Загородный исход

Как известно, жители европейских мегаполисов свои городские квартиры посещают лишь при необходимости, а жить предпочитают в предместьях. Завершив трудовой день, почтенная публика перемещается в уютные пригороды. Похожую картину можно наблюдать теперь и в Москве.

Рублевский период

Первая волна исхода состоятельных горожан в предместья именуется «рублевским» периодом. Речь идет о середине 90-х, когда операторы российского рынка недвижимости ввели в обиход такие форматы эксклюзивного жилья, как элитный коттедж и краснокирпичный замок. Отличительные черты подобных объектов – индивидуальные проекты строений, часто наличие большой территории (иногда нескольких десятков гектаров) или близость к особо экзотическим местам. Касаясь этого периода, справедливо говорить не столько об уникальности архитектуры, сколько о завидной эксклюзивности участков.

Однако подобных территорий было совсем немного, и их запасы быстро иссякли. К тому же сколько-нибудь достоверной информации о количестве таких объектов никто предоставить не может – этот сегмент рынка всегда был очень закрытым.

Коттеджный рай

Эра индивидуалов сменилась эрой приверженцев элитных и бизнес-застроек, которые стали называть организованными коттеджными поселками. Этот сегмент начал активно развиваться с 2000-го.

Сначала новые территориальные образования выглядели довольно хаотично и не претендовали на высокие архитектурные замыслы. Потом эволюционировали до поселков с единым архитектурным стилем, а в последнее время стали возникать и концептуальные зодческие проекты.

Между тем девелоперские эксперименты эпохи поисков и метаний «съели» изрядное количество земельных участков, расположенных в радиусе 20-30 километров от МКАД. Причем, примерно половина коттеджных поселков того времени пришлась на Рублевку и Новую Ригу. Всего же, по состоянию на весну 2006-го, в Подмосковье (по 25 направлениям) насчитывалось примерно 400 поселков.

Ориентируясь на эти данные, можно сделать некоторые выводы относительно объемов загородного домостроения периода активного строительства (оно пришлось на 2004-2006 годы). А если учесть еще и его темпы, то несложно прийти к заключению: территориальные ресурсы на самых востребованных направлениях Подмосковья существенно истощены. Уразумев это, застройщики задумались над разработкой более перспективных коммерческих проектов. Ведь потребность москвичей сменить городской пейзаж на сельский никуда не делась.

Таунхаусы состоялись

Задача формулировалась примерно так: обеспечить наибольший выход жилых площадей при рациональном использовании территориальных ресурсов. И вот на рынок вышел новый формат жилья, известный теперь как поселки таунхаусов.

Застройка в них представляет собой малоэтажные (в два-три этажа) дома, сблокированные друг с другом. Конечно, приватности и гордого одиночества заметно убавилось, но это обстоятельство застройщики постарались компенсировать уровнем цен.

Наверное, следует вспомнить, что сразу по выходу на рынок (приблизительно в начале 90-х) таунхаусы не произвели никакого сногсшибательного впечатления и воспринимались скорее как эксперимент. Однако когда цены на московские квартиры взлетели до небес, жилье этого формата стало выглядеть привлекательно в сравнительно-ценовом диапазоне. И сегодня рынок таунхаусов следует считать состоявшимся сегментом, имеющим своего потребителя.

Остроумный компромисс

Следующий шаг в направлении оптимизации строительства и использования дефицитных земель – загородные жилые комплексы. Здесь идея: возводить корпуса малоэтажных (пять-семь этажей) домов, состоящих из обычных квартир, среди живописных ландшафтов. Таким образом удается удовлетворить огромный спрос горожан на загородное жилье. А, кроме того, добиться рентабельности «загородных» проектов за счет еще большего выхода площадей. Причем, появляется возможность использовать небольшие пустующие участки, расположенные в живописных местах и граничащие с развитыми в плане инфраструктуры населенными пунктами.

Загородные жилые комплексы можно считать продуктом, который родился в результате решения проблемы растущего дефицита земельных участков в традиционно престижных местах Подмосковья. То есть, можно было продолжать строить коттеджи, но уже на приличном удалении от столицы. А можно попробовать вывести на рынок новый вариант загородного жилья в виде корпусов городского типа, возведенных среди природных красот (лес, водоемы) недалеко от Москвы.

При этом первый путь связан с рядом сложностей, среди которых основная – прокладка базовых коммуникаций, что ведет к удорожанию проектов. Другая сложность – отсутствие ясного представления о сегменте потребителей загородных домов, расположенных на приличном расстоянии от Первопрестольной.

Среда должна быть однородной

Впрочем, открытым оставался и вопрос о потребителе такого продукта, как «городская квартира на природе». Взвешивая все «за» и «против», некоторые застройщики все-таки сделали выбор в пользу второго пути и начали строить загородные жилые комплексы. Красивая природа и здоровая экология, дополненные комфортом жилья класса «премиум» с соответствующей инфраструктурой, а также престижное направление и однородная социальная среда – такова их концепция.

Вслед за этими проектами в Московской области стали возникать комплексы и на менее престижных направлениях. Заметный толчок к развитию загородные жилые комплексы получили не так давно (в 2002-2003 годах), но сегодня можно уже с полным основанием говорить о начале активной стадии развития этого сегмента подмосковной недвижимости.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»