Инвестор едет в город N.
В этом году аналитики столичного рынка жилья прогнозируют невысокие темпы роста цен – примерно на 15%. Это значит, что в месяц квадратные метры будут увеличиваться в цене на 1–1,5%. Отчасти по этой причине покупать квартиру в инвестиционных целях будет значительно менее выгодно, чем раньше – в 2006-м, 2005-м гг.
Однако есть регионы, где рост стоимости может быть совсем другим – до 8–10% в месяц и даже выше. Не стоит ли в таком случае рассмотреть в инвестиционных целях другие города, тем более, что и входной порог на местный рынок будет значительно ниже?
На курорт!
Самый модный сейчас российский город после Москвы – это, несомненно, Сочи. О том, какой там сегодня инвестиционный бум, можно судить даже по количеству рекламы в печатных изданиях и Интернете.
Сочи действительно обладает рядом серьезных достоинств. Во-первых, это субтропики. Кроме того, там есть возможность не только летнего, но и зимнего отдыха (горнолыжный курорт Красная Поляна).
Недвижимость в Сочи довольно просто купить, не выезжая из Москвы: ее продают московские фирмы, говорит Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ». Хотя уже есть ощущение, что сочинские цены на недвижимость достигли потолка (там сейчас существуют объекты и по $10 тыс. за кв. м) и их дальнейший рост маловероятен. Плюс к этому покупателей неприятно удивят почти московские цены на коммунальные платежи – и это при том, что платить придется круглый год, вне зависимости от того, пользуетесь ли вы недвижимостью или нет.
Более доступный по деньгам вариант – город Геленджик. Cтоимость квадратного метра здесь оценивается в $1500. Денис Коновалов, управляющий консалтинговой компании «Godan.RU», занимающейся эксклюзивным подбором геленджикской недвижимости, отмечает, что сегодня этот город выигрывает у многих приморских центров России. Это чистый, уютный и очень «праздничный» город в курортный сезон, – делится своими впечатлениями Д. Коновалов. Однако, справедливости ради, отмечает: с июля по сентябрь бухта не предназначена для купания, только лишь для наземных и водных прогулок.
Инвестиционные покупки Д. Коновалов делит на две категории. Первая – это приобретение небольшой квартирки или домика, которые покупает обычный гражданин на кровно заработанные (сэкономленные, полученные в наследство) деньги. Вторая – покупка мини-гостиницы. Первый вариант не принесет больших доходов. Потому что сдавать жилье в Геленджике круглый год маловероятно. Если в сезон сдать квартиру можно за $1500–2000 в месяц, то в остальные 7–8 месяцев это можно сделать по цене, едва перекрывающей стоимость коммунальных услуг. Даже посредственная 2-комнатная квартирка, расположенная не в самом близком к морю районе, сейчас стоит $60 тыс.
Доходы от сдачи в аренду такого жилья в год составляют примерно $8–9 тыс. Из этих денег потребуется заплатить некоторые суммы за коммунальное обслуживание, посредникам за привлечение клиентов, внести в качестве налогов (если сдаете легально). Иногда придется делать ремонт, менять мебель и т.п. На все уйдет примерно половина прибыли. При оптимистическом развитии событий.
Покупка гостиницы – это уже серьезный бизнес. И тут надо просчитывать каждый шаг. Как и любой бизнес, такой проект может быть успешным, а может и провальным. И дело здесь не столько в конкретной недвижимости, сколько в предприимчивости его владельцев.
В целом по разным категориям недвижимости рост стоимости квадратного метра в городе в 2006 г. составил от 15% до 27% в среднем. Цены, считает Д. Коновалов, на сегодня уже не растут такими темпами как ранее, поскольку достигли критических показателей, а зачастую даже необоснованно завышены. Покрыть убытки от инфляции за счет роста цены можно. А вот заработать сотни процентов – вряд ли, разве что купить полуфабрикат-новостройку и вложить минимальную сумму в окончательную отделку. Таких предложений в Геленджике предостаточно.
Опыт последних лет показывает, что сценарий перепродажи недвижимости становится актульным. Объем предложений в городе большой, и местные жители в силу низкой платежеспособности уже не могут адекватно на него ответить. Активные покупки смогут обеспечить только граждане из регионов, и этот процесс уже идет. Поэтому и растут цены в городе. Иногородние покупают разное, в большинстве своем граждане ищут самое дешевое – однокомнатные квартиры, участки земли, домики-развалюхи. 95% обратившихся ищут недвижимость в пределах $50–70 тыс. Остальные 5% ищут vip-квартиры, хорошие дома, гостиницы, коммерческую недвижимость. К счастью, в Геленджике пока что еще можно купить хорошую vip-квартиру по цене московской «двушки» или «трешки». Хороший дом с претензиями на дизайн, большим участком, в удачном месте стоит от $900 тыс. – $1200 тыс.
