Переходим на дачное время
Жара и пожары прошлого лета, затяжная нынешняя зима не могли не сказаться на рынке загородной аренды: в феврале и марте желающих снять дачу или коттедж во всех сегментах рынка было немного. Но уже первые теплые дни показали: ситуация исправляется…
Вместо февраля – апрель
«Погода действительно сдвинула все сроки, – считает руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Белый лев» Юлия Владимирцева. – Поиском летних дач потенциальные арендаторы начали заниматься только в последние дни марта. Сейчас заявок много, показы загородной недвижимости идут постоянно. В отличие от предыдущих лет клиенты не особенно «перебирают» варианты, хотя пока предложений хватает. Более того, за хорошие дома по интересным для клиентов направлениям, сами арендаторы готовы платить больше, чем просят хозяева».
Например, такая стандартная ситуация. Собственники показывают дом нескольким клиентам, которых привезли агенты от разных агентств. Если дом хороший, то его готовы арендовать сразу несколько человек. В итоге он достается тому, кто обещает за аренду большую сумму.
Управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова также считает, что в этом году именно сейчас, в апреле, – самое время для подбора варианта. Традиционно собственники предпочитают решить все вопросы с арендой до мая, поскольку в этом месяце много праздничных дней, и начинается сезон отпусков. Ведь в конце мая и начале лета все лакомые кусочки уже сданы в аренду, для выбора остается в основном неликвид. Это либо варианты с явно завышенной ценой, либо с какими-нибудь недостатками. Например, дома, расположенные за МКАД более чем на 30 км. Или коттеджи и дачи, сдающиеся с хозяевами. К не очень ликвидным вариантам относятся и хорошие дома, но находящиеся рядом с промышленными районами или в частном секторе подмосковных городов.
Что новенького?
В чем же кроме сдвинутых сроков аренды отличие нынешнего дачного сезона от предыдущих? Где москвичи предпочитают снимать дома и дачи на лето? И как складываются цены?
По данным компании EVANS, по сравнению с прошлым годом рынок загородной аренды изменился незначительно. Спрос увеличился примерно на 4–6%. А коттеджей, которые собственники хотят сдать, в первом квартале года примерно на 15% больше, чем в тот же прошлый период.
Что касается ценовой ситуации, то она практически не изменилась. Аренда домов с отделкой, качественным ремонтом и централизованными коммуникациями в организованных поселках на престижных направлениях Подмосковья по-прежнему высока. Хотя, по мнению специалистов, есть предложения, где ее стоимость явно завышена. И переоцененных объектов немало: например, хороших домов, но находящихся в сильном удалении от Москвы. Многие собственники не учитывают всех факторов при оценке своей недвижимости. Именно такие дома сдать бывает непросто.
Из личного опыта
Небольшое отступление. Несколько лет назад, еще до кризиса, решив подработать в весенний сезон – самый «хлебный» на загородном рынке, – я устроилась в агентство, клиентами которого были в основном представители бизнес-класса. Помню, что уровень реальных цен на востребованное загородное жилье тогда меня удивил.
«Кто же может себе позволить аренду дачи за 150–200 тысяч рублей в месяц – наивно полагала я. – И это при том, что владельцы домов хотели сдать свою недвижимость не менее чем на 5–6 месяцев, часто запрашивая предоплату за весь срок». То есть они страховали себя от того, что посреди лета арендаторы просто передумают жить в съемном доме и съедут.
Еще больше меня удивило число желающих платить такие деньги – они шли потоком. С заявками на съем домов дешевле 100 тысяч рублей в месяц в агентстве практически никто не работал. Риелторы объясняли это так: те, кто хочет заплатить меньше, реально не представляют себе ситуацию на рынке. С ними придется поколесить по Подмосковью, показывая варианты. Ведь требования у таких арендаторов высокие, но увеличивать свой бюджет люди не спешат. Поэтому гораздо проще работать с теми, кто знает рынок и готов к ценам, которые запрашивают собственники. Тем более что таких, ориентирующихся в реальных ценах на рынке, хоть отбавляй.
И действительно, начав заниматься не готовыми к хозяйским ценам клиентами, я поняла, как много платежеспособных людей готовы арендовать дачу. Как правило, все, кто рассчитывал на дом бизнес-класса в коттеджном поселке на Севере, Юго-Западе и Западе области, не далее 30 км от кольцевой, «поднимались в цене» и соглашались на хозяйские условия. Ведь до кризиса рынок на все 100% был именно тех, кто сдает. Арендодатели диктовали условия. Во время и после кризиса цены и спрос на загородную аренду, конечно же, менялись. Но риелторы в один голос утверждают, что уже прошлой весной эти два показателя вернулись на докризисный уровень.
