О пользе заоблачных цен
С одной стороны, общественное мнение придерживается той точки зрения, что жилье – товар социальный, и потому следует стремиться к его удешевлению. С другой, – едва ли не все поголовно заинтересованы в удорожании квадратного метра…
Экономический кризис поднял волну дискуссий на тему снижения стоимости жилья. Начало процессу было положено в конце 2008 года в период активного развития кризиса. В тот момент стало популярным преподносить кризис не только как источник всякого рода неприятностей, но и как весьма оздоравливающее явление, которое послужит, в частности, удешевлению жилья. В рамках провозглашенной прошлой весной антикризисной программы правительством было принято решение строить жилье для социальных целей по цене не выше 30 тыс. рублей за кв. метр. Президент и премьер неоднократно высказывались в том смысле, что 30 тыс. – это красная цена для социального жилья.
Вслед Фонд РЖС, АИЖК, Фонд ЖКХ объявили о запуске скоординированных механизмов строительства уже коммерческого жилья экономкласса по цене, не превышающей 30 тыс. В процесс пытаются вовлечь банкиров. Деловое сообщество вдруг вспомнило о социальной направленности жилищного строительства, Ассоциация строителей России подняла вопрос о разработке концепции социальной жилищной политики. На 3-м Всероссийском форуме «Стратегия развития жилищного строительства в России» одной из доминирующих тем было снижение издержек в отрасли.
Возникает впечатление, что все только и мечтают исключительно об удешевлении жилья. Впрочем, эти иллюзии тут же разбиваются об элементарный вопрос: отчего же тогда жилье при малейшей возможности так охотно и с готовностью дорожает?
К формированию цены так или иначе причастны четыре заинтересованные стороны: собственно население, застройщики, риелторы и местные власти. Непредвзятый анализ показывает, что за незначительным исключением вектор их интересов совпадает и направлен в сторону роста цен.
Легко на сердце от скромной квартирки
Казалось бы, уж население-то априори заинтересовано в низких ценах абсолютно на любые товары, в том числе – на жилье. Это действительно так, но с одним уточнением. Оно заинтересовано в низких ценах на те товары, которые приобретает или реально рассчитывает на возможность покупки. Если же стоимость предмета до такой степени заоблачна, что о его приобретении не приходится даже мечтать, то подобный предмет для человека как бы не существует. И человек становится безразличен к его цене. С учетом этого взглянем на позицию населения.
В своем отношении к жилью оно неоднородно. Есть семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и имеющие на это деньги. Это единственная категория, которая безоговорочно заинтересована в снижении цен на жилье, но и то только до тех пор, пока его не приобретет. Эксперты спорят, составляет эта группа 5 или 10 процентов населения, но в любом случае такой публики крайне мало.
Есть те, кто в жилье не нуждается, но у кого имеются деньги и кто вложился в жилье с целью их сохранить и приумножить. По разным источникам, доля таких приобретений составляет от 10 до 60 процентов оборота рынка. Вне всякого сомнения, для этих граждан чем жилье сильнее дорожает, тем лучше.
Есть немногочисленная категория людей, которые, наоборот, для решения своих трудностей намерены жилье продать. Надо ли говорить, что и они хотят выручить за кв. метр как можно больше.
Ну а основная масса граждан не строит в отношении жилья никаких планов. У кого-то просто нет жилищной проблемы, а для большинства жилье – то же самое, что виноград для лисицы из известной басни. Напрямую цена недвижимости их не волнует. Но и тех, и других где-то в тайниках души греет сознание того, что они являются обладателями нескольких десятков или сотен тысяч долларов в виде скромной квартирки. И чем она дороже, тем теплее на сердце.
Тезис-симпатяга
Теперь об интересах тех, кто жилье производит. Здесь надо отличать позиции двух заинтересованных групп, которые мы в условиях неокончательно сформированной терминологии чохом называем застройщиками. Одна из них – девелоперы (от английского «develop» – развивать, совершенствовать) – занимаются организацией строительства. Их работа состоит в поиске максимально выгодного места и объекта постройки, в приобретении прав на участок, привлечении источников финансирования (в лице покупателей и банков-кредиторов), найме подрядчиков-исполнителей непосредственных работ, в организации рекламы и тому подобном. Их профессиональная задача – сделать объект максимально ценным. Чем дороже он будет продан, тем для них лучше.
Другая группа причастных к процессу – непосредственно армия строителей, которые роют фундаменты, укладывают кирпичи, устанавливают перекрытия. То есть выполняют роль подрядчика по договору с девелопером. Соответственно этому распределяется и навар. По версии стройкомпаний, они готовы работать за 5–10% прибыли. Главное – быть при деле. Они весьма настойчиво и довольно убедительно подводят к симпатичному тезису о своей заинтересованности в снижении цен. Дескать, чем дешевле жилье, тем выше на него спрос, тем больше его покупают и, соответственно, тем больше потребность в строителях. Казалось бы, логика очевидна. Однако в народе говорят, что когда кажется, то креститься надо.
