Про «серые» схемы и квартиры в новостройках
Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», вступивший в силу еще 1 апреля 2004-го, должен был сыграть роль своеобразной подушки безопасности. Уж слишком много синяков и шишек набили покупатели квартир на рынке новостроек, наводненном хитроумными строительными фирмами.
Но, как и предрекали скептики, закон, ужесточающий требования к застройщикам и ущемляющий их интересы, на практике «не пошел». В обход его стали применять «альтернативные варианты» юридического оформления сделок, так называемые «серые» схемы продажи квартир в строящихся домах. Формально все вроде бы легально, на деле – крайне рискованно для покупателя.
Наконец, законодатели «смилостивились» и приняли поправки, призванные уравновесить, сбалансировать интересы дольщиков и застройщиков. Что же изменилось после того, как закон поправили? Помогут ли новые правила «игры» отрегулировать ситуацию? Проще ли станет купить квартиру в новостройке?
НА ЗАМЕТКУ
Поправками, внесенными в ч. 2 ст. 9 закона, устанавливаются порядок возврата застройщиком денежных средств и сроки расчетов в случае расторжения договора.
а) При одностороннем отказе дольщика от исполнения договора застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратить деньги дольщика и уплатить проценты за пользование этими денежными средствами. Размер штрафных санкций определяется, исходя из ставки рефинансирования Центробанка РФ.
б) При расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан «рассчитаться» с дольщиком в течение 10 рабочих дней.
Если дольщик вовремя не обратился за своими деньгами, то все средства зачисляются на специальный счет – в депозит нотариуса по месту нахождения строительной фирмы (застройщика), о чем сообщается несостоявшемуся покупателю.
Что изменилось
| Как было | Как стало |
|---|---|
| Для дольщиков: Одна из важных поправок касается расторжения договора участия в долевом строительстве. | |
| Покупатель строящегося жилья был вправе в одностороннем порядке самостоятельно расторгнуть договор, стоило застройщику «проколоться». К примеру, скорректировать проектную документацию, приостановить работы, изменить назначение нежилых помещений. Эти и другие отступления давали основания дольщику отказаться от исполнения договора долевого участия и требовать полного возврата всех внесенных денег и выплаты компенсаций за пользование ими. |
Новый закон изменил порядок расторжения договора. Теперь односторонний отказ от него возможен лишь в случаях, если: – застройщик не сдал дом в установленный срок; – объект построен с серьезными дефектами; – фирма не выполняет требований дольщика в связи с обнаружившимися недостатками новостройки; – застройщик нарушил один из способов обеспечения выполнения своих обязательств – правила оформления и действия поручительства. В таких случаях пострадавшим возвращаются внесенные ими деньги и выплачивается штраф за просрочку выполнения обязательств, а также проценты за пользование денежными средствами дольщика. В некоторых, наиболее острых ситуациях предусматривается судебный порядок расторжения договора. Дольщик сможет расторгнуть его и вернуть свои деньги, только если свой вердикт на сей счет вынесет суд. Без судебных разбирательств не обойтись, если: – строительство дома приостановлено или прекращено, и очевидно, что въехать в новую квартиру в срок, предусмотренный договором, не удастся; – проектная документация строящегося дома претерпела значительные изменения, в том числе существенно меняется оговоренный размер строительного объекта. |
| Для застройщиков: Застройщики тоже получили право одностороннего отказа от исполнения договора в случае нарушения дольщиком финансовых обязательств по внесению платежей. Поправки упрощают порядок расторжения договора застройщиком. | |
| Прежде это можно было сделать только через суд и только в случае значительной просрочки дольщиком платежей. При этом застройщик обязан был выждать три месяца и лишь после этого обращаться с иском в судебную инстанцию. | Теперь, если дольщик задержал выплаты более чем на три месяца, застройщик вправе самостоятельно расторгнуть договор. Но вычеркнуть должника из проекта он сможет не сразу. Процедура расставания такова. Сначала строительная фирма присылает письменное предупреждение о необходимости погасить задолженность. Проходит 30 дней после даты отправления письма. И если дольщик так и не расплатился, застройщик расторгает договор и возвращает несостоявшемуся новоселу средства, вложенные им в строительство. |
| Внесенные поправки освобождают застройщика от безусловной ответственности за недостатки объекта долевого строительства. | |
| В первоначальной редакции закона застройщик полностью отвечал за дефекты, которые ухудшают качество объекта и делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования. |
Фирма-застройщик освобождается от ответственности за недостатки новостройки в период гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие: — естественного износа объекта долевого строительства или его частей; — нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к его эксплуатации; — ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными третьими лицами. |
Чтобы легче дышалось
Чтобы простимулировать компании на возведение домов, а не строительных пирамид, законодатели облегчили им жизнь, введя следующие «послабления»:
1. Отменено обязательное требование публиковать в СМИ проектную декларацию с информацией о застройщике и проекте строительного объекта. При этом фирма обязана предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу по его просьбе. Кроме того, застройщикам предписано информировать клиентов о своих предыдущих построенных домах с указанием места нахождения, сроков сдачи в эксплуатацию, предусмотренных проектной документацией, и фактической даты ввода. Все это нужно для того, чтобы будущие дольщики смогли сравнить, совпадают ли обещания строителей с их реальным воплощением.
