Эксперты отвечают
В одном из номеров «Квартирного ряда» мы поведали историю неудачливого заемщика, потерявшего работу. Соответственно, выплачивать долги банку он не смог. Банк с заемщиком не церемонился. Сначала предложил платить лишь проценты, а с выплатами по кредиту соглашался подождать. Других вариантов не было. И квартира была продана по новой рыночной цене – цены-то выросли!
Заемщик получил лишь те деньги, которые выплатил по кредиту. В результате он потерял где-то 10 тысяч долларов. Что-то не так в этой истории, подумалось нам. Банк не должен был заниматься разбоем и забирать себе «навар» от проданной по новым ценам квартиры. Он обязан был дать людям шанс выпутаться из этой истории.
Поэтому мы и задали нашим экспертам такие вопросы:
«Часто ли случается дефолт заемщика? Выгодны ли такие дефолты банкам в период роста цен? Как можно договориться с банком, если наступает такая ситуация?».
Суда никто не хочет
Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– «Выгода» банка даже при росте цен крайне проблематична, поскольку хлопоты по обращению взыскания в нашей стране чрезвычайно велики, в отличие, например, даже от соседнего Казахстана. Там для того, чтобы выселить неплательщика из заложенной квартиры, не нужно обращаться в суд. Достаточно предъявить судебному исполнителю договор и подтвердить факт его злостного нарушения заемщиком.
К тому же не очень понятно, где эта «выгода» может получиться. Квартира выставляется на торги, и больше, чем положено по кредитному договору, банк не получит. Так что любой банк пойдет на переговоры о реструктурировании задолженности, лишь бы не доводить дело до суда.
Законом предусмотрена и процедура внесудебного обращения взыскания по договоренности сторон. Заемщик сам продаст квартиру и исключит всяческие махинации.
Рост цен выгоден заемщику
Елена Хуснулина, директор ипотечного центра агентства недвижимости «Домострой»:
– До суда дело, как правило, не доводится. Банки идут навстречу заемщику: договариваются о сроках погашения, дают отсрочку по погашению основного долга без начисления пеней. Заемщик реализует недвижимость по рыночной стоимости, выплачивает банку сумму основного долга, проценты за пользование кредитом, а на оставшиеся средства может приобрести другую недвижимость, поэтому рост цен на недвижимость в таких случаях более выгоден именно заемщику.
Заемщики – не дураки
Валерий Казейкин, первый вице-президент МАИФ:
– По более чем шестидесяти тысячам кредитов, рефинансированных через АИЖК, дефолты составляют сотые доли процента. Казалось бы, если дефолт случается в период роста цен, то продать заложенную квартиру банкирам по новой цене явно выгодно. Но в данной ситуации и заемщики понимают, что они теряют. Поэтому дефолтов очень мало по сравнению с потребительскими кредитами.
Банк всегда поможет
Ирина Радченко, президент группы компаний «ЛАУРЕЛ», эксперт Госдумы и Совета Федерации РФ по вопросам развития ипотечного кредитования:
– В последние годы экономическая и политическая ситуация в стране была относительно стабильной, и дефолты ипотечных заемщиков были скорее исключением из правил. Один такой случай произошел прошлым летом. Разведенная женщина с двумя детьми взяла ипотечный кредит на двухкомнатную квартиру, родила третьего ребенка и перестала выплачивать кредит. Думала, что суд ее не выселит с детьми на улицу, поэтому ни в какие переговоры с банком не вступала. Юристы банка, не надеясь на благополучный исход дела, подали на нее в суд и… выиграли.
Дефолт заемщика в период роста цен не может быть выгоден банку. Банк назначает стартовую цену, которая включает сумму задолженности, пени и штрафы. Естественно, что цена продажи квартиры, в которой «прописаны» и проживают трое детей, должна быть существенно ниже рыночной. И если после реализации на торгах этой квартиры у заемщика ничего не остается, то это вина, прежде всего, самого заемщика.
Все было бы иначе, если бы клиент договорился с банком и реализовал квартиру по рыночной стоимости. Он не только вернул бы выплаченные банку ранее средства, но и дополнительно получил хорошую сумму за счет общего роста цен на рынке.
Не зря клиента проверяют
Юлия Пузакова, начальник клиентского управления ипотечной компании «Мой Дом»:
– В нашей практике ни один дефолт не имел места. Банкам дефолты невыгодны. Для банка заниматься продажей заложенной квартиры – большая морока. Именно для этого и рассматривается так детально потенциальная кандидатура заемщика.
