Вокруг налогов и вычетов
В последние годы в законодательство внесен ряд изменений, которые расширили круг льгот, положенных при совершении сделок купли-продажи. О том, как ими пользоваться, рассказывает главный юрист агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира Дейнека.
– Раньше при продаже квартиры (не важно, сколько лет она находилась у вас в собственности) нужно было подавать декларацию. Сейчас, если квартира пробыла в собственности три года, делать этого не требуется. Я ничего не перепутал?
– Да, все так. Федеральным законом № 368-ФЗ от 27.12.2010 в Налоговый кодекс РФ внесены соответствующие поправки. Теперь не подлежит налогообложению доход, получаемый от продажи жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе. Это же правило распространяется на продажу иного имущества, находившегося в собственности три года и более.
Действие нового положения распространили на отношения, возникшие с 1 января 2009 года. Иными словами, за проданное после 1.01.2009 имущество, которое находилось у вас в собственности три года и больше, отчитываться не нужно. В налоговую инспекцию можно не ходить и налоговую декларацию не подавать.
– Часто возникают ситуации, когда человек продает квартиру, которая была у него в собственности меньше трех лет, и в то же время покупает новую. Что будет с налогами? Дохода же нет…
– Налоговые органы рассматривают данную ситуацию как совершение двух независимых сделок, которые оформлены двумя договорами купли-продажи. Соответственно, у продавца возникает доход от продажи недвижимости в сумме, вырученной за квартиру. И этот доход является налоговой базой для расчета НДФЛ. Как продавец по одной сделке и как покупатель – по другой, гражданин имеет право воспользоваться налоговыми вычетами.
– Если год или два назад человек купил квартиру за пять млн рублей, а сейчас продает ее примерно за ту же сумму, то он не имеет дохода. Раз так, то по логике не должно быть и налогов…
– В данной ситуации при декларировании доходов нужно заявить об их уменьшении на сумму произведенных расходов. Если продать квартиру за ту же сумму, то налог не возникает. Если стоимость квартиры возросла, налог будет начислен на разницу стоимости квартиры при продаже и пяти млн рублей.
– Тогда почему в договоре люди не прописывают полную сумму, если квартира не пробыла в собственности три года? Чего боятся?
– Во-первых, не все желают платить налоги (если налог возникает). Во-вторых, не все знают о своих льготах. К сожалению, немаловажную роль играет позиция налоговой инспекции. На вопрос одной нашей клиентки в налоговой инспекции по месту жительства в трех разных кабинетах озвучили совершенно разную позицию: «будете платить налог», «не будете платить налог», «может быть, не будете платить налог».
– Как быть в ситуации, когда человек прожил в квартире, к примеру, четыре года, льготу по налогу не выбрал, но по ряду причин ему приходится это жилье продавать и покупать новое? Эта льгота у него уже пропадает? Вычет же, как следует из закона, дается только один раз.
– Право использовать остаток налогового вычета, связанного с покупкой недвижимого имущества, не прекращается, даже если впоследствии имущество будет продано. Ранее налоговики отказывали в получении вычета (его остатка), если имущество выбыло из собственности налогоплательщика. Сейчас ситуация изменилась. Из письма Минфина РФ от 18.02.2009 № 03-04-05-01/66 следует: «Если при приобретении квартиры полностью не использован имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, то его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования независимо от того, что в эти периоды квартира уже не находилась в собственности».
– Значит ли это, что квартиру я продал, а вычет с нее буду получать?
– Именно так.
– Или такая ситуация. Если квартира приобретена на имя одного из супругов, то может ли другой супруг воспользоваться вычетом? Это же их совместная собственность.
– Если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество, считается, что имущество находится в общей совместной собственности. Каждый из супругов имеет при этом право на имущественный налоговый вычет вне зависимости от того, на чье имя оно оформлено.
Когда имущество находится в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением. К примеру, муж берет на себя сумму в 1,2 млн, а жене тогда остается только 800 тыс. рублей, поскольку максимальный размер имущественного налогового вычета составляет два млн, и перекрывать его по закону супруги не имеют права. Данный вывод следует из письма ФНС РФ от 13.04.2010 № 03-04-05/9-197.
– Есть такой термин «замена вычета». Что имеется в виду? И какая польза от «замены» для покупателя или продавца квартиры? Поясните.
– Налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. Такие расходы должны быть документально подтверждены. При этом вычет можно только заменить.
Одновременно уменьшить доходы и на сумму вычета, и на сумму произведенных расходов в отношении одного объекта нельзя. Однако при продаже в одном налоговом периоде (например, двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет), налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до одного млн рублей. И одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением. Об этом сказано в Письме Минфина РФ от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48.
– Можно для наглядности показать это на примере?
– Допустим, в 2009 году было продано две квартиры. Одна из них куплена год назад за пять млн рублей и продана за ту же сумму. Вторая получена в наследство два года назад и продана за три млн. Расчет налога может быть следующий.
По первой квартире уменьшаем сумму дохода на сумму произведенных расходов, то есть из пяти млн вычитаем пять млн и получаем ноль. Таким образом, налогооблагаемый доход равен нулю.
По второй квартире применяем вычет, равный одному млн рублей (так как в собственности квартира менее трех лет). Из трех млн вычитаем один млн и получаем два млн рублей. Это доход, который подпадает под налогообложение. При ставке в 13% размер налога составит 260 тыс. рублей.
– Как происходят вычеты по ипотеке? Всегда ли можно вернуть 13% от суммы выплаченных процентов по кредиту? В каких случаях могут не предоставить вычет?
– Факт осуществления расходов на уплату процентов по ипотечным кредитам налогоплательщику необходимо подтвердить. Для этого в инспекцию надо представить:
– копию кредитного (ипотечного) договора;
– копию графика погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору;
– справку организации, выдавшей кредит, об уплаченных в отчетном налоговом периоде процентах за пользование кредитом;
– платежные документы, подтверждающие уплату процентов (например, банковскую выписку по счету).
Об этом сказано в Письме УФНС России по г. Москве от 05.10.2009 № 20-14/4/103408.
Если же гражданин не является налогоплательщиком НДФЛ, и если в налоговую инспекцию не будут предоставлены требуемые документы, то в предоставлении вычета могут отказать.
– Один из наших читателей задает такой вопрос. Квартиру он купил в 2008 году. У прежнего хозяина налог на недвижимость не брали, он был от него освобожден. Не присылают квитанции из налоговой и новому владельцу. Как быть в этой ситуации? Ждать или идти самому в налоговую инспекцию? Если не пойти, то что потом грозит – штраф или списание налогов за истечением срока давности?
– Несмотря на то, что обязанность по уплате налога на имущество возникает только после даты получения налогоплательщиком налогового уведомления, покупателю квартиры все же лучше сходить в налоговую инспекцию и уточнить факт направления ему такого уведомления. Неполучение уведомления (по разным причинам), если оно все же было ему направлено, может повлечь начисление пени.
– И каков срок давности?
– Федеральным законом от 28.11.2009 № 283-ФЗ внесены изменения в п. 10 ст. 5 Закона РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц». Согласно этим изменениям налоговая инспекция может направить налогоплательщику уведомления об уплате налога на имущество физических лиц только за три налоговых периода, предшествующих календарному году их направления. Таким образом, если гражданин в 2010-м или более позднем году получит уведомление об уплате данного налога за более чем трехлетний период, то такое уведомление можно проигнорировать.