Экономичный вариант
И прежде, и сейчас понятие сегмента «эконом-класс» на загородном арендном рынке было довольно расплывчатое. Экономичный загородный вариант – это и дача на шести сотках с щитовым домиком и летним водопроводом, и новый кирпичный или деревянный дом в деревне или в том же самом СНТ с удобствами. Эконом – это и комнатка или гостевой дом у хозяйки в стородачном месте… Другими словами, вариантов много. И ценовой диапазон экономичного жилья широк. Это от 10–15 тысяч рублей в месяц за аренду скромной дачки где-нибудь в 60 км от МКАД или дачной комнаты, гостевого летнего домика на участке с хозяйкой – до тех же 100 000 рублей, а то и более в месяц. За такую сумму можно снять добротный дом со всеми коммуникациями в деревне, стародачном месте, садовом товариществе – в радиусе 30–50 км от столицы. А по некоторым южным и восточным направлениям и еще ближе. От домов бизнес-класса относительно дорогие экономичные варианты отличает главным образом то, что расположены дома в неорганизованных поселках: отсутствует охрана, часто не очень хорошие к домам подъезды…
«Более дорогие варианты класса эконом арендуются в основном через агентство, – комментирует ситуацию Юлия Владимирцева. – Но что касается недорогих дачек, то в основном те, кто их сдает и снимает, находят друг друга на различных интернет-порталах. Договариваются о просмотре, заключают договор между собой. Еще один способ аренды – поездка непосредственно туда, где хотелось бы снять дом».
Востребованные в бизнес-классе
По данным Penny Lane Realty, сегодня в этом сегменте наибольшим спросом пользуются дома, сдающиеся в диапазоне 10 тыс.$. За такую сумму можно арендовать меблированный коттедж в высококачественном охраняемом загородном поселке с развитой инфраструктурой в 30 км от МКАД по востребованному направлению, общей площадью 300–400 кв. м.
Самый востребованный дом – площадью 350–400 кв. м расположен в диапазоне 30 км от Москвы. По данным компании, все больше арендаторов хотят проживать за городом круглый год. Так, если 60% клиентов предполагают снять коттедж только на теплые месяцы, то 40% заинтересованы в круглогодичной аренде. Но традиционно всплеск активности приходится именно на весенние месяцы, потому что арендодатели хотят «захватить» лето.
Директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков находит такие отличия этого сезона от предыдущих: среди клиентов с ограниченным бюджетом стали востребованы дома в аренду в дальнем Подмосковье. Спрос на хорошие недорогие дома, расположенные пусть и далековато, растет. Интерес к дальним дачам появился еще в прошлом году. Связано это с ростом цен на аренду недвижимости, расположенной в пределах 30 км от столицы, вследствие чего арендаторы вынуждены расширять диапазон поиска и рассматривать отдаленные от столицы предложения.
Самые дорогие
Важной тенденцией этого года, по мнению специалистов, на рынке аренды стало оживление внимания клиентов к дорогим, адекватно оцененным предложениям. Что же выбирают те, для кого цена – вопрос второй, и важна аренда в конкретном месте, в конкретном поселке?
Самым престижным, по данным компании EVANS, остается поселок «Сады Мейендорф», за которым с минимальным отставанием следует коттеджный поселок «Ландшафт». За ними идут уже все другие предложения Рублевки. После Рублево-Успенского шоссе по популярности и ценам можно выстроить направления так: Новорижскоe, Киевскоe и Минское. Для тех, кто выбирает дома не для проживания, а для отдыха, принципиальным условием является незагруженность трассы. Многим интересны также Дмитровское и Осташковское шоссе. Те, кто хочет иметь дом у воды, обычно ищут варианты по этим направлениям. Особое место неподалеку от водоема занимает «ПИРогово» – уникальный поселок с гольф-полем, причалом и лесом с интересной архитектурой.
Что же представляют из себя самые дорогие дома?
Как один из таких Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty) называет дом в коттеджном поселке «Никольская слобода», расположенном в 12 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Ежемесячная аренда его составляет 50 тыс.$. На участке размером в 100 соток проведены все ладшафтные работы, оборудован искусственный прудик с беседкой. Кроме основного дома, площадью 650 кв. м, на участке есть три дополнительных строения. Это гараж на четыре автомашины с квартирой для персонала, SPA-комплекс с двумя банями, своей кухней, столовой, каминной, комнатой отдыха и гостевой спальней.
Аренда самого дорогого объекта на Рублево-Успенском шоссе составляет 70 тыс.$. За эти деньги предлагается дом площадью 900 кв. м, расположенный в 9 км от МКАД в Жуковке, с высококачественной внутренней отделкой и меблировкой. Имеется бассейн, тренажерный зал, бильярдная комната. Площадь лесного участка – 41 сотка.