«Очень плохо» или «немного лучше»?
С такой дилеммой сталкиваются все, кто пытается приобрести гараж. Однако и тем, кто просто паркуется на улицах и во дворах, не легче.
Ближе к Центру – больше проблем
Не так давно Москву облетела новость: место в подземном гараже ушло с аукциона за $114 000! Причем речь шла не о «навороченных» элитных хоромах, а о доме бизнес-класса в скромном Новогирееве.
Заоблачная цена – не просто интересный курьез, а вполне отчетливый показатель развития рынка парковок в столице. О переизбытке автомобилей в городе красноречивее всего говорят многокилометровые пробки, ставшие давно привычными для водителей и пешеходов. Прибавим к этому разговоры о том, что в городе катастрофически не хватает земли даже под жилищное строительство. Результат налицо – спрос на гаражи значительно превышает предложение.
– Если раньше считалось, что средняя цена гаража равняется цене российского авто, теперь в качестве такого эквивалента выступает уже иномарка среднего класса: машино-место стоит порядка $20 000, – рассказывает начальник отдела экономического развития компании «Паллада» Виталий Долгий. – Правда, и эта цена условна, поскольку есть гораздо более дорогие предложения. Чтобы продемонстрировать рост спроса, могу привести конкретный пример. В Южном Бутове многоуровневый паркинг расположен крайне неудобно – путь к нему идет через темный заброшенный пустырь. И что же? Несмотря на высокие расценки, гараж забит до отказа. Хотя понятно, что будь у людей возможность выбора, услугами стоянки пользовались бы только отдельные любители острых ощущений.
Как утверждают эксперты, пока нельзя назвать округ, который начисто лишен проблем с парковкой. Похоже, лучше всего ситуация будет в новых, только строящихся районах, спроектированных с учетом возросших потребностей москвичей. Пока же эксперты, говоря о гаражном рынке, предпочитают оперировать такими терминами, как «очень плохо» и «немного лучше». Нетрудно догадаться, что наибольшие проблемы с парковкой возникают в Центральном, Восточном, Юго-Восточном и Южном округах. На их фоне Запад, Северо-Запад и Юго-Запад смотрятся более благополучно. Хотя, конечно, говорить можно лишь об относительном благополучии.
В целом оценки рынка стоянок в Златоглавой различаются мало. Просто одни считают, будто этот рынок находится в стадии становления, а другие склонны думать, что он как таковой вообще еще не появился.
– Рынок этот (если сравнивать с любой европейской столицей) находится в самом зачаточном состоянии, – подчеркивает руководитель аналитической службы компании «Новый город» Наталья Ветлугина. – Никакого порядка, никаких стандартных цен. В рамках одного района парковка может стоить и 2000 рублей в месяц, и 400 долларов – при совершенно неразличимых отличиях. Проблема присутствует практически по всей Москве, что называется, ровным слоем. Можно также утверждать, что чем ближе к центру, тем тяжелее. Потому что офисы, жилые дома, развлекательные объекты – все это «притягивает» массу машин. И уже в порядке вещей стало тратить на то, чтобы найти свободное место для парковки, полчаса и даже час.
Как угнаться за потребностями?
Сегодня в городе представлены практически все виды парковок. Есть открытые уличные стоянки на огороженной охраняемой территории. Они могут находиться либо при жилом доме и предназначаться для парковки автомобилей жильцов и их гостей. Либо при офисно-административном здании – для автомобилей сотрудников, арендаторов и посетителей. Это наиболее демократичная парковка, поскольку автомобилистам предлагается минимум удобств. Однако не стоит обольщаться по поводу того, что припарковать машину на свежем воздухе можно за копейки. Как правило, такие места сдаются в аренду, и ставки могут быть значительными. Если же покупать, то цена будет в среднем $10 000–15 000.
Есть подземные парковки, которые могут быть как под административными зданиями (тогда места в них сдаются в аренду), так и под жилыми домами элитного и бизнес-класса (как правило, продаются). Традиционно в новых домах бизнес-класса гараж планируется из расчета одно машино-место на одну квартиру. Но потребности жильцов нынче куда выше.
– Все места разбираются еще на начальном этапе строительства, – сообщает Виталий Долгий. – При этом нередки случаи, когда одна семья хочет приобрести сразу несколько машино-мест. Люди готовы платить большие деньги за комфорт и возможность подняться к себе в квартиру прямо из гаража.
