Ошибки нерезидентов
Покупка зарубежной недвижимости – давно не экзотика. Апартаменты или даже дом за границей можно приобрести дешевле, чем в столице или Подмосковье. Хотя сегодня многие россияне столкнулись с такой проблемой: несколько лет назад вложили деньги в недвижимость, а теперь осознали, что сделали ошибку. Многие объекты сбыть с рук бывает намного сложнее, чем приобрести.
Цель оправдывает средства?
О чем нужно помнить, покупая недвижимость за границей, шла речь и на семинаре «Подводные камни при покупке недвижимости за рубежом», проводимом в рамках выставки «Недвижимость-2010».
Итак:
1. Надо определиться с целью покупки. Одни рассчитывают на выгодное вложение капиталов с целью сдачи в аренду, другие – на проживание несколько месяцев в году, третьи – на вывоз в более мягкий климат родителей и т. д.
2. Выбрав страну и определив цель покупки, необходимо в деталях ознакомиться со схемой сделки и налогообложением. Например, во многих странах налог уплачивается как при покупке, так и при продаже недвижимости, при этом учитывается реальная рыночная стоимость недвижимости, определяемая налоговым оценщиком по утвержденной методике.
3. В некоторых странах существуют особые правила для иностранцев при покупке недвижимости.
Например, в Швейцарии можно купить только один дом, получение разрешения на покупку второго объекта недвижимости весьма затруднительно. Также для иностранцев могут быть установлены ограничения при наследовании.
Все эти и другие вопросы необходимо учитывать при подборе недвижимости в той или иной стране. Рекомендуется заранее выяснить условия продажи и налогообложения иностранцев при повторных сделках.
При покупке во Франции или Италии земельного участка с ветхим домом, который впоследствии предполагается реконструировать, необходимо заранее поинтересоваться о градостроительных ограничениях. Например, они могут быть установлены на высоту постройки, число этажей, максимальную площадь дома или на архитектурный стиль. При покупке ветхого жилья нужно учитывать, что получение разрешения на перепланировку, услуги землемеров, архитектора и строителей могут довольно дорого стоить.
При покупке новостройки за рубежом оплата производится не полностью, а поэтапно, в соответствии с этапами строительства.
4. При покупке зарубежной недвижимости необходимо представлять, насколько большими окажутся эксплуатационные расходы.
Часто покупатель оказывается в следующей ситуации: приобретает дешевую квартиру или дом, а потом оказывается, что покупная цена – это только часть затрат. Собственнику необходимо будет платить местные налоги и все коммунальные платежи, независимо от того, проживает он там или нет.
Если же недвижимость приобретается с целью сдачи внаем, то расходы увеличиваются. Любой доход от сдачи в аренду должен быть задекларирован и облагается налогом.
Во многих странах при продаже недвижимости собственник должен будет заплатить специальный государственный налог в том случае, если продаваемая квартира или дом – не основное место проживания. При этом учитывается, сдавалась ли недвижимость в аренду или использовалась каким-либо другим образом для получения дохода.
Часто довольно высокими оказываются суммы, которые платят собственники за техническое обслуживание, а также отчисления на капитальный ремонт дома, содержание общественных помещений и придомовой территории. Получается, что недвижимость во многих, в том числе европейских странах, можно купить дешево. Но если покупается квартира для того, чтобы проводить месяц-другой в стране, то, учитывая все затраты, бывает выгоднее останавливаться в гостинице.
На примере нескольких стран рассмотрим, с какими конкретно проблемами может столкнуться иностранец, приобретая там недвижимость.
Чехия: недоразумения
Недвижимость может находиться в залоге. Этот вопрос разрулить бывает довольно несложно. Достаточно посмотреть свидетельство о собственности, взять выписку из кадастра, из которой станет ясно, кому в действительности принадлежит данная недвижимость и не находится ли она в залоге. Получить такую информацию право имеет любой интересующийся.
Распространенная уловка продавцов – продажа квартиры в доме, который в кадастре недвижимости записан как цельный объект. То есть эту квартиру хозяин дома не имеет права продавать – только все здание целиком. В таком случае покупателя никто не имеет права выселить с купленной жилплощади, но и полных прав он на нее не имеет, так как является обладателем так называемого наемного права. Этого избежать также несложно. Выписка из кадастра расставит все точки над i.
Квартиру, находящуюся под ипотекой, лучше не покупать. Существуют сложности в организации процесса погашения кредита бывшими владельцами квартиры и регистрацией собственности.