Главное – диалог
Сергей Озеров, финансовый директор ипотечного банка DeltaCredit:
– Если заемщик предупреждает банк об ухудшении финансового положения, банк, как правило, предлагает различные пути устранения просроченной задолженности во внесудебном порядке. В случае же неплатежеспособности заемщика, ведущего диалог с банком и пытающегося устранить задолженность с помощью нового графика выплат, в суд на него не подают. Банк помогает клиенту продать квартиру по рыночной цене.
Суд может и отказать
Светлана Зайцева, заместитель директора департамента ипотечного кредитования корпорации «Рескор»:
– Банки на судах не зарабатывают. Кстати, если суд посчитает допущенное нарушение должником крайне незначительным, то в обращении взыскания на имущество может быть отказано. И в соответствии со ст. 61 закона об ипотеке распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений. Банк не может забрать себе больше, чем сумма основного долга + проценты + неустойки и штрафы (конечно, за минусом выплаченного кредита и процентов).
Аукцион нежелателен
Яна Сосорева, начальник отдела ипотечного кредитования компании «ЕвроГруп Девелопмент»:
– Есть два пути выхода из ситуации дефолта: судебный и внесудебный. Если проблему решать через суд, то квартира будет продана с аукциона по очень низкой цене, которая может даже не покрыть все расходы банка по кредиту. Если заемщик договаривается с банком о небольшой отсрочке платежей, чтобы за это время продать квартиру по хорошей стоимости, у него появляется возможность не только внести все платежи банку, но и получить приличную сумму денег.
Банку – шиш
Дмитрий Кобзарь, начальник юридического управления Городского ипотечного банка:
– Рост цен на квартиры в целом отвечает интересам ипотечного банка, поскольку растет стоимость обеспечения, следовательно, снижаются риски. Сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенную квартиру, в том числе и выросшую в цене, поступает банку не полностью, а лишь в той части, в которой необходимо покрыть долг заемщика перед банком. Разница возвращается заемщику. Весь процесс обращения взыскания долог и труден, занимает, по меньшей мере, год, в течение которого хотя и продолжают начисляться проценты, штрафы и пени, фактически банк этих денег не получает.
Возможна «заморозка»
Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования»:
– При обращении взыскания банк продает квартиры по «ликвидационной цене», по которой можно быстро и гарантированно продать конкретный объект недвижимости. Для типовых квартир она колеблется на уровне 75% от реальной рыночной стоимости. Договариваться с банком заемщику надо до того, как он прекратит платить по кредиту. Банк может предложить продать что-то из других дорогостоящих вещей – машину, гараж и т.п. Можно и заморозить выплаты на срок до девяти месяцев, если затруднения не постоянные, а временные.
Не играйте в прятки с банком
Елена Панова, директор департамента партнерских программ «МИЭЛЬ-брокеридж»:
– Если человек попадает в сложную ситуацию, в результате чего не может выплатить кредит, то лучше как можно раньше обратиться в банк, где честно и откровенно изложить все как есть. Лучше, чтобы банк понимал, что происходит с конкретным человеком, а не строил догадки и слепо применял санкции. В случае открытого поведения вполне реально договориться об отсрочке или наиболее выгодных условиях продажи квартиры.
Ипотечной мафии у нас нет
Иван Грачев, председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья:
– Дефолты заемщиков в нашей стране составляют примерно 0,2% от числа выданных ипотечных кредитов. Что касается мировой статистики, этот показатель находится в пределах 1–2%.
В мире есть банки, которые с помощью своих оценщиков заведомо искажают цену на жилье и получают прибыль. Но все это вне законной практики – тут действует мафия, как, например, в Боливии. В развитых странах такого нет, считаю, что нет этого и у нас. Основа жизнедеятельности банка – это маржа, то есть процент от оборота капитала, которая составляет 1,5–2%. Банку гораздо важнее «крутить» деньги, иметь хороший оборот, чем получать сиюминутную выгоду. Да и закон об ипотеке построен так, что легально продать квартиру по новой цене невозможно. Солидные банки всерьез думают о рефинансировании ипотеки, о том, чтобы целый мешок закладных реализовать и получить деньги для новых кредитов.
С банком можно всегда договориться и не доводить дело до дефолта. Ведь процедура признания несостоятельности заемщика – это суд, дополнительные расходы на судебные издержки. Банки могут решить проблему иначе – например, подобрать меньшую квартиру в пределах погашенной стоимости.