Что ожидает столичный рынок недвижимости
Особенность текущего момента: нефть идет вверх, доллар – вниз, а рост российского фондового рынка вселяет надежду на то, что падения экономики на второе дно может и не произойти. Что в этой ситуации ждет рынок недвижимости?
Торг уместен
– Такой внешний фон постепенно начинает влиять и на него, – считает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. – Тенденции последнего времени способствуют окончательной стабилизации цен на недвижимость и уменьшают шансы возникновения второй волны их снижения.
Понятно, что за последние два месяца курсы валют оказали заметную поддержку долларовым ценам в столице. Если в период заметной девальвации рубля долларовые цены корректировались в основном вниз, то теперь ситуация несколько иная. Продажа квартир за доллары вновь становится популярной. А продавцам с рублевыми ценами приходится подстраиваться – идти на торг и скидки покупателям. Хотя еще недавно в рублях продавцы почти не уступали.
В то же время говорить о серьезной коррекции цен в рублях пока не приходится. Возможно, в будущем (через год-два) она и произойдет, тем более что ряд экспертов предсказывает длительную рецессию рынка.
По мнению главного аналитика Российской гильдии риелторов Геннадия Стерника, некая стабилизация наступит – пусть депрессивная, но все же стабилизация в ценах.
– Уже не будет такого безумного их роста, который наблюдался совсем недавно.
Формула старика Фишера
Эксперты, которые давно говорили о перегретости рынка, идут в прогнозах еще дальше. Вот мнение независимого аналитика рынка Андрея Бекетова:
– Не буду «двигать большую политику», а просто обращусь к цифрам. Недавно я проанализировал состояние денежной массы в государстве и пришел к выводу, что за последние полгода она уменьшилась на 17 процентов. То есть если взять уравнение Ирвинга Фишера (есть такая известная формула в экономике), то получится, что одна квартира, к примеру, год назад стоила 100 денежных знаков. Сейчас же в государстве этих знаков осталось в пересчете на одну квартиру чуть больше 80. То есть как ни крути, а денег (именно дензнаков) в стране не хватает. Поэтому цена, по закону экономики, однозначно должна уменьшиться.
20 процентов – это просто не обсуждаемо. Плюс, наверное, потеряно приблизительно 10 процентов на тех ипотечных кредитах, которые поднимали цены на рынке. А с учетом того, что текущие накопления постепенно будут проедаться, можно предположить, продолжает А. Бекетов, что до конца года для того чтобы запустить рынок, надо снизить рублевые цены примерно на 40 процентов, а валютные – на 55. И это только в том случае, если мир и мы следом за ним будем выползать из кризиса. Если же кризис продлится три, четыре или пять лет (хотя это трудно предположить), то снижение, наверное, будет еще более значительным. Оно может достигнуть 70 процентов в рублях и 75 – в долларах. Что и говорить, зубодробительный прогноз…
Даешь новостройки!
Немало разговоров идет о том, что в нынешних условиях нужно поддержать стройкомплекс. Пусть, дескать, он возводит дома, которые потом, как верно предлагала депутат Госдумы РФ Галина Хованская, отдают людям внаем. Только не в коммерческий и не в социальный, а в промежуточный. Это принесет хотя бы какую-то отдачу. Люди смогут зарабатывать деньги и возвращать их в стройкомплекс. В противном случае просто будут стоять пустые дома, и механизма возврата денег не будет. В это трудное время нужно сделать все, чтобы ни в коем случае не дать строительному комплексу провалиться.
Ну а пока объемы нового жилья, предназначенного для продажи, уменьшаются.
По данным одной из компаний, на первичном рынке столицы в июне предлагались квартиры по 224 адресам, из них по 116 строительство еще не завершено. При этом объекты по 100 адресам должны быть введены в эксплуатацию уже в нынешнем году.
Согласно запланированным срокам сдачи объектов госкомиссии, в период с 2010 по 2012 год в столице строительство коммерческого жилья будет вестись лишь по 16 адресам. В связи с этим можно отметить, что снижение предложения на первичном рынке более чем в 10 раз может привести к галопирующему росту цен на жилье в столице уже с 2011 года.
Пока объем предложения в новостройках Москвы составляет примерно 4,2 тысячи квартир. Из них 49 процентов экономкласс, 31 – бизнес-класс и 20 – элита.
Земля, припасенная впрок
Многие крупные застройщики попали в затруднительное положение из-за того, что забыли свою основную – строительную – функцию. Явно переборщили с заемным финансированием и игрой в рост капитализации компании за счет скупки всевозможных активов. Таково мнение О. Репченко.
На его взгляд, в ближайшие годы на рынке недвижимости грядет этап освоения земельных участков, припасенных компаниями впрок. Причем в выигрыше окажутся в первую очередь те компании, которые нацелены на строительную, то есть производственную, а не на инвестиционно-спекулятивную функцию.
Резюме? Вполне возможно, что крупные застройщики учтут прошлые ошибки, откинут амбиции и действительно возьмутся за строительство. Тогда у людей будут новые квартиры, а у застройщиков – очень хорошие деньги. Ведь есть основания ожидать в ближайшие годы роста цен на новостройки.