Жаба нас не задушит, если платить риэлторам с умом
При обмене квартиры можно использовать три схемы альтернативной сделки. Две из них весьма распространены. Третья менее популярна, но относительно безопасна и экономична.
Дешево и опасно
Первая схема: все делаем сами. Сами проводим маркетинг. Сами устанавливаем цену. Продаем квартиру. Собираем все документы. И главное – сами проводим финансовые расчеты. А еще самостоятельно подбираем альтернативную квартиру, проверяем ее «юридическую чистоту», рассчитываемся с продавцом… Если иметь в виду деньги, то этот путь наименее затратный. На оплате услуг риэлторов можно сэкономить значительную сумму.
Одна моя знакомая (юрист по образованию), выбравшая этот вариант, подсчитала, что, обратись она к специалистам рынка недвижимости, то из своей однокомнатной квартирки могла бы выехать лишь в «двушку». Продав же и купив альтернативу самостоятельно и сэкономив на агентствах, денег ей хватило на приобретение небольшой трехкомнатной квартиры. Правда, путь самостоятельного совершения сделок, которым прошла дама-юрист, многие не без основания считают опасным. Поэтому выбирают второй путь – альтернативу, полностью организованную агентством недвижимости.
С точки зрения большинства такой вариант относительно безопасен хотя бы потому, что люди доверяют операции с жильем профессионалам. Агентства недвижимости привлекают озабоченные жилищной проблемой массы знанием рынка, умением рекламировать, продавать. Потенциальным клиентам обещают отстаивать их интересы при возникновении сложных ситуаций, клянутся и божатся проверить «юридическую чистоту» квартиры, организовать грамотную передачу денег и т.д. Все это замечательно. Огорчает одно: риэлторские компании берут немалые комиссионные.
Занимательная арифметика
Рассмотрим ситуацию простой альтернативной сделки. Продается одна квартира, взамен покупается другая. Я обзвонила с десяток крупных агентств. Расценки – три процента и выше от стоимости одной квартиры. Выходит, что придется заплатить немалую сумму даже компании с минимальными комиссионными.
По словам генерального директора агентства «Пенаты-недвижимость» Вероники Панковой, средние комиссионные компаний составляют сегодня три-четыре процента от стоимости квартиры за одну операцию с недвижимостью. Скидки бывают, если продается дорогое жилье либо совершается несколько операций. Продав квартиру, скажем, за $200 000, и купив альтернативную за $300 000, придется заплатить риэлторам такой минимум: $6000 (три процента от $200 000) плюс $9000 (три процента от $300 000). Итого – $15 000.
Также распространена практика, когда за совершение альтернативной сделки агентство берет комиссионные, исходя из стоимости самой дорогой квартиры в цепочке. Правда, в этом случае оно стремится получить за услуги в конечном итоге ту же сумму, что и при первой схеме расчетов. В том же самом варианте продажи квартиры за $200 000 и покупки за $300 000 «ставка» вырастет и составит примерно пять процентов. В результате агентство выйдет на те же $15 000 за работу, выполненную «под ключ».
А если альтернатива сложнее, то и комиссионные выше.
То есть полностью проводить сделку через агентство – путь весьма затратный.
Третью схему можно рекомендовать тем, кто хорошо ориентируется в ситуации на рынке недвижимости, но боится самостоятельно проводить альтернативную сделку полностью. Схема позволяет существенно сэкономить на оплате услуг агентов, договорившись с риэлторами лишь об оплате юридического сопровождения сделки.
Предположим, человек решил переехать из «однушки» в «двушку» с незначительной – посильной для него – доплатой. Или, наоборот, перебраться из большей квартиры в меньшую, а на разницу в цене купить домик в деревне. Или поменять один район на другой.
С момента возникновения самой идеи надо четко представить все этапы сделки и решить, что возможно, а что нет сделать самостоятельно.
Три строчки рекламы
Первый этап – проведение маркетинга или изучение рынка. Чтобы сориентироваться, надо купить рекламные газеты, посвященные недвижимости. Посмотрев, по какой цене предлагаются аналогичные квартиры, рекламу своей можно начать с максимума и потом торговаться. Или с минимума, и смотреть, как отреагирует рынок. Если желающих много, цену стоит поднять.
Одним словом, этап изучения рынка и определения с ценой квартиры вполне можно пройти самостоятельно.
Второй этап – реклама продаваемой квартиры. Учитывая, что рекламных изданий по недвижимости (в том числе Интернет-изданий) не так уж много, в самых крупных из них можно смело размещать объявления. Затраты на строчную рекламу небольшие и вряд ли кого-нибудь разорят. А поскольку в риэлторские базы попадает информация из тех же самых изданий, можно быть уверенным: интересоваться продающейся квартирой будут не только частные лица, но и представители агентств.
Туда, где деньги лежат
В чем нужна помощь специалистов-профессионалов, так это непосредственно в организации сделки.
Допустим, взять аванс, написать расписку, нотариально ее заверить еще можно самостоятельно. К тому же аванс частным лицам дают небольшой – $1000–2000. А вот грамотно осуществить закладку и выемку денег уже сложнее.
Только риэлторы знают банки, удобные для закладки.
Например, в один банк можно прийти и читать все готовящиеся документы буквально на коленке в присутствии многих людей или провести два часа в ужасной давке. В другом банке – просторные холлы. Договор составляют тет-а-тет с сотрудником. Есть время все внимательно прочитать и проверить.
Риэлторы хорошо знакомы со всеми нюансами закладки. Например, что делать, если потерян ключ от ячейки. Или на каких условиях каждый конкретный банк разрешит вынуть деньги покупателям, если сделка по каким-то причинам сорвалась.
Сюрпризы без кавычек
Большинство людей лишь приблизительно представляют, в каком жилье они хотели бы жить в дальнейшем. Поэтому лучше сначала разобраться в собственных чувствах (и подобрать квартиру), а с агентством договориться лишь о помощи в оформлении.
О том, как порой меняется представление о будущей квартире, иллюстрирует ситуация, которую нам описала семья наших читателей.
Муж, жена и ребенок жили в малогабаритной двухкомнатной квартире в неплохом столичном районе, но далеко от родителей. Дом ветшал, однако о сносе или реконструкции в ближайшее время речь не шла. Потому и решили поменяться на большую двухкомнатную квартиру в районе подальше от центра, но поближе к родителям. Вариантов пересмотрели немало. И в результате сумели купить трехкомнатную квартиру в уже готовой, сданной новостройке. Правда, в соседнем районе, где изначально покупку квартиры не планировали. Но оказалось, что прямо от них ходит автобус до дома родителей. Плюс – незагруженная дорога на дачу. Согласитесь, что ни один риэлтор, у которого в договоре четко записан заказ на «двушку» определенного метража, не стал бы предлагать какие-то другие варианты. Сейчас эта семья живет в новой трехкомнатной квартире и радуется подобранному варианту, ведь это их выбор.