Земные заботы будущего лендлорда

Сегодня поговорим о поиске и приобретении земли под будущий дом. О том, каким должен быть «правильный» участок для загородного объекта недвижимости, на что обратить особое внимание, каких подводных камней опасаться и как их лучше обойти.

От Яндекса до риелтора

Каждый волен определять сам, какой путь решения проблемы для него короче. Конечно, первым делом рука потянется набрать заветные слова в поисковой строке Яндекса. Но отыскав в Интернете (или рекламном издании) подходящее предложение, сложно понять на расстоянии, адекватна ли его цена. Нужно сравнить находку с другими участками. А сделать это можно лишь имея обширную базу данных по объектам.

Вообще говоря, операции на рынке загородной недвижимости затруднительны как для покупателя, так и для продавца: первый не может самостоятельно выбрать, второй не знает, как лучше продвигать свой продукт. Поэтому наиболее эффективный способ – обратиться в риелторскую компанию, которая аккумулирует наибольшее число предложений и поможет получить представление об общей ситуации на рынке.

В ближайшем Подмосковье, до 30 км от МКАД, свободных земель под индивидуальное жилищное строительство мало, а в 15 км их практически нет. Дальше 30 км – выбрать есть из чего.

Дешево хорошо не бывает

Один из возможных вариантов – участок в садовом некоммерческом товариществе. Его главное достоинство – доступная цена. А основные недостатки заключаются в том, что в большинстве случаев в таких товариществах нет центральных коммуникаций, они должным образом не охраняются и достаточно далеко расположены от каких-либо объектов инфраструктуры.

Другой вариант – участок в стародачном месте. Однако предложение таких участков очень ограничено, а стоимость высока.

Можно поискать землю в деревне. Но здесь опять же почти неизбежно встанет вопрос о коммуникациях – далеко не все деревни газифицированы, не везде есть водопровод и центральная канализация. К этому добавляется довольно-таки пестрое социальное окружение.

Конечно, наиболее беспроблемное вложение денег – участок с коммуникациями в охраняемом коттеджном поселке. С одной стороны, покупатель может постепенно вкладывать средства в строительство дома, подходящего именно ему, с другой, – он не испытывает трудностей с коммуникациями, получает достаточно однородное окружение, охрану и необходимую инфраструктуру непосредственно в коттеджном комплексе.

По каким критериям следует оценивать земельный участок?

Первое, на что надо обратить внимание: подходит ли этот участок потребителю с точки зрения удаленности, конфигурации, площади, наличия инфраструктуры, школы и т. д. Важно знать, не находится ли земля в природо- или водоохранной зоне. В пределах таких зон использование участка может быть ограничено.

Следует также поинтересоваться, не зарезервированы ли территории, на которых расположен понравившийся участок, для нужд государства. А если новоиспеченный дачник, купив участок, потом «случайно» обнаружит, что под ним проходит газопровод (линия связи, электрический кабель), впору кричать караул. Возведение капитальных строений на таком участке запрещено.

Самая типичная ошибка – выбор объекта по красоте места. Люди очень эмоциональны, и зачастую пленяются пейзажами. Покупая участок, надо помнить, что когда на нем развернется строительство, никакой красоты не останется. Не будет ее и рядом, так как на прилегающих участках люди также будут возводить дома. Каждый покупатель должен понимать, что он будет жить в этом месте, а не только гулять по окрестностям.

Другая типичная ошибка – не выяснить, какие соседи будут вас окружать и когда они достроятся. Покупатель рискует несколько лет прожить на бесконечной стройке.

Теперь о том, что касается ликвидности участка. Если человек покупает его для себя, но считает, что со временем не исключен вариант продажи, он должен понимать, как его продавать – просто как землю или как земельный участок со строением. Это влияет на ликвидность. Рынок меняется быстро, соответственно, через три-пять лет параметры ликвидности могут существенно измениться.

Важно знать

Поскольку мы ищем землю, на которой в дальнейшем будем возводить дом, то она должна иметь соответствующее целевое назначение. А именно – «индивидуальное жилищное строительство».