Риэлторский бизнес в городе развит слабо, считает Д. Коновалов. Надеяться только на выбор риэлторов – это, по крайней мере, неразумно. В лучшем случае, надо посетить все городские конторы, чтобы получить 5–6 подходящих предложений. А уж о развитии услуги доверительного управления и говорить не приходится. В таких вопросах, как подбор клиентов и передача вырученных средств, арендодатели обычно полагаются на соседей, друзей, знакомых.
Что касается подробностей состояния вторичного рынка, то во всех поселках Геленджикского района продаются квартиры, дома, участки, санатории, базы отдыха – это и Дивноморск (довольно милый городок), и Джанхот (приятная деревушка с выходом в открытое море), и Прасковеевка (рядом строится новая резиденция президента РФ). Отдельно хотелось бы затронуть вопрос о том, что пользуется спросом у клиентов, но не имеет предложения ни по Геленджику, ни по всему побережью как таковому. Это строительство таунхаусов и охраняемых коттеджных поселков на 50–100 домов.
Есть в городе районы, где покупать недвижимость не стоит. Это подозрительно дешевое жилье в северо-восточной части Геленджика. Там сейчас строят аэропорт, и недвижимость в этом месте стоит дешевле.
Однако аэропорт этот будет одним из самых современных в России – как следствие, транспортная доступность курорта возрастет, а недвижимость в этом случае будет только дорожать.
На «диком» Западе
Из других вариантов прямо-таки напрашивается покупка жилья в Санкт-Петербурге. Квартиры там стоят по московским меркам баснословно дешево – жилье в историческом центре чуть ли не по 2500 долларов за кв. м. Зато по росту стоимости Питер обогнал в прошлом году даже Москву. В 2007 г. такой динамики специалисты уже не прогнозируют, но утверждают, что очень поднимутся ставки аренды. Так что выгода проекта «купить, чтобы сдать» получает особую актуальность.
Регион, к которому нужно приглядеться повнимательнее, – Калининградская область, считают в компании «ХИРШ». Несмотря на западное положение, это теплый регион. «Урожайность» там – почти как на Кубани, 230 км прекрасных песчаных пляжей тянутся вдоль города и за его пределами, налицо хорошие перспективы туристического развития. В бывшей Восточной Пруссии много исторических достопримечательностей, посмотреть на которые с удовольствием приедут многие европейцы. Тем более что Европа рядом: до восьми европейских столиц от Калининграда менее 600 км.
Перспективность покупки жилья в регионах РФ высказывают и в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Рост цен на недвижимость в России сегодня выше уровня инфляции. Поэтому приобретать ее имеет смысл во всех регионах страны.
Поезд идет на Восток
Надо только помнить, что в некоторых городах квадратные метры измеряют в рублях, а в некоторых в долларах. К примеру, по результатам оценки вторичного рынка недвижимости Новосибирска за период с ноября 2005 г. по ноябрь 2006 г. средняя цена квадратного метра выросла на 45%. Допустим, в ноябре 2005 года была куплена 2-комнатная квартира общей площадью 46 кв. м стоимостью 1 млн. 281 тыс. руб. ($49,5 тыс.). На конец 2006 г. средний прирост цен составил 45%, то есть стоимость квартиры увеличилась до 1 млн. 857 тыс. руб. Если использовать квартиру в коммерческих целях (сдавать в аренду), то можно получить дополнительную годовую прибыль в размере 120 тыс. руб. По итогам года прибыль от покупки квартиры составит 696 тыс. 495 руб. По прогнозам аналитиков, говорит Роман Куман, директор департамента вторичной недвижимости холдинга «МИЭЛЬ-Недвижимость», средний прирост цен на вторичном рынке жилья на 2007 г. в некоторых регионах России составит 26–36%.
Обязательно ли время от времени выезжать в город, где куплена квартира, чтобы вести связанные с ней дела? В крупных компаниях создаются межрегиональные отделы, которые как раз специализируются на контактах с другими регионами, чтобы человек, проживающий, допустим, в Москве, мог приобрести квартиру в другом городе.
Большинство обращений москвичей, правда, связано с другими проблемами – с желанием продать квартиру в том или ином городе. Клиенту остается лишь получить деньги – всю остальную работу сделают за него специалисты.