Аренда в хищном оперении
Недавно позвонила знакомая агент по аренде и пожаловалась: «Не понимаю, что творится! За $3000 не могу найти приличную «двушку» недалеко от центра. Клиенты хотят за эти деньги свежий ремонт и суперинтерьер. А им предлагают квартиры с ремонтом пятилетней давности и ковриками, повешенными на стенки в 80-х… Растут цены в продаже – и вдогонку поднимаются цены в аренде. Что же будет дальше?!»
Классовый подход
Давайте разберемся, что будет. А заодно выясним, выгодно ли нынче вкладывать деньги в приобретение недвижимости с целью последующей сдачи.
По мнению руководителя аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексея Кудрявцева, в феврале – начале марта рынок аренды оживился. В декабре и январе цены стояли на месте, но спрос на квартиры любого уровня был довольно невысоким. В феврале спрос на аренду столичного жилья по сравнению с январем увеличился на 10-12 процентов. В тот же время в конце зимы ассортимент квартир пополнился вариантами, сдающимися в краткосрочную аренду.
«В последнее время все больше заметно расслоение рынка аренды жилой недвижимости по классам: эконом, бизнес, элита, – считает руководитель отдела аренды одного из агентств Юлия Владимирцева. – Требования к качеству жилья, соотношение спроса и предложения в каждом классе разные. Прогнозы на поведение рынка аренды в будущем зависят от того, к какому классу принадлежит жилье. Кроме того, говорить о доходности инвестиций в жилье с целью последующей сдачи тоже можно лишь просчитав, в жилье какого уровня есть смысл вкладывать деньги…»
Эконом. Бизнес. Элита
По классификации компании «МИЭЛЬ-Аренда», к квартирам эконом-класса относятся обычные квартиры в типовых домах, имеющие обыкновенный ремонт с использованием отечественных материалов. Обставлены такие квартиры, как правило, побывавшей в употреблении не один год мебелью. Средняя стоимость квартир эконом-класса сейчас: $850 в месяц для однокомнатных, $1042 – для двухкомнатных и $1210 – трехкомнатных.
Бизнес-класс – это квартиры также в типовых домах, но новых, чаще монолитных. В таких квартирах сделан качественный ремонт, не обязательно «евро».
По мнению первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, требования к жилью бизнес-класса, сдаваемому в аренду, существенно выше, чем к квартирам уровня «эконом». Это: встроенная бытовая техника, пластиковые стеклопакеты, хорошая новая мебель (не обязательно импортная).
Элитные квартиры сдаются в домах минимум бизнес-класса, с хорошими подъездами. Это, как правило, новостройки бизнес-класса либо дома в центре, с квартирами больших площадей. Уровень «элита» предполагает евроремонт с использованием дорогих импортных отделочных материалов, часто натуральных – дерево, мрамор. Как правило, это эксклюзивные ремонты, с привлечением дизайнеров, выдержанные в определенном стиле. Квартиры обставлены дорогой импортной мебелью. Обычно она выполняется на заказ.
– За последнее время требования к жилью бизнес-класса несколько изменились, – считает Юлия Владимирцева. – В принципе, в столице построено немало приличных домов в разных районах. Но, с точки зрения аренды, сегодня отнести к бизнес-классу можно лишь квартиры, находящиеся в центре или в традиционно престижных районах. Разница в цене квартир в домах одного уровня, приблизительно с одинаковым ремонтом и меблировкой в зависимости от района может составить несколько тысяч долларов. Например, прекрасная квартира-студия с бытовой техникой и минимумом новой мебели в монолитном доме где-нибудь в Бутове может быть оценена в $1500, а в районе Сокола – в $3500–4000.
Дорожало и будет дорожать
– По-прежнему самое большое число предложений (до 60 процентов) сосредоточено в ценовой категории от $1000 до $3000 в месяц, – комментирует Мария Жукова. – Второе и третье место досталось более дорогим квартирам, арендная стоимость которых колеблется от $3000 до $6000 (около 20 процентов) и от $6000 (примерно десять процентов). Самые дешевые квартиры, стоимостью аренды до $750, составляли около двух процентов от общего числа предложений.
Повышенным спросом пользуется относительно дешевое жилье хорошего качества, с приличным ремонтом, расположенное недалеко от станций метро и не на окраинах Москвы. Особый интерес представляют однокомнатные квартиры стоимостью от $1000 до $3000 в месяц. На втором месте оказались двухкомнатные – в этом же ценовом диапазоне. Третье заняли однокомнатные квартиры стоимостью от $750 до $1000 в месяц.