2. Исключена также норма о солидарной ответственности застройщика и банка перед инвесторами в случае, если банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося объекта. При этом сохраняются равные права банков-кредиторов и дольщиков при удовлетворении их требований в случае взыскания на предмет залога. Предполагается, что кредитные учреждения охотнее станут давать деньги на строительство, если им не придется в одиночку расплачиваться за «грехи» застройщика. При этом сохраняются равные права банков-кредиторов и дольщиков при удовлетворении их требований в случае взыскания на предмет залога.
Деньги плюс облигации
К деньгам дольщиков, привлекаемых на строительство дома, добавляются еще облигации особого вида – жилищные сертификаты. Застройщики смогут выпускать такие ценные бумаги на каждый возводимый дом. У облигации будет двойной номинал – площадь и фиксированная цена. Например, одна облигация соответствует одному квадратному метру стоимостью $2000. Таким образом, покупая облигации, вы приобретаете определенный размер площади.
Такая схема, по мнению разработчиков поправок в закон, выгодна для покупателя тем, что облигации можно будет в любой момент продать. Застройщик обязан их выкупить, причем с набежавшими процентами – размер индексации указывается при эмиссии.
Кроме того, облигация – хорошо защищенный законодательством финансовый инструмент. А потому, считают специалисты, способ приобретения жилья с помощью облигаций достаточно надежен, он снижает риски вложения денег дольщиками. К слову сказать, введено ограничение на размер привлекаемых денежных средств участников долевого строительства. Они не должны превышать (в совокупности с полученными от банков кредитами) стоимости строительства многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.
Штрафы стали меньше
Внесенные поправки в два раза уменьшают размер неустойки за нарушение сроков строительства, предусмотренных договором. В случае, если застройщик выбился из графика, он обязан оплатить покупателям неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Снижен также размер компенсации, которую компания-застройщик должна вернуть покупателю квартиры в случае расторжения договора даже по инициативе самого покупателя, – до 1/300 ставки рефинансирования в день. Штрафы доходили до 60 процентов годовых. Теперь они снижены до 30 процентов.
В два раза «усохла» и сумма пени, уплачиваемой застройщику за просрочку платежа, – с 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.
Неустойка за задержку передачи дома установлена также в размере 1/300 ставки рефинансирования вместо 1/75. Причем инвесторам-физическим лицам эта неустойка уплачивается в двойном размере.
Внимательно читайте договор
В случае приобретения квартиры на стадии строительства дома покупатель заключает договор долевого участия. Чтобы уберечь себя от возможных разочарований, прежде чем поставить свою подпись под этим документом, тщательно изучите его. Лучше проявить бдительность и показать его юристу, профессионально занимающемуся вопросами недвижимости.
На какие пункты договора следует обратить особое внимание?
1. Точное указание строительного адреса (если фактический еще не присвоен) возводимого дома и данные, позволяющие идентифицировать свою квартиру, ориентиры ее местонахождения. Хорошо, если к договору приложен план будущей квартиры.
2. Ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию.
3. Ответственность за просроченный срок сдачи дома. Просрочкой считается сдача на один квартал позже.
4. Описание механизма возврата денег в случае сдачи дома в эксплуатацию позже, чем на один квартал.