На основе данных Росстата за последние 10 лет мы построили графики ежегодного прироста цен и ежегодного прироста объемов строительства по отношению к предыдущему году. Как видите, одно довольно точно повторяет другое. И это понятно: чем доходнее строительство, тем охотнее и больше им занимаются. То есть, будучи заинтересованными в объемах работы, строители объективно заинтересованы в росте цен, что бы они по этому поводу ни говорили.
Определенную роль в ценообразовании, несомненно, играют риелторы. Руководитель отделения корпорации «Инком» Даниил Раздольский признается: «Мой интерес, как риелтора, состоит в том, чтобы цены повышались». Действительно, чем дороже товар, тем выше доходы посредника.
Однако не все так прямолинейны. Многие риелторы утверждают, что им не нужны ни рост цен, ни их падение. Главное – стабильность, поскольку стремительно меняющиеся цены приводят к отказу одной из сторон и срыву сделок.
На мой взгляд, они слегка лукавят. Возрастающее число срывающихся сделок слабо влияет на общий итог, потому что участник сорвавшейся сделки не отказывается от своего намерения, он совершает сделку, но с участием другой компании. А клиента другой компании точно так же сманивают в первую. В результате от перестановки мест клиентов их общее число не уменьшается.
Президент-элект РГР Григорий Полторак по этому поводу возражает: «Число сделок, может быть, действительно не сокращается, но объем работы, которую нам приходится выполнять, возрастает ужасно. И это тяжелая психологическая травма для сотрудников, когда затрачена уйма сил, а сделка срывается». Согласимся, морально это тяжело, но что поделать, такая работа. При увеличении числа сделок по любой причине объем работы риелтора растет. Но она в итоге оплачивается, и увеличение числа сделок только приветствуется. При этом повышение активности на рынке неотделимо от роста цен.
В итоге дискуссии с уважаемым риелтором мы сошлись на том, что заинтересованность риелторов в росте цен есть, но с определенными оговорками.
И нельзя, да приходится
В наиболее щекотливом положении находятся местные власти. С одной стороны, степень решения жилищной проблемы – важнейший показатель работы городских администраций. С этой точки зрения они заинтересованы в том, чтобы жилье было дешевле. С другой стороны, участки под строительство разыгрываются на открытых аукционах, выручка от них через местный бюджет идет на создание инженерной и социальной инфраструктур, на дороги, школы и больницы. Такое изобретение, как «доля города» (передача части коммерческого жилья городу для решения социальных задач в качестве платы за предоставление земли), одно время было едва ли не основным источником квартир для очередников. И чем дороже жилье, тем больше в ходе аукциона можно взять с застройщика в пользу города, тем успешнее развивается городское хозяйство, тем выше оценка работы власти. В то же время высокие цены на жилье в обыденном сознании элементарно списываются на счет алчности застройщиков.
Вице-президент РГР Константин Апрелев считает местные власти наиболее заинтересованной стороной в повышении цен на городские земли, а это возможно только при росте стоимости жилья. И не потому, что чиновники такие уж «бяки-буки», а такова экономика вопроса.
Весной прошлого года на заседании совета законодателей первый вице-премьер Игорь Шувалов заявил по поводу организации госзакупок жилья: «Мы рассчитывали на адекватный ответ со стороны строительных компаний. Но мы этого не увидели. Строительные компании – в том числе часто под давлением регионального руководства – не снижали цены на жилье».
Лучший допинг – большие деньги
Заинтересованность в удорожании жилья – это не хорошо и не плохо, это медицинский факт. А заставило вспомнить о нем следующее. Сейчас наиболее распространенное мнение экспертов сводится к тому, что цены на жилье будут расти, но очень медленно. Во всяком случае, докризисного уровня в обозримом будущем они не достигнут, поскольку тогда был создан искусственный пузырь. Однако пузырь возник не на пустом месте. Практически все население страны, так или иначе, причастно к его надуванию. По крайней мере, было заинтересовано в этом. И всем вышеперечисленным я хотел сказать, что стремление к созданию нового пузыря никуда не исчезло.
Кстати, на итоговой пресс-конференции Московской ассоциации риелторов в декабре минувшего года ее вице-президент Сергей Жидаев спрогнозировал, что цены вернутся к докризисному уровню уже к концу 2010-го. Вероятно, он сделал это в некоторой запальчивости, ведь для этого как минимум надо, чтобы в середине года нефть стоила много выше 100 $ за баррель, что маловероятно. Но что-то в его прогнозе все же есть.