Строительство возможно и на сельскохозяйственной земле, но только с целевым назначением – под садоводство или фермерское хозяйство. Садоводство позволяет поставить лишь садовый домик для временного или сезонного проживания (дачу). Хотя в некоторых случаях садовые домики мало отличаются от комфортабельных коттеджей. А на земле с назначением «фермерское хозяйство» можно построить ферму (это предполагает обязательное ведение предпринимательской деятельности).

Конечно, сельскохозяйственная земля стоит дешевле, но частному лицу перевести ее в категорию «под индивидуальное жилищное строительство» почти невозможно. Процедура крайне длительная и дорогостоящая. Такое может позволить себе только юридическое лицо. Поэтому лучше сразу купить участок с соответствующим назначением.

С подрядом или без?

За последний год у покупателей появился устойчивый интерес к приобретению земли без подряда или с его отсрочкой.

Земля в Подмосковье без подряда на строительство традиционно дешевле. Плюсы покупки участка без подряда – условная рассрочка в оплате: покупатель имеет возможность войти в проект с гораздо меньшей суммой денег (заплатив сначала за земельный участок) и растянуть сроки платежей, постепенно возводя дом. Кроме того, покупка без подряда существенно расширяет выбор как проекта дома, так и размера самого земельного участка.

Но есть и минусы. Большинство участков без подряда продаются вне организованных поселков. Очевидный минус – постоянный, никем не контролируемый процесс застройки на соседних территориях. Покупая участок без подряда вне организованного комплекса, можно столкнуться с отсутствием коммуникаций, а заниматься их подведением и подключением в частном порядке достаточно сложно.

Покупка земли с домом требует единовременного внесения большой суммы денег, предполагает ограниченный выбор планировок и архитектуры. Но, с другой стороны, покупатель получает уже готовый объект.

В качестве антикризисной меры девелоперы вывели на рынок новый формат – продажу земельных участков с коммуникациями в организованных коттеджных поселках. До кризиса таких предложений было мало. На сегодня это наиболее эффективное решение. Строить самим или купить участок с домом – личное дело каждого. Но надо иметь в виду, что иногда застройщики лишь декларируют наличие всех необходимых коммуникаций, или обещают, что они вот-вот будут. И покупателю необходимо убедиться, имеются ли на самом деле коммуникации. Если они есть, то и на них должны быть оформлены соответствующие документы.

Кстати. В среднем для Московской области пакет коммуникаций стоит 350–500 тыс. рублей на один участок.

В популярном формате

Розничные сделки купли-продажи земли идут активно, и наиболее востребованный сегодня формат – земельные участки с коммуникациями без обязательного подряда на строительство в организованных коттеджных поселках.

Меньше всего предложений земли на Рублево-Успенском, Минском, Киевском и Ярославском шоссе, больше всего – на Каширском, Дмитровском, Новорижском и Пятницком направлениях.

На популярности направлений кризис, кажется, никак не сказался. Рублевка и Новая Рига как лидировали среди подмосковных трасс, так лидируют. Другое дело, что в связи с общим снижением спроса на загородную недвижимость число сделок на этих направлениях также уменьшилось.

Что касается соседних с Подмосковьем регионов (Калужской, Тверской, Владимирской, Тульской и других областей), то там основной рынок земельных участков сконцентрирован:
– на границе с Московской областью;
– вокруг крупных городов, таких как Смоленск, Рязань и т. д. Там рынок загородного жилья существует активно, но цены также упали. Повторяются московские тенденции, только в уменьшенных масштабах.

Какого цвета бланк

Чтобы минимизировать риски, надо прежде всего внимательно посмотреть на самый первый документ, на основании которого получена земля и выдано постановление о передачи участка в собственность. Земля может быть получена на основании выкупа у государства, предоставлена бесплатно и т. д.

Следует также убедиться в соответствии категории и вида разрешенного использования земли тому, для которого приобретается участок. В идеале продавец должен представить правоустанавливающие документы, т. е. свидетельство о государственной регистрации и документ, на основании которого это свидетельство выдано. Второе, что должен предоставить продавец, – протокол согласования границ с соседями и кадастровый план.

Приобретая земельный участок, следует обратить внимание на его юридическую историю: как выстроена цепочка перехода прав на него, нет ли изъянов в совершенных ранее сделках или в распорядительных актах органов государственной власти и местного самоуправления. Если участок перепродавался достаточно часто, то можно усомниться в его чистоте, и тогда лучше обратиться за консультацией к специалисту, чтобы избежать в будущем проблем юридического характера.

