Москвичи из Подмосковья
Хотя для большинства столичных жителей граница города естественным образом проходит по МКАД, существуют целые районы, расположенные уже за кольцевой дорогой. Именно здесь развернулось основное столичное строительство.
Разница – в «прописке»
Районы столицы, расположенные за МКАД, отличаются от близлежащих городов Подмосковья лишь наличием у жителей московской «прописки». В остальном они похожи, там строятся одни и те же серии домов, общая планировка микрорайонов создается по одним и тем же принципам, инфраструктура тоже похожая. Однако сейчас в Подмосковье возводятся совершенно новые районы комплексной застройки, которые выгодно отличаются от ранее построенных кварталов. Это целые микрорайоны, возводимые в соответствии с тщательно продуманным планом на большой свободной территории, что предполагает качественную организацию придомового пространства и продуманную инфраструктуру.
Как отмечает управляющий партнер одной из компаний Константин Ковалев, спрос на новые московские районы довольно высок:
– Так как сейчас свободных площадок под строительство в Москве осталось очень мало, то будут появляться новые районы, расположенные за МКАД. Их строительство предполагает комплексное освоение территории, которое подразумевает создание комфортной среды обитания для жителей. Уже существующие районы также будут развиваться, в большинстве отдаленных районов планируется строительство станций метрополитена, которые значительно улучшат их транспортную доступность.
– Территории за МКАД весьма разные, – считает директор департамента вторичного рынка известной столичной корпорации Вадим Мартыненко.– Есть районы вроде Жулебина и Новокосина – они застроены в 80-е годы, свободных площадок там нет, а если что-то новое и появляется, то лишь «точечно». И есть, к примеру, Кожухово, застройка которого сейчас активно ведется.
Деревня станет микрорайоном
Разница в цене может различаться в разы – от $2000 за кв. метр в Куркине или Жулебине до $7500, скажем, в Митине. При этом строительство даже в обжитых районах продолжается, и жилье здесь пользуется стабильным спросом.
Правительством Москвы ведется программа, целью которой является реконструкция деревень на окраинах столицы для высвобождения территории под новое строительство. Например, деревню Орлово в Ново-Переделкине в рамках этой программы планируется реконструировать в новый микрорайон Москвы, где будут сформированы два квартала – жилой и коммунально-бытовой застройки.
Наиболее перспективным считается север Москвы.
– Наиболее интересен и успешен, с точки зрения развития и продажи жилья, район Куркино, – считает Константин Ковалев. – Его еще называют московской Швейцарией. Одно из главных достоинств Куркина – его экология.
Так же интересен район Молжаниново – последний в Москве, пригодный для массовой жилой застройки: экологическая обстановка благоприятная, а уровень шума, несмотря на близость аэропорта Шереметьево, не превышает нормы. Район вошел в состав Северного столичного округа в марте 1992 года. В него включены деревни Молжаниновка, Бурцево, Новодмитровка, Новоселки, Мелькисарово, Черкизово, Верескино, северо-восточная часть Филина и восточная часть поселка Новоподрезково. В границы района входит территория аэропорта. Площадь района – 1650 га, население – 1930 человек. Хотя присматриваются к району давно, по-настоящему массовое строительство здесь так и не началось. Заявленные еще пять лет назад масштабные планы по строительству промзон нового поколения, для которых даже нашли звучное название «пром-сити», пока ни во что не вылились. Теперь, если верить специалистам, планы сместились в сторону жилой застройки, но жители деревень, на месте которых должны вырасти хоромы, по-прежнему пребывают в неопределенности.
Метро везде в цене
– Основное отличие вовсе не в том, находится район за МКАД или внутри нее, – считает руководитель одного из филиалов крупной компании Валерия Родионова. – Главное – транспортная доступность, наличие станции метро. До сегодняшнего момента метро за МКАД не выходило, но уже есть «первая ласточка» – Северное Бутово. Заявлено строительство метро в Митине, Жулебине, Новокосине. С другой стороны, и в районах, расположенных внутри кольца, метро есть не везде и не планируется в обозримом будущем. Скажем, в Дегунине или Бирюлеве. Так что главное – не «внутри» или «снаружи», а есть метро или нет!
