Метр поднялся до небес
Начало 2007 года на рынке недвижимости относительно спокойное. Самое время подумать и постараться понять, как будет развиваться жилищный рынок дальше.
Прошедший 2006 год стал для российского рынка недвижимости знаковым: случился беспрецедентный рост цен на жилье. По данным нашего аналитического центра, в Москве квартиры подорожали примерно в два раза, во многих других городах на 50–70–80%. Произошло переосмысление национального проекта «Доступное жилье». Если раньше под ним понималось в основном развитие доступной ипотеки, то в 2006 году стало ясно, что без заметного увеличения объемов строительства жилье доступным не сделать.
Произойдет ли в 2007 году снижение цен на жилье в Москве и других городах России, станет ли, наконец, жилье доступным или будет упрямо дорожать?
Макро против микро
В пользу снижения цен на жилье говорят следующие аргументы. Достигнутый уровень цен довольно велик даже для среднего класса. Будут ли готовы люди покупать по таким ценам, когда ажиотаж закончится, – большой вопрос.
Остановка роста цен привела к автоматическому оттоку от рынка недвижимости инвестиционных покупателей, да и реальные покупатели вряд ли будут торопиться с покупкой. Неудивительно, что уже в конце 2006 года многие московские застройщики стали предлагать скидки, и на вторичном рынке наметилась коррекция цен вниз.
В пользу пессимистичного прогноза говорит макроэкономическая ситуация: цены на нефть стали снижаться. Связь рынка недвижимости с ценами на нефть запутанная и неоднозначная, но некоторый пессимизм это положение все же навевает.
Основная причина роста цен на жилье в 2006 году кроется в существенном дефиците жилья на душу населения, унаследованном еще с советских времен. Увеличения объемов строительства в скором времени ожидать не приходится.
Есть и другой фактор, который вряд ли позволит ценам значительно упасть, – «ипотечная подушка». Это запущенная программа доступной ипотеки, которая позволяет включиться в квартирный марафон гораздо более широким слоям населения, чем ранее. В 2006 году большинство ипотечных покупателей не успевали за рынком: цены росли быстрее, чем они успевали оформить кредит. Следовательно, стоит ценам некоторое время постоять на месте или немного снизиться, как огромный потенциальный спрос на жилье, подкрепленный возможностью покупки жилья в кредит, вновь подтолкнет цены вверх, не дав им заметно упасть.
Дисбаланс спроса и предложения, подталкивающий цены на жилье вверх, будет в 2007 году определяющим для большинства российских городов.
Там, где уровень цен достиг потолка (в Москве), стоимость жилья стабилизируется, и в течение года будет оставаться на примерно постоянном уровне. В городах, где стоимость жилья растет с задержкой по отношению к Москве, процесс подорожания еще будет происходить. Заметное снижение стоимости жилья возможно лишь для депрессивных регионов, а также для городов с маленькой емкостью рынка и относительно неплохими объемами строительства.
Пути разошлись
Переход рынка в стадию стабилизации не означает, что снижения цен не происходит вообще. Обычно в таких условиях усиливается дифференциация рынка – цены в разных сегментах и даже цены на отдельные квартиры ведут себя по-разному. Связано это, прежде всего, с адекватностью начальной стоимости квартиры. В Москве осенью 2006 года немало квартир предлагалось по завышенным ценам в расчете на дальнейший рост рынка, которого не произошло. В итоге стоимость на такие квартиры сейчас может корректироваться вплоть до 10–15%, похожие скидки дают и некоторые застройщики. Но так ведет себя лишь часть квартир, поэтому общерыночные показатели корректируются в меньшей степени – от долей процента до нескольких процентов. По нашему мнению, процесс коррекции стоимости жилья в Москве в ближайшие месяцы будет продолжаться, однако в масштабный обвал цен не перерастет.
Не все сегменты рынка одинаково подвержены стагнации. В первую очередь этим страдает низкокачественное недорогое жилье. За последний год средний рост цен на московские квартиры составил около 100%. Жилье эконом-класса подорожало на 120–130%, то есть обогнало рынок, а бизнес-класс и «элита», напротив, отстали. Они прибавили за тот же период только 70–80%. Причина – более быстрое вымывание с рынка недорогого жилья в условиях ажиотажа по сравнению с менее ликвидным и инертным дорогим жильем. В периоды стагнации ситуация меняется: переоцененное низкокачественное жилье может корректироваться по цене на 5–10–15%, в то время как дорогое жилье менее подвержено колебаниям рынка, поэтому оно может подорожать на 10–15%. В итоге показатель среднего уровня цен на рынке будет оставаться примерно постоянным. Если в условиях ажиотажа «края» рынка недвижимости сближались, то теперь они будут удаляться. Значит, сейчас бизнес-класс и элитное жилье становятся более перспективными для инвестиций.
