Погоду на рынке недвижимости делают прогнозы
Рынок недвижимости, по мнению многих его участников, очень чувствителен как к внешним, так и внутренним факторам. Изменение цены на нефть, высказывания чиновников высшего ранга могут кардинально изменить все прогнозы аналитиков.
Даешь $9000!
Тем не менее, главный аналитик РГР Геннадий Стерник не изменил своего мнения, которое высказал в августе 2007 года: цены на квадратный метр жилья в Москве к концу 2009-го приблизятся к отметке $9000. У него своя система расчета, и он от нее не отступает.
Поскольку мы, считает аналитик, выявили некую цикличность рынка, а предыдущий цикл дал удвоение, то и этот тоже его даст. Рост цен до конца года, по его мнению, составит 50-60 процентов.
Как пояснил Стерник, его анализ –не голая математика, в своих расчетах он использовал 18 факторов. И одним из главных, который оказывает очень большое влияние на цены, является неудовлетворенный спрос. Не так давно был проведен опрос, который позволил выяснить, что готовы покупать квартиры даже на том уровне цен два процента москвичей – примерно 200 тысяч человек. Это много. А квартир ежегодно выходит на рынок не более 120 тысяч. И пока будет такое соотношение, цены будут только расти.
Кроме того, иногородние, рвущиеся в столицу, ипотека, рост цен на нефть и другие факторы тоже играют только на повышение цен. Спрос же на квартиры в московском регионе, по мнению Стерника, неисчерпаем, поэтому факторы, которые могут понизить цены, пока не играют в ситуации на рынке существенной роли.
Вице-президент РГР, руководитель компании «САВВА» Константин Апрелев тоже думает, что цены будут расти, но… чуть опережая инфляцию. Он также заметил, что ценовой прогноз Стерника сделан в долларах. При переводе в рубли, конечно, никакого удвоения не будет. Например, всех пугает цена за квадратный метр в $5000. Но не забывайте, что доллар стоит уже не 30 рублей, как это было несколько лет назад. Поэтому повышение в рублях, к примеру, за последние два-три года все же было не столь значительное, как это выглядит в долларах.
– Политически мы пока очень зависимая страна, – считает вице-президент МАР Юрий Карамаликов. – Смена руководителя может привести к любым колебаниям в ту или другую сторону. Поэтому давать прогнозы очень сложно. Геннадий Моисеевич Стерник – поклонник математических моделей. Но нет пока такой формулы, которая бы могла учесть колебания политической конъюнктуры. К сожалению, не все аналитики принимают во внимание политические риски. А они есть. У нас любое популистское решение чиновников высшего ранга может как остановить рынок, так и дать ему приличный толчок. Поэтому в своих прогнозах аналитикам надо быть осторожнее. Их читают, к ним прислушиваются, а кое-кто даже принимает их суждения как руководство к действию.
Плохой симптом
– Действительно, порой прогнозы аналитиков только дестабилизируют рынок, – поясняет руководитель крупной риэлторской компании Григорий Полторак, – а нам нужен стабильный спокойный рынок. Только спекулянтам выгодна его дестабилизация. Риэлторы работают на объеме сделок, поэтому тихое течение рынка для них благо – сделки доходят до логического завершения. А так как большинство из них альтернативные, то и клиенты довольны.
Когда же человеку, который уже внес аванс или которому во время регистрации (и такое бывает) повышают цену, согласитесь, это не нормально. И если он не доплачивает, сделка расторгается.
В этой ситуации риэлторы практически бессильны, им трудно влиять на хозяина квартиры, нет у нас пока закона, который бы обязывал продавца нести ответственность за подобные действия. И люди уходят недовольные работой риэлторов.
– И когда мы слышим, – говорит Григорий Полторак, – что риэлторам выгодно повышение цен, что, мол, они нагнетают напряжение, то, уверяю, это совсем не так. Нам нужен спокойный рынок. А вот некоторые аналитики действительно пытаются порой его дестабилизировать. Рисуют страшную картину для покупателей, а те начинают хватать все подряд. К примеру, слухи о деноминации, запущенные на рынок осенью прошлого года, начали разгонять его, а падение фондового только добавило масла в огонь. И сейчас больше всего настораживает тот факт, что свободные квартиры уходят практически с первого показа. Это дурной симптом. Он чреват повышением цен.
– Понятно, что стараются выбирать ликвидный товар, чтобы в случае, если квартира в дальнейшем не устроит, можно было ее выгодно продать, – делится своим мнением директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. – И такой ажиотаж может спровоцировать любой слух. Как только людей охватывает паника, они спешат вложить деньги хоть куда-нибудь. А лучше и надежнее недвижимости пока ничего нет.
Не спешить с покупкой
– Да, показатели роста цен на квартиры в Москве все еще остаются довольно высокими, – считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Но во многом это уже остаточный рост, пик которого пришелся на январь-февраль. Сейчас волна подорожания московского жилья постепенно начинает стихать.
При этом не следует ждать чудес от статистики – в таких условиях она нередко может запаздывать, и еще какое-то время показатели будут оставаться довольно высокими. Плюс ко всему, как и осенью прошлого года, формальному росту цен на недвижимость во многом подыграл слабеющий доллар.
– Поэтому, – утверждает генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин, – если вы намерены продать квартиру, то сегодня для этого лучшее время. Сейчас за нее можно получить максимальную цену. А вот с покупкой спешить не стоит. Летом будет больше выбор и ниже цены. И хотя заявленная в рекламе цена (то, что хотел бы получить продавец) может быть и не ниже, чем сейчас, но на рынке будет больше квартир, будет возможен торг и как следствие – снижение стоимости квартир.