– Цены на различные категории парковок сильно разнятся. Подземные гаражи в домах элитного и бизнес-класса в центре Москвы (в пределах Третьего транспортного) могут стоить до $130 000–150 000. Дальше от центра – $60 000–70 000. Также играет роль площадь гаражного места – парковка для большого автомобиля будет, конечно, дороже, – отмечает руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга «Миэль-Недвижимость» Айдар Галлеев.
Как уверяют риэлторы, будущее принадлежит самому прогрессивному виду парковок – многоэтажным комплексам с гаражными боксами. Во-первых, они позволяют разместить большое число авто на сравнительно небольшом участке земли. Во-вторых, автолюбители получают в них дополнительный набор услуг. В минимальный пакет входят техцентр и автомойка. В таких гаражах места разделены стенами, что исключает попадание внутрь бокса посторонних лиц. Парковки могут быть как отапливаемые, так и холодные. Холодные стоят от $15 000 за место, отапливаемые – минимум $20 000. Это цены в самых отдаленных районах.
Отдельно стоящие гаражи представляются нынче чем-то вроде осколков минувшей эпохи, и, казалось бы, должны быть вытеснены акулами рынка. Однако «раритеты» по-прежнему представлены в достаточном объеме.
– Такие гаражи – вполне ликвидный товар, – уверен В. Долгий. – Цены на хороший (и чистый в юридическом отношении) гараж начинаются примерно от $40 000 – в зависимости от расположения. Но даже гараж с «юридическими проблемами» найдет своего покупателя, готового пойти на риск. Правда, стоить он будет процентов на 40 дешевле.
Капля в море
По мнению Аллы Ефремовой, PR-директора ООО «Агентство недвижимости DOKI», к продаже предлагается одновременно лишь тысяча гаражных мест. И это на всю Москву – на три млн. автомобилей! Безгаражными остаются примерно 50 процентов «железных коней» в различных округах столицы и 75 – в Центральном.
Стоит сказать и о том, что отдельную категорию владельцев авто составляют граждане, которые любому комфортабельному гаражу, расположенному в двух шагах, предпочитают открытое небо. Именно оно дает возможность каждую ночь «радовать» соседей трелями сигнализации припаркованной под окнами машины. Особенно этим отличаются автомобили эконом-класса.
– Гаражных мест создается много, но далеко не все из них востребованы, – считает Айдар Галлеев. – Ведь на первое место всегда выходит вопрос цены, и дороговизна останавливает желающих приобрести площадь для парковки автомобиля. Иногда, действительно, проще и дешевле оставить недорогой застрахованный автомобиль прямо на улице, а в случае угона покрыть убытки из страховых выплат…
Иномарки пошли в рост
Между тем есть эксперты, которые полагают, что цены оправданы.
– Суммы на первый взгляд огромные, – говорит Н. Ветлугина, – но не стоит делать скоропалительных выводов. Автомобили ведь тоже… растут. Иномарка бизнес-класса достигает в длину почти пяти метров, в ширину с закрытыми дверями – почти двух. Чтобы относительно спокойно въехать в гаражное место и открыть там двери, нужны размеры этого самого места три на шесть. Получается 18 кв. метров. Допустим, в многоэтажном жилом доме можно сделать крохотную лестницу и лифтовой холл. Но в паркинге такие фокусы не проходят – машина должна въезжать на свое место и не биться при этом об углы и стены. Вот и получается, что на каждую машину должно приходиться (включая общие площади) примерно 20 кв. метров. Вспомним теперь, по каким ценам продаются квартиры…
Правда, отмечает Н. Ветлугина, паркинги востребованы в первую очередь владельцами иномарок представительского класса. Эти граждане не на шутку беспокоятся о сохранности любимой игрушки.
Теперь о тех, кому повезло. В числе счастливчиков оказались автовладельцы, попавшие под действие программ по облагораживанию лица города. Взамен снесенных «ракушек» они за символическую сумму получили места в муниципальных гаражах. О покупке речь не шла, так что машино-места предоставляются в аренду, но в условиях дикого рынка граждане радуются и этому временному облегчению, предпочитая не заглядывать далеко в будущее.
Сейчас гаражным строительством увлечены не только городские чиновники (в прошлом году появилось муниципальных стоянок на 110 900 машино-мест), но и инвестиционные компании, по достоинству оценившие ажиотаж вокруг этого вида недвижимости. А значит, появляется надежда, что спрос и предложение в обозримом будущем выровняются. Но будут ли новые парковки всем по карману – это уже другой вопрос.