Квартира всегда превратится в валюту
Покупатели недвижимости обычно с нетерпением ждут лета, планируя именно в это время удачно решить жилищный вопрос. Насколько оправданны их надежды? Чего стоит ждать от начавшегося дачно-отпускного сезона? На эти вопросы корреспондента «КР» отвечает Вячеслав Шеянов, генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА».
– На мой взгляд, ничего из ряда вон выходящего нынешним летом не предвидится – рынок стабилен и предсказуем. Часть продавцов уезжает на дачи, снимая квартиры с продажи, а потому наступит небольшое затишье.
– Когда продавцы уезжают, становится меньше объектов, а спрос не уменьшается. Следовательно, цены должны среагировать…
– Да, небольшое их повышение, скорее всего, будет даже летом. Но именно – совсем небольшое. Покупателей отнюдь не так много, чтобы даже при уменьшении предложения они могли существенно ускорить оборот рынка.
Почему еще цены могут чуть подрасти? Как правило, в это время отмечается некоторый наплыв покупателей из регионов. Им нужно во чтобы то ни стало приобрести до осени жилье либо для себя, либо для детей, поступивших в вузы. Такие покупатели сравнительно легко идут на повышение. Москвичи же, лучше ориентируясь в ситуациях на рынке, предпочитают решать проблему без спешки. Многие ждут, когда станет доступна ипотека. Сейчас о ней говорят так много, что это вселяет уверенность: вот-вот начнется…
– Только, к сожалению, реанимируют ипотеку больше на словах. Я лично особых прорывов не вижу. А вы?
– Я тоже, хотя очереди за ипотекой действительно есть. Но сейчас правильнее говорить не об оживлении рынка ипотеки, а о неготовности банков к оживлению населения… Банки просто не успевают обрабатывать заявки клиентов. Потому и очереди за ипотекой.
– Может быть, андеррайтинг стал более жестким, потому и не успевают?
– Именно на стадии андеррайтинга и образуется очередь. Во время кризиса штаты кредитно-финансовых учреждений сократились, никто же не ожидал такого наплыва клиентов. Не стоит забывать и том, что банки должны принять всех желающих и выслушать их. Может быть, человеку и не дадут кредит, но выслушать его обязаны.
– Вячеслав Анатольевич, аналитики рынка говорят, что запас квартир начинает таять, а новых мало. Для покупателей может наступить невеселая пора.
– Никакой опасности не вижу. Да, число квартир снижается, но в этом нет ничего страшного. Многие попросту отложили все вопросы купли-продажи до осени.
– Понятно, что продавцам спешить незачем. Они считают, что в сентябре-октябре цены подрастут, и они продадут жилье выгоднее.
– Примерно такая схема заложена в голове почти каждого из них. Но вот пришла осень, и они выставили свои квартиры на рынок. Тогда на основании чего будут расти цены? Квартир-то станет больше, выбор – богаче. Разве будет покупатель при подобном раскладе платить больше? Вряд ли.
– Многие риелторы и аналитики полагают, что квартиры в панельных домах раскупаются заметно быстрее. У вас есть такое ощущение?
– Есть. Но эта тенденция связана, в первую очередь, не с конструктивными и технологическими особенностями жилья, а с его объемами, которые выставлены на рынок. Объемы квартир в панельных домах выросли.
И еще. На мой взгляд, увеличение числа сделок по приобретению дешевого московского жилья говорит о том, что на рынок вернулись инвесторы.
– Вы имеете в виду, что инвесторы – спекулянты?
– В определенном смысле можно и так сказать. Выход инвесторов на рынок – важный фактор, влияющий на настроения всех его участников. Вкладываться в новостройки инвесторы уже побаиваются – это рискованные операции. Те покупатели, у кого есть деньги, стараются приобрести квартиру на вторичном рынке. Ведь с новостройками сложилась ситуация, при которой, даже если компания-застройщик свято соблюдает 214-й ФЗ, то стопроцентное исполнение сроков получения квартиры дольщиком все равно остается под вопросом.
– Деньги от новостроек обычно отбивают на аренде?
– Как правило, инвесторы, которые вкладывают деньги, люди грамотные. Они просчитывают все.
– Но те, кто купил заранее, недвижимость массово на рынок пока не выбрасывают. Они выпускают квартиры в продажу медленно, маленькими порциями. Это, наверное, и удерживает рынок в некоем равновесии?
– Совершенно верно. Вопрос даже не в том, какими порциями на рынке выпускаются квартиры, а в том, что их хозяева стремятся обезопасить свои сбережения. Раньше это была валюта, сейчас все не так однозначно. Возможно, хранить сбережения в кв. метрах не всегда эффективно, зато надежно – надежно во все времена. Квартиру всегда можно превратить в любую валюту.
– А если покупать не в инвестиционных целях, то, может быть, не стоит спешить?
– Каждый решает этот вопрос для себя сам. Но если он возник сегодня, не нужно откладывать. Какой будет ситуация завтра, никому не ведомо. Да, цены были раздуты, и сейчас они вошли в норму. Ну а их сезонные колебания не влияют на рынок кардинальным образом. Рынку недвижимости вообще свойственна консервативность.
– И последний вопрос: торг на рынке остался? Было время, он оказывался весьма результативным.
– Было. Но рынок меняется. Был рынок продавца, стал рынок покупателя. Покупатели сегодня в более выгодном положении. Но торговаться будут всегда, при любом состоянии рынка. Другое дело, кто и что для себя выторгует.