Кот в мешке и темной комнате
А еще точнее – кот в мешке, в темной комнате и вчера… Именно подобного сюрреалистического определения заслуживает столичный рынок недвижимости.
Диктатура продавца
Вспомним весьма лукавые прогнозы именитых игроков этого рынка, даваемые прошлой зимой. Теперь, когда ситуация прояснилась, их анализы стали гораздо «точнее». Выглянули в окно, увидели погоду и сообщили об этом СМИ… на следующий день.
Напуганные непредсказуемостью ситуации покупатели и продавцы квадратных метров нынче опять опаздывают на отходящий поезд, мечутся, не могут найти свой вагон. При этом проигрывают и те, и другие. А рынок тем часом почти стоит, правда, с легкой тенденцией к росту.
Весной и летом всех мучил вопрос: куда девались покупатели? Может, их испугала высокая цена? Но цена здесь ни при чем: год назад наперегонки брали и по более крутой цене. Покупатель сам зачастую предлагал доплатить продавцу $2000–5000 за квартиру, чтобы только «успеть» приобрести, чтобы только выбрали именно его. Замечу, это была добавка к максимальной цене рынка!
Альтернативы «склеивались» с трудом – благодаря титаническим усилиям риэлторов с обеих сторон. Причем одна сторона (альтернативного покупателя) «гнулась» как могла, а риэлтор второй – упирался, отказываясь от альтернативщика, поскольку никто не хотел ждать и дня.
Число сделок с ипотечными кредитами сократилось. Банки часто оставались со своими деньгами, а «прижимистые» и «долго думающие» покупатели (которые немедленно после просмотра квартиры не говорили: «Беру!») постоянно не успевали. Квартиры, даже низкого потребительского качества и переоцененные, продавались, как горячие пирожки. Это был диктат продавцов – диктат на пике ажиотажа.
Диктатура покупателя
Но инерция умонастроений в очередной раз преподнесла сюрприз. Продавцы, особенно инвестиционных квартир, летом 2006-го, видя возникший бум, начали придерживать продажу (в надежде, что осенью и зимой смогут заработать больше) или непомерно завышать цену квартир. А тут и покупатель выдохся… Примечательно, что цены продолжали расти, словно не желая замечать эти «детали». Вот только покупателей становилось все меньше. Число желающих и имеющих возможность купить пошло резко вниз.
Часть покупателей и продавцов погрузились в глубокие бесплодные раздумья, отложенный спрос постепенно стал переходить в хронический нервный стресс, который обернулся стагнацией всего московского рынка недвижимости. Когда «затормозившие» продавцы стройными рядами (с зимы 2006-го, в начале 2007-го) опять вышли на рынок, то оказалось, что их тут никто не ждет. Продавцов стало как никогда много, покупателей – как никогда мало. К тому же последние сильно изменились, став дотошными и экономными. Наступила диктатура покупателей.
От реальной рыночной цены квартиры они начали настойчиво просить, даже требовать снизить цену еще на $3000–5000. Но основная масса покупателей затаилась и упорно ждет «настоящего падения» цен. А как же еще?! Ведь об этом вещают и аналитики, и власти, и СМИ!
А может быть, хватит иллюзий и напрасных ожиданий? Никакая Генпрокуратура не раскроет никакого картельного сговора – его нет. И никакой Антимонопольный комитет не скажет веского слова. И Счетная палата ничего нового не сосчитает. Рынок есть рынок, стихия есть стихия. Цены вниз не покатятся, и уж тем более не стоит ждать, что они упадут вдвое – до уровня 2005-го. Пора забыть старое – как говорится, проехали!
Хотя справедливости ради нужно сказать вот о чем. С нарастанием последствий ипотечного кризиса в США не исключено, что в России (прежде всего в Москве) цены на жилье качнутся вниз. Несмотря на заверения чиновников и лидеров банковской системы, объективная реальность свидетельствует: и нас этот кризис не обойдет стороной. Уже сейчас возрастает стоимость заимствования денежных средств для банков. Это приведет или к снижению доходности банков, или (что скорее) к серьезному ужесточению их требований к заемщикам – чтобы уменьшить риски невозврата по кредитам. Такой сценарий уже приводит к увеличению ипотечных ставок (процентов) по кредитам. Ипотечных кредитов будут выдавать меньше, значит, сократится спрос на квартиры. Отложенный спрос будет еще больше нарастать, а цены на жилую недвижимость снижаться.
Здесь и сейчас!
Крупные игроки банковской системы найдут поддержку государства, но и они не застрахованы от последствий кризиса и тоже будут вынуждены сократить участие на рынке ипотечных кредитов.
Можно порекомендовать срочно брать ипотечные кредиты на максимальные суммы (пока дают) и покупать жилье. Через год те, кто воспользуются данным советом, ощутимо выиграют и вспомнят поговорку про прикуп и Сочи.
Скорее всего, зимой 2007-го будет пройдена нулевая точка – цены достигнут своего минимума (надо учитывать и падение курса доллара), а потом потянутся не спеша, но неуклонно вверх. А вот до какого уровня они вырастут, не скажет ни одна гадалка. Ведь скоро выборы президента страны. Варианты развития событий (действий или бездействий) и влияние их на рынок недвижимости далеко не однозначны.
В подобной ситуации правильный житейский принцип один: покупателям, не откладывая дело в долгий ящик, покупать жилье. Покупать, чтобы жить в нем уже сегодня. И использовать для этого все имеющиеся материальные ресурсы – свои и заемные (ипотечные и не только).
Инвестировать же в недвижимость сейчас нужно очень осторожно, покупать только жилье с высоким потребительским качеством, дорогое. Тем более что Москва, как говорят в народе, не резиновая, и скоро покупать придется там же, но значительно дороже, или за столько же, но значительно дальше. Уже сейчас стремительно сближаются цены жилья в столице и ближнем Подмосковье. Пора отбросить стереотипы. По-ку-пай-те!
Продавцы, если им нужны деньги для жизни или разъезда, должны продавать (тут и совет не требуется). Если же просто хочется зафиксировать цену инвестиционных вложений, то, увы, уже опоздали, это нужно было делать год назад. И в таком случае имеет смысл подождать до начала весны. В инвестиционных целях можно также продать имеющееся жилье и вложиться в новострой, выбранный с особой тщательностью.
Дорогая моя столица…
Если же говорить по большому счету, то рынок недвижимости находится в состоянии базара не потому, что цены высокие (хотя они и правда высокие), а потому, что зарплаты низкие. Без прямого и действительно активного финансового (на порядок выше) и организационного участия государства (с его нефтедолларовыми фондами) здесь серьезных подвижек не будет. Их не будет также, пока вместо «хрущевок» в массовом количестве не появятся социальные и полусоциальные «путинки», «зубковки» или «медведки» (кстати, патентую новые термины). Пока этого не произойдет, нас не перестанет лихорадить. И совсем не обязательно, чтобы такие дома были дворцами.
Нынче же изменения цен в разумных и реальных параметрах (плюс или минус) фактически мало влияют на ситуацию на рынке недвижимости. Влияние происходит от спекулятивного ажиотажа, ожиданий и «макроэкономических действий» властей. Деньги у обычных людей не берутся из воздуха, они только перераспределяются в составе семей и уже имеющегося жилья. Таких людей среди покупателей недвижимости – 90 процентов. Остальные десять процентов все равно купят – они сильные, энергичные и цена жилья их не сильно смущает.
И еще. Надо просто поверить, свыкнуться с мыслью, что Москва – дорогой город. И для сердца каждого россиянина, и для кармана.