Аренду меняем на ПИФ?
В то время как цена квадратного метра повысилась вдвое, стоимость аренды квартир выросла всего на 15–25%. Покупатели квартир более «эластичны» по цене, нежели арендаторы, которые, как правило, куда больше стеснены в средствах. В результате, если еще год–полтора назад аренда приносила 8–10% годовых, то теперь этот показатель упал до 5% годовых. Выгоднее просто продать квартиру и положить деньги на депозит в банк под 7–8% годовых, не говоря уже о том, чтобы вложить их в акции или паевой инвестиционный фонд.
Вероятно, дисбаланс между стоимостью жилья и стоимостью аренды в 2007 году должен постепенно восстановиться. Частично это может произойти за счет коррекции цен на жилье, но в первую очередь следует ждать роста ставок аренды жилья. В течение 2007 года они могут вырасти на 20–40%, вернув доходность от сдачи квартир в аренду хотя бы на уровень банковских депозитов.
Коттеджи пустились вдогонку
В 2006 году имела место и еще одна аномалия: рост цен на рынке квартир в Москве оказался больше роста цен за загородное жилье – коттеджи, загородные дома, таунхаусы. Обычно бывало наоборот.
Это подтверждает тезис, что в периоды ажиотажа дорогое жилье дорожает медленнее, но потом отыгрывает это отставание. Значит, загородный рынок, включая коттеджные поселки и рынок земли, в 2007 году продолжит рост и прибавит традиционные 20–40%, сокращая отставание по сравнению с рынком городских квартир.
Впереди – умеренность
Резюмируя сказанное, приходим к выводу, что к концу 2006 года рынок квартир в Москве полностью отыграл рост цен и уперся в потолок. Наиболее вероятно ожидать сохранения сложившегося уровня цен в 2007 году. За период существенного подъема рынка в 2005–2006 годах средний уровень цен на квартиры в Москве вырос чуть более чем на 100% и, согласно нашему прогнозу, будет сохраняться в течение 2007 года в коридоре $4000–4300 за квадратный метр.
Величина прироста цен на квартиры в Москве задает своеобразный потолок для остальных рынков. Другие сегменты рынка московского региона с 2005 года также должны вырасти примерно на те же 100%. Разница с темпами роста цен на квартиры в Москве оставляет потенциал для остаточного роста. Дополнительный потенциал может быть больше, пожалуй, только у городов Подмосковья, которые все активнее интегрируются в рынок недвижимости московского региона, но начинали с меньшей ценовой планки.
Если же говорить о недвижимости регионов России, то их следует разделить на две группы. Первая – города и регионы, близкие и приближающиеся по уровню жизни и экономическому развитию к московскому региону. Они должны отыграть похожий в пропорциональном выражении рост цен. Если за последние полтора–два года он уже составил около 100%, значит, такой рынок, как и московский, близок к своему потолку. Если нет, значит, рынок этого города или региона развивается с задержкой по сравнению с московским и еще имеет потенциал роста.
Вторая группа. Если регион относится к депрессивным или плохо развивающимся, то потенциал для роста цен на нем, очевидно, ниже, чем в Москве и активно развивающихся регионах. Он может составлять за аналогичный период не порядка 100%, а 20–30–50% – более точную оценку можно получить в процессе детального анализа. Соответственно, итоговый ценовой потолок в таких регионах расположен ниже, и подорожание жилья на 30–50% уже может означать исчерпание потенциала.
В 2005–2006 годах рынки недвижимости многих регионов России испытывали взрывной рост, связанный с денежными вливаниями в экономику, активным инвестированием в строительство и девелопмент, ростом уровня доходов населения, развитием ипотеки. К 2007 году период взрывного роста и заметное подорожание жилья, как реакция на положительный тренд в российской экономике, во многом уже отыграли, особенно на рынках активно развивающихся регионов. Это означает, что в обозримой перспективе и в частности в 2007 году следует ожидать более умеренного развития рынка недвижимости и ценовой стабилизации.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»