С подобной оценкой ситуации, сложившейся на рынке аренды, согласна и Юлия Владимирцева. По ее мнению, наибольшим спросом пользуется жилье бизнес-класса. Невероятно популярны одно- и двухкомнатные квартиры недалеко от центра в престижных домах по цене $2000–$3000. Недвижимость такого уровня в ближайшей перспективе будет только дорожать, но все равно найдет своего арендатора. Конечно же, и недорогие (до $1000–1200) квартиры эконом-класса в любых районах столицы также пользуются спросом.
Предложение недвижимости эконом- и бизнес-классов – это предложение для совершенно разных слоев арендаторов. За $3000– 3500 готовы арендовать жилье для своих представителей многие зарубежные компании, высокооплачиваемые специалисты из отечественных организаций. (Топ-менеджмент предъявляет более высокие требования и арендует более дорогое жилье). Жилье эконом-класса всегда арендовали и будут арендовать те, кто приехал в столицу с целью закрепиться здесь, найти работу и в дальнейшем как-то устроить свою жизнь. Также жилье эконом-класса традиционно пользуется спросом у молодых московских пар, желающих пожить отдельно от родителей.
Для вас, пессимисты!
Пессимистическую для арендаторов недорогой недвижимости картину рисует Алексей Кудрявцев. Он считает, что рост цен на 30-40 процентов, зафиксированный в прошлом году, ожидается и в текущем. А это, вероятнее всего, повлечет смещение спроса из сегмента бизнес-класса в категорию «эконом». Кроме того, станет еще более популярным наем одной квартиры несколькими арендаторами вскладчину. Увеличится интерес арендаторов к квартирам в городах ближнего Подмосковья, расположенных непосредственно за МКАД с инфраструктурой, интегрированной в столичную, где уровень арендных ставок пока на 30-35 процентов ниже, чем в Москве.
По прогнозам Марии Жуковой, в нынешнем году, как и много лет подряд, заметный рост цен на жилье, сдаваемое в аренду, придется на конец июля – начало августа и продлится до октября-ноября. Именно в это время цены достигнут пика. В итоге за год арендные ставки повысятся на 15-20 процентов в зависимости от места расположения, качества ремонта и других потребительских характеристик квартир.
Сломалась… формула
До последнего ажиотажа на рынке купли-продажи в 2005-2006 годах в аренде существовала четкая формула определения цены. В среднем за месяц владелец квартиры получал один процент от продажной стоимости квартиры. Например, в 2004-м «двушка» в 12-этажке стоила около $40 000. Арендовать такую квартиру можно было за $400 в месяц. То есть тогда окупить вложения в недвижимость, сдавая ее в аренду, было реально за восемь-девять лет.
Сейчас ситуация изменилась. За ценами на продажу недвижимости арендные цены просто не поспевают. Рассмотрим ситуацию с покупкой той же типовой «двушки» в спальном районе. Приобрести ее можно за $220 000–250 000. Сдать в аренду (в зависимости от района, состояния и начинки) – за $1000–1500. То есть сейчас в месяц собственник квартиры окупает лишь полпроцента от стоимости жилья. Следовательно, срок, за который можно вернуть деньги, вложенные в квартиру, увеличился в два раза.
– Действительно, цены на вторичном рынке растут значительно быстрее, чем ставки арендной платы, – комментирует Мария Жукова. – Поэтому в тех случаях, когда владельцы специально покупают квартиры для того, чтобы их сдавать, можно говорить об уменьшении доходности от аренды. Сегодня прибыль от сдачи квартиры в наем составляет в среднем 6,5–7 процентов в год. Это сумма без учета налогов, коммунальных платежей, стоимости страховки и процентов, если квартира была куплена в кредит. Поэтому сейчас сдача в аренду прибыльный бизнес для тех, у кого уже есть «лишняя» квартира. Инвестиционная привлекательность приобретения жилья для этой цели весьма сомнительна.
Ю. Владимирцева также согласна с тем, что вкладывать деньги в приобретение жилья эконом-класса с целью последующей сдачи в аренду нынче нецелесообразно. Однако, учитывая высокий спрос на квартиры бизнес-класса в престижных столичных районах и возможный рост цен в этом сегменте рынка, по ее мнению, окупить вложения в такую недвижимость можно будет значительно быстрее, чем в квартиры эконом-класса.