Кроме того, специалисты проверят «чистоту» объекта, документы на участок, обеспечат правильное юридическое сопровождение сделки и проконсультируют по всем вопросам, связанным с финансовой стороной дела.

Только проведя полный анализ истории участка, можно оценить все риски, которые будут непосредственно влиять на его стоимость, и после этого принимать решение о покупке.

Лучше всего обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости, причем желательно загородной. Нюансов может быть множество.

Приведем пример. Покупателю понравился земельный участок в Раменском районе Московской области. Продает его собственник. Получен участок по постановлению главы администрации сельского округа, и собст-веннику выдано свидетельство в декабре 1993 года. Возникает вопрос: законны ли эти документы?

Юрист общего профиля проверяет документы на комплектность, видит, что свидетельство и постановление есть, – значит, сделку можно проводить.

Юрист, который специализируется на недвижимости, оценивает документы несколько иначе. Свидетельство выдано в декабре 1993 года и напечатано на синем бланке. Но юрист знает, что синие бланки вышли из употребления в ноябре 1993-го, и значит, свидетельство недействительно – сделку проводить нельзя.

Самый дотошный юрист, который изучил ситуацию досконально, знает, что в Раменском районе не хватало бланков нового образца, и Роскомземом было принято решение выдавать в этом районе свидетельства старого образца, а значит, документы в полном порядке.

Могут быть и другие нюансы. Надо знать, имел ли право глава администрации выдавать такие свидетельства, поскольку не всем главам сельских округов предоставлялись подобные полномочия. Но при этом число выданных свидетельств в некоторых районах очень велико, и многие из них не являются законными.

Зачастую приходится сталкиваться с «дублями», когда одним и тем же участком владеют разные граждане. Понятно, что провести сделку по таким документам невозможно. Не каждый нотариус будет разбираться во всех этих аспектах, и в итоге может случиться так, что сделку признают недействительной.

Если покупаешь недострой

Если покупатель приобрел землю, на которой уже начато строительство, нужно это строительство легализовать и перевести в разряд некоторого объекта недвижимости – недостроя.

Если приобретатель покупает участок с недостроенным домом, но при этом его не оформляет – это может привести к возникновению различных претензий. Теоретически возможен даже вариант, когда участок под строением отойдет предыдущему собственнику. Ведь по закону земельный участок и строение – два разных вида недвижимости. Можно купить отдельно участок, а можно купить отдельно дом. К этому дому должны быть подъезд и полтора метра земли от дома для обслуживания.

Может возникнуть ситуация, что этот недострой окажется непроданным, и по документам его можно будет оспорить в пользу предыдущего собственника.

По правилам, бывший владелец участка должен сам зарегистрировать свой строящийся объект и продавать его вместе с землей. Поэтому покупателю, приобретающему участок с недостроем, следует проверить, чтобы дом был надлежащим образом оформлен и отходил к нему в собственность вместе с землей.

Береженого Бог бережет

Сейчас на рынке появляется немало «антикризисных» предложений – суперакций, скидок, распродаж и пр. Что должно настораживать? Как не попасться на удочку непорядочных продавцов?

Обязательно надо проверить, насколько компания способна выполнить данные обязательства. Иначе все может обернуться против покупателя. В лучшем случае приобретатель потеряет только время, в худшем – компания объявит себя банкротом, и ее клиент лишится своих денег. Поэтому чтобы застраховать себя от подобных неприятностей, имеет смысл покупать землю с уже оформленным документами или обращаться только в проверенные компании.

Если покупатель никогда сам не проводил сделок купли-продажи с недвижимостью, то лучше ему этим и не заниматься. Это очень сложно, существует масса нюансов, а покупка дорогая, и рисков много.

Чтобы избежать мошенничества, лучше проводить сделку по полной сумме договора, и осторожно относиться к самой процедуре передачи денег.

От чего зависит цена

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка:

• расположение;
• обеспеченность электроэнергией (возможность подключения к ближайшей электроподстанции, какая мощность может быть подведена к участку и какой комплекс работ должен быть для этого выполнен);
• наличие магистрального газа;
• вид разрешенного использования.

За консультацию благодарим управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова

Галина Писарчик