Да, похвастать станциями подземки могут далеко не все московские районы. Но вот метро пришло в Северное Бутово, и район, расположенный на непрестижном юге, сразу стал одним из самых дорогих за МКАД. Цены здесь, по разным оценкам, на 5,5–15,5% выше, чем в Куркине: удобство и близость станции метро перевесила и хорошую экологию, и продуманную инфраструктуру, и прогрессивные архитектурные решения.
В среднем, по оценкам специалистов, близость станции метро повышает цены на 10%. Пока основные надежды в плане развития подземки подают Митино, Солнцево, Новокосино и Жулебино, сюда в ближайшем будущем планируется провести метро, что, конечно же, должно сказаться на росте цен.
Большинство районов за МКАД очень молоды, поэтому качество массовой застройки здесь принципиально иное, чем в старых районах города. В них уже нет пятиэтажек, да и панельные девятиэтажки встречаются редко.
Сэкономить 300 «зеленых»
Однако, как считают аналитики рынка недвижимости, если даже подмосковный город по ряду характеристик будет превосходить столичный район, тем не менее в большинстве случаев чаша весов склонится в пользу Первопрестольной. Хотя бы потому, что люди стремятся получить московские социальные льготы. Нельзя сбрасывать с весов и вопрос статуса, которому на Руси испокон веков придавали особое значение. Вот и получается – хотя, казалось бы, в Подмосковье жилье качественное и дешевое, все равно московские новостройки востребованы больше.
Тем, кто решил подыскать комфортное жилье за разумные деньги, эксперты советуют обратить внимание на более отдаленные районы. Цены здесь уже ощутимо ниже, правда, чтобы насладиться всеми прелестями пасторальной жизни, надо иметь свободный график работы.
– Чтобы действительно сэкономить, надо забираться еще дальше в область, – уверена Валерия Родионова. – Там есть из чего выбирать – к примеру, в Королеве. Это, на мой взгляд, один из лучших городов Подмосковья – благоустроенный, хорошо обслуживаемый. Город богатый, в нем находятся предприятия космической промышленности. И если работа позволяет (человек ездит в офис не каждый день), квартира здесь – разумный выбор.
Главным неудобством Подмосковья всегда считались проблемы с предприятиями социальной и коммерческой сфер. Однако это не относится к крупным городам-спутникам, таким как Мытищи, Реутов, Люберцы. Сегодня они по многим показателям превосходят районы, расположенные на окраине столицы.
– Если сравнивать такие районы, как Юбилейный в Химках и московское Митино, 9А в Реутове и Кожухово на Востоке столицы, а также район Центральный в Долгопрудном и Северный в Москве, можно сделать следующий вывод. Жить комфортнее именно в Подмосковье, где нет острой нехватки мест в школах, детских садах и поликлиниках, поскольку они строятся внутри районов по расчетной норме, исходя из числа будущих жителей. Продуманная инфраструктура обеспечивает жителей всеми необходимыми товарами и услугами, а также дополнительными рабочими местами внутри района, – приводит примеры партнер крупной компании, занимающейся недвижимостью, Наталия Тихоновская.
В последнее время эксперты все чаще советуют клиентам, нацеленным на эконом-класс, обратить внимание на область. Приобретая квартиру в пригороде, можно сэкономить не менее $300 с кв. метра по сравнению с окраинными районами Москвы. Приятным бонусом в этом случае станет близость подмосковных зон отдыха и наличие в «шаговой доступности» всех необходимых объектов инфраструктуры. И вообще, нужно уметь объективно и беспристрастно оценивать плюсы и минусы, которые несет в себе то или иное предложение.