Кризис отсекает остальное
Затрудненный доступ к источникам финансирования, снижение покупательской способности населения и многие другие причины заставили девелоперов снижать затратные части проектов и повышать ликвидность конечных продуктов. И как результат: структура первичного рынка недвижимости заметно изменилась. Как именно – об этом и шла речь на очередном заседании Московского бизнес-клуба.
Страховщики бьют тревогу
Самый очевидный путь снижения затрат – удешевление материалов и технологий, использующихся при строительстве. Но хорошо ли это и каковы могут быть последствия сегодняшней «оптимизации» бюджета новостроек?
– Оптимизация бюджета означает, что будут выбраны наиболее дешевые материалы и, в большинстве случаев, наименее безопасные способы ведения работ, – считает исполнительный вице-президент группы «Ренессанс страхование» Наталья Карпова. – К тому же уменьшится число рабочих на строительной площадке. Все это приведет к повышению вероятности наступления страхового случая, что повысит необходимость качественной и надежной защиты. При этом сокращение поступлений по данному виду страхования в краткосрочном или среднесрочном периоде может привести к росту тарифов.
Качество обойти нельзя
В целях экономии многие строительные компании перешли на отечественные материалы. Это, безусловно, дешевле, но… «В погоне за сокращением издержек важно придерживаться разумного подхода, – считает генеральный директор Группы компаний «Домостроитель» Алексей Смоленцев. – Экономия за счет качества строительных материалов чревата дополнительными расходами в гарантийный период. Для удержания качества на должном уровне использование отечест-венных строительных материалов не рекомендуется в большем объеме, чем 75%».
К сожалению, сегодняшний спрос настолько сильно ориентирован на цену, что многие покупатели не обращают внимание на качество строительства, состояние документации. А как известно, спрос рождает предложение, и застройщики, естественно, стремятся его удовлетворить. «Хотя, – отмечает председатель совета директоров УК «ИТКОЛ» Михаил Кудрявцев, – все материалы и технологии прописаны в стандартах и разрешительной документации. А значит, изменить их будет непросто. Поэтому различные дизайнерские «штучки» отойдут на второй план. Плюс ко всему, они не играют большой роли в стоимости проекта».
Еще один способ повысить рентабельность проекта – изменить функцию строящегося здания. Именно строящегося, потому что «бумажные» проекты в основном заморожены, а функционально перепрофилировать уже построенное здание, как отмечают эксперты, крайне сложно. Хотя все-таки можно. «В последнее время в столице появились излишки офисных площадей, и при гибком подходе девелоперских компаний эти площади переводятся иногда в жилые, – поясняет генеральный директор компании «CENTURY 21 Еврогруп-недвижимость» Петр Машаров.
Из офиса – жилой дом
Такое перепрофилирование коммерческих зданий в жилые проекты действительно было бы перспективно с точки зрения рентабельности, но получить разрешительную документацию не всегда представляется возможным. Так считает управляющий директор CENTURY 21 Kras Realty (Краснодар) Руслан Юрков. Как вариант, считает он, можно было бы офисные площади превращать в апартаменты, но пока никто из девелоперов не заявил о подобном сценарии.
– И это потому, – отмечает генеральный директор компании «БЕСТ-Недвижимость» Марина Некрасова, – что девелоперы крайне редко переделывают проекты на стадии строительства. Подобное перепрофилирование требует дополнительных затрат. Необходимо изменить и сам проект, и согласовать его в ряде инстанций. На это требуется время. Если здание находится на стадии строительства, то необходимо учитывать и расходы на его консервацию. Учитывая все это, стоит ли говорить о какой-либо рентабельности?»
Аналогичного мнения придерживается и Михаил Кудрявцев. Но «если компания хорошо зарекомендовала себя в строительстве жилых объектов, – отмечает он, – то это еще не значит, что она так же хорошо справится с возведением гостиничного комплекса или офиса. К тому же рынок в целом не заполнен ни по одному из видов объектов (офисы, гостиницы, жилье и т. п.), а то, что более года практически не ведется строительство, в перспективе еще больше увеличит потенциальный дефицит».
Правда, иногда девелоперы, чтобы изменить концепцию объекта, прибегают к такому приему, как «мелкая нарезка». Хотя в сегменте офисной недвижимости это особой отдачи не дает, зато в жилой недвижимости прием работает неплохо.
Вот что рассказал Руслан Юрков: «Формат типа «смарт» – это аналог советских «гостинок» (малогабаритных квартир) площадью 15–25 кв. м. В Краснодаре такие квартиры занимают ценовую нишу между комнатой в общежитии стоимостью от 700 тыс. до 1 млн руб. и хрущевкой – от 1,4 млн до 1,6 млн руб. В домах малоэтажной застройки цена доходит до 1 млн руб., цена в высотных комплексах – немного выше – 1150–1400 тыс.рублей.
Основная идея, лежащая в основе появления формата «смарт» – это уменьшение цены на выходе, поскольку цена квадратного метра в таких квартирах не отличается от цены квадратного метра в полноценных объектах.
Но если в домах малоэтажной застройки уменьшение площади обходится без особых последствий, то с аналогичными квартирами в высотных комплексах не все просто. Изначально они запланированы как дома бизнес-класса, и разбавление их квартирами типа «смарт» разрушает концепцию и статусность всего комплекса в целом. А это, безусловно, сказывается на снижении покупательского интереса к соседним квартирам бизнес-класса. Так что любое изменение концепции должно быть разумным и осмысленным.
Обсуждая влияние последних девелоперских тенденций на рынок недвижимости, эксперты сошлись в одном: рынок отрегулирует себя сам.«Кризисное» строительство поможет убрать появившиеся перекосы и сделает привлекательными для девелоперов форматы, не интересные ранее – такие, например, как гостиницы. «Как только начнут возвращаться времена «всеобщего благоденствия» – доступных кредитов, высоких зарплат и низкого уровня безработицы, – отметил Юрий Хлестаков, – начнет меняться и спрос. В сторону улучшения качества продукта».