на землю с подрядом все же есть. Наиболее востребованы участки на расстоянии от 50 км и более стоимостью, не превышающей 2 млн руб. с возможностью зимнего использования дома. Соответственно, цена загородных участков с подрядом на близком расстоянии от Москвы колеблется от 15 до 30 млн руб.
Что же касается элитных коттеджных поселков на престижных направлениях в двадцатикилометровой зоне от столицы, то, по информации Penny lane realty, средние цены на дом с участком здесь около 10 млн долларов.
«Критическая масса клиентов нарастает, – считает Дмитрий Цветков. – Людей, которые ездят на показы, стало больше, чем весной прошлого года, раза в полтора. Если на хороший объект цена снижается, то он «улетает» буквально за две недели».
О чем говорят такие изменения на рынке? Прежде всего, о том, что интерес покупателей к загородному рынку в конце концов перерастет в реальные сделки, а это будет способствовать росту цен.
Послекризисный рынок оживает, и об этом говорит не только активизировавшийся спрос, но и явления на других рынках. Оживление на автомобильном давно произошло, на рынке городской «вторички» – тоже, не говоря уже о городских новостройках.
По мнению тех, кто строит и продает недвижимость, оживлению загородного рынка будет способствовать то, что многие девелоперы, занимавшиеся элитой, уже переключились на эконом-класс и начинают раскручивать недорогие проекты. Строительство поселков, где загородный дом с участком можно приобрести по цене трехкомнатной квартиры в спальном районе столицы, уже привлекает много желающих. Ведь загородный образ жизни имеет ряд преимуществ: есть свой земельный участок, не надо думать, куда ставить машину, плюс жизнь на природе.
Спрос и налоги
Многих волнует вопрос, какие налоги придется платить владельцам загородного жилья после введения единого налога на недвижимость. Пока что прогнозы неутешительные, ведь по замыслу авторов реформы основное налоговое бремя должно лечь на тех, кто живет в домах площадью больше 100–150 кв. м, расположенных на участках больше 6 соток. Уже в этом году налог на землю и имущество физических лиц заметно вырос. Знаю людей, собственников домов площадью 200–250 м в далеко не самых престижных местах, получивших в этом году «письма счастья» из налоговой с требованием заплатить аж по 100000 рублей. Что будет дальше?
По мнению генерального директора Penny lane realty Георгия Дзагурова, изменение налогового законодательства вряд ли существенно отразится на спросе на загородную недвижимость. Во-первых, потому что нас ждет скорее всего, плавное повышение налоговых ставок. А во-вторых, загородная недвижимость для большинства людей является не основным, а вторым домом. Приобретая его, люди понимают, что его придется содержать, и добровольно идут на это.
Концептуальные поселки
Чем можно привлечь покупателя в тот или иной коттеджный поселок: яхт-клубом, гольф-полем, какой-то немыслимой инфраструктурой? Во все это нужно вкладывать деньги, причем, немалые, что, естественно, не удешевит проект. Некоторые компании, чтобы сделать свой коттеджный поселок более доступным, идут другим путем. Выбирают идею, концепцию и, согласно ей, застраиваются. Стилизованные концептуальные поселки ориентированны на достаточно узкую целевую аудиторию любителей конкретного стиля. Это новая тенденция на рынке загородной недвижимости.
Например, девелоперская группа «Интегра» сейчас распродает «японский» поселок бизнес-класса EastЛандия (99 км по Новорижскому шоссе). Этой же компании принадлежит и другая загородная концепция. Поселок эконом-класса «Ясногорье» (90 км Новокаширского шоссе). Его основной идеей является ностальгический «дом в деревне». Из концептуальных поселков известен и еще один – класса эконом-комфорт: «Новорижские Озера» (в 109 км от Москвы по Новорижскому шоссе). Идея его создания – окружить владельцев недвижимости атмосферой финской деревни.