В чистом поле и без подряда
По данным компании «Маршал эстейт», более 80% новых проектов на рынке загородной недвижимости приходится на участки без подряда.
За короткое время земельные наделы, которые еще два года назад продавались преимущественно оптом, стали самым ходовым розничным товаром, и сегодня составляют уже более половины предложений на рынке. По прогнозам, 75% составляют участки без обязательного подряда на строительство.
Продажа таких участков началась в отдельных местах с 2007 года и приобрела массовый характер во второй половине 2008-го. Сегодня почти каждая вторая покупка – покупка участка без подряда.
– Появление этого продукта связано с постепенным затовариванием отдельных направлений и развитием спроса на сегмент эконом, – считает директор по продажам поселка «Окская слобода» Дмитрий Герасимов. – Кроме того, активное развитие формата участков без подряда – результат финансово-экономического кризиса, заставившего обе стороны – и продавцов, и покупателей – осторожнее относиться к затратам и пересматривать свои модели рыночного поведения.
Одна из причин появления участков без подряда на рынке розничной торговли – провал на оптовом рынке. С начала 2009-го не было почти ни одной крупной сделки. Компании, которые к этому времени уже обладали большими земельными наделами, принялись продавать их в розницу, чтобы окупить вложения. Крупные участки стали межевать на куски в 8–20 соток – в основном это предложения в сегменте эконом в радиусе 50 километров от Москвы и далее, где цена за сотку начинается от 20 тысяч рублей без коммуникаций.
Рынок это предложение воспринял довольно хорошо, несмотря на то, что в половине таких проектов прокладка коммуникаций и общая инфраструктура поселка либо вообще не предусмотрены, либо просто обещаны. И, можно сказать, только благодаря участкам без подряда наметилось явное оживление на рынке.
Вслед за крупными компаниями такие участки начали продавать девелоперы – как в составе организованных коттеджных поселков, так и отдельными проектами. 80% игроков рынка, вышедших с проектами в 2008 году, подвергли их концепции модернизации и упрощению, отвечая реалиям спроса. В результате вторые и третьи очереди запланированных концепцией коттеджей стали продаваться в формате «без подряда».
Сегодня в экономклассе около 90% новых проектов – участки подобного вида. Землю в этом сегменте можно купить за 50–60 тыс. рублей за сотку, да еще и в рассрочку. Очевидно, что покупатель пока заинтересован в таких предложениях.
В бизнес-классе подобные проекты тоже есть, однако этот сегмент сегодня с трудом выживает при похудевших кошельках покупателей. Здесь уже начали продавать свои сотки по цене вчерашнего эконома – по 150 000–200 000 рублей.
В элитном сегменте продавец пытается держать цену, но при появлении реального покупателя снижает ее до уровня вчерашнего бизнес-класса – от 300 000 рублей за сотку. Даже эксклюзивные участки на раскрученных направлениях сегодня готовы продавать с 50-процентным дисконтом.
Наиболее быстро продаются участки, где стоимость сотки минимальна: объем предложения в ценовом диапазоне 75 000–100 000 рублей за сотку с коммуникациями очень ограничен. Рынок более дорогих объектов (100 000–150 000 за сотку с коммуникациями) уже перегружен, однако такие объекты все равно продаются довольно хорошо.
Несмотря на снижение цен на рынке почти на 30% (многие проекты понизились до себестоимости) – покупатель все же разборчив и ждет еще более дешевых предложений.
Возможно, в этом году его ожидания оправдаются – старые проекты, даже по цене строительства, не смогут конкурировать с новыми в цене, если она достигнет 30 000–50 000 рулей за дачную сотку.
В то же время не исключено, что демпинговые цены новых проектов будут объясняться полным отсутствием подведенных коммуникаций, нисколько не подешевевших за время кризиса. Покупателю останется выбирать – приобретать участок в серьезном проекте по 100 000 за сотку или в чистом поле, но в два-три раза дешевле.