Должны настораживать квартиры, продающиеся по цене ниже рыночной. В кадастр покупателя вносят как нового собственника, и, казалось бы, бояться нечего. Но чаще всего такие квартиры стояли на балансе у обанкротившейся фирмы. Если будет доказано, что квартира продана по заведомо бросовой цене (фирмы, близкие к банкротству, зачастую стараются распродать активы до того, как будет объявлено об их разорении), то покупателя могут ждать неприятности.
Еще одно недоразумение, с которым может столкнуться иностранец, – реституция, или возврат национализированной недвижимости. Схема проста – человек покупает дом. Через какое-то время появляется потомок того, кому этот дом принадлежал, и нового покупателя вежливо просят покинуть помещение. Результат – потеря недвижимости или денег.
Франция: качаем деньги
С точки зрения расходов на эксплуатацию гораздо выгоднее покупка новостройки, так как за обслуживание квартиры в современном доме платить придется немного. Но при приобретении жилья на вторичном рынке у покупателя могут возникнуть некоторые проблемы с дальнейшими платежами.
Проблемы квартир и домов вторичного рынка – это прежде всего качество конструкций. Например, покупатель мечтает о старом доме в центре Парижа. Но, как правило, при продаже ему стараются не сообщать, какие расходы потребуются на эксплуатацию. Например, периодически городские власти обязывают собственников привести в порядок лифты в старых постройках – а это очень большие затраты. В некоторых домах собственникам квартир приходится платить по 10 000 евро за ремонт лифтов. При покупке недвижимости на «вторичке» нужно внимательно просмотреть все документы заседаний совладельцев или жилищного кооператива хотя бы за последние три года. Нужно отследить решения, которые на этих заседаниях были приняты, какие проделаны работы, чтобы не получилось так, что сразу после покупки придется платить сумасшедшие деньги за ремонт.
Чтобы хотя бы приблизительно оценить расходы на содержание дома, нужно знать, что 80% основных расходов – это зарплата консьержа и эксплуатация лифта. Поэтому предпочтительнее покупка квартиры в здании без консьержа. Если она приобретена в малоэтажном доме без лифта, то это тоже поможет в дальнейшем сберечь немало средств. Кроме того, собственники квартир должны проводить обязательную диагностику старых жилых помещений на содержание свинца и асбеста, проверку по термитам и электроизоляции.
При продаже диагностику обязаны провести продавцы. Нотариус не будет фиксировать договор, если эта диагностика не была проведена. Более того, на этапе предварительной сделки, когда все прописывается, диагностика является важнейшим условием. Покупатель имеет право отказаться от сделки без потери залога, если диагностика не проводилась.
Германия: полна сюрпризов
С сюрпризами, подобными французским, сталкиваются и покупатели недвижимости в Германии. Бремя содержания старых домов целиком ложится на их плечи.
Например, с прошлого года вступил в действие новый закон, обязывающий собственников утеплять дома, если их качество не соответствует определенным нормам. Новые дома строятся по этим нормам. Но дома, возведенные в 80–90-е годы, часто не отвечают новым требованиям. Нередки ситуации, когда человек покупает коттедж и не подозревает о предстоящих расходах на утепление дома. Они могут составить несколько десятков тысяч евро.
Самый распространенный сюрприз для нового собственника связан с резервным фондом. У каждого многоквартирного дома существует свой резервный фонд. В него собственники должны отчислять деньги каждый месяц. Эти средства потом идут на ремонт здания и общественных площадей: лестничной клетки, фасада, благоустройство территории перед домом и т. д. Обязательные отчисления в этот резервный фонд могут составить несколько десятков тысяч евро.
Албания: но не только «вторичка»
Последнее время среди российских мусульман стала популярна покупка недвижимости в Албании. И в этой стране есть свои нюансы, о которых надо знать всем, желающим приобрести недвижимость.
Основной момент: нельзя покупать маленькие частные дома на вторичном рынке, поскольку не у всех владельцев такой недвижимости на данный момент есть документы от государства. Власти Албании сами проверяют, насколько законно было строительство, правильно ли был выделен земельный участок под недвижимость. Удовлетворяющими закон документами на данный момент обладает только 10% владельцев таких домов по всей Албании – это очень низкий процент. Поэтому сейчас в этой стране есть смысл вкладываться только в строящуюся недвижимость. Есть еще один нюанс: земля под некоторую недвижимость взята в аренду на 99 лет, и пока законодательство не определяет, что будет после этого. Те, кто хочет передать недвижимость по наследству, должны это учитывать. Хотя сами албанцы абсолютно уверены, что законопроект о наследовании будет принят, и земля сможет переходить по наследству, возможно, за какие-то дополнительные инвестиции.