5. Фиксирование окончательной цены договора. Изменения возможны только после обмера БТИ. В отдельном пункте необходимо записать, что в случае удорожания строительства покупатель не обязан его оплачивать.
6. Ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков.
7. Документ, подтверждающий оплату коммунальных услуг дольщиком только после его фактического заселения в квартиру.
8. Пункт о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру. На случай, если они обнаружатся, должно быть обязательство предоставить аналогичное жилье или возместить его стоимость.
9. Обязательство застройщика выдать на руки по требованию дольщика документы, необходимые для регистрации права собственности.
Комментирует адвокат Борис Вепринцев:
– Поправки, внесенные в 214-й закон, устранили ряд нелепостей. Например, отменена солидарная ответственность кредитных организаций перед дольщиками по обязательствам самого застройщика. Если возникали финансовые проблемы у строительной компании, банки должны были отвечать по ее обязательствам перед дольщиками, что никак не отвечало интересам кредиторов. По этой причине банки практически перестали выдавать застройщикам кредиты. Теперь, вероятно, станет легче осуществить финансирование проектов.
При всем том ряд серьезных проблем поправки в закон так и не решили. Ведь все неблагоприятные для застройщиков экономические условия остались прежними. И как обходили они закон, собирая деньги с граждан по «серым» схемам, заключая предварительные договоры купли-продажи, так и будут продолжать это делать. Хотя такие сделки неправомерны.
Предварительный договор купли-продажи, в отличие от основного, не подлежит государственной регистрации. А посему ничто не помешает застройщику, взяв с вас деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. То есть риск двойных продаж остается. Таким образом, обеим сторонам – застройщикам и дольщикам – легче не станет.
По моему мнению, поправки не улучшат ситуацию на рынке строящегося жилья. На практике 214-й закон, даже исправленный, остается мертвым. В лучшем случае его применение будет существенно ограничено. Соблюдение баланса экономических интересов застройщиков и дольщиков в строительстве жилья нуждается в дополнительном правовом регулировании. Чтобы и права покупателей были защищены, и строители могли работать.
«Химичить» будет сложно
Комментирует руководитель аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков:
– Принятие ФЗ № 214, предоставившего огромные права дольщикам и возложившего всю ответственность за те или иные неудачи на застройщика и инвестора, привело к сокращению первичного рынка жилья. Инвестор просто не рисковал вкладывать средства в строительство новых объектов. Как результат, объемы предложения стали сокращаться, а цены начали угрожающе наращивать темпы роста.
Поправки, внесенные в закон летом 2006 года, по своему существу позитивны, в перспективе они могут оживить первичный рынок и благотворно сказаться на вторичном.
Предусмотрено решение проблемы привлечения средств на строительство: девелоперы получат право выпускать облигации под гарантию будущих квартир. Способ приобретения жилья с помощью строительных облигаций достаточно надежный, поскольку облигации хорошо защищены законодательством о ценных бумагах, и хитрить с ними будет сложно.
Безусловно, новая редакция ФЗ № 214 создает все условия для насыщения рынка жилой недвижимости столицы новыми предложениями, что мы и наблюдаем.
Ждите оживления рынка
Комментирует заместитель директора управления новостроек «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма:
– В поправках к закону о дольщиках отражены практически все требования строительных компаний, и если нововведения вступят в силу, это должно вызвать оживление рынка.
На мой взгляд, можно без опаски вкладывать деньги в объекты крупнейших компаний, которые являются своего рода столпами строительного рынка: ДСК-1, ДСК-2, МФС-6, СУ-155, ДИПС, Интеко, ПИК, концерн «Крост», Капитал-Групп. Есть и другие, не менее надежные застройщики, которые не нарушают требований инвестконтрактов и не обманывают ожиданий дольщиков. В любом случае, приобретая жилье в новостройках, необходимо ознакомиться с тем, как компания-застройщик выполняет свои обязательства по инвестконтрактам, причем в срок должны быть выполнены все оговоренные условия.
Конечно, самостоятельно дольщику определить надежность компании-застройщика довольно сложно. Поэтому я бы посоветовала при принятии решений обратиться к специалистам или нанять юриста, специализирующегося на подобных сделках.
Застройщику выгодна продажа квартир в начале строительства, если ему необходимо привлечь средства для возведения дома, поскольку кредит на этом этапе ему ни один банк не даст.