Рынок аренды отвязал себя от бак$ов

Уже в первые дни августа нетрудно было заметить: сезонный (осенний) ажиотаж на рынке аренды жилья стартовал досрочно. Хотя, как и в прошлые годы, пик спроса на съемные квартиры, конечно же, придется на сентябрь – октябрь.

Дорогая моя столица

Учитывая ощутимое повышение цен на квартиры, сдаваемые в аренду, в последний летний месяц, несложно предположить, что в разгар сезона темпы их роста еще подрастут. И период относительного затишья на рынке аренды закончится. В этот период многие владельцы квартир начали грустить: дескать, заниматься подобным бизнесом – не так уж прибыльно. Сейчас ситуация «поправляется», и, по прогнозам риэлторов, в сентябре – октябре собственник типовой «однушки» в спальном районе, пустив квартирантов, сможет ежемесячно получать аж $700 – 800! Хотя, сами понимаете, риэлторы тоже люди, и им свойственно ошибаться…
В самом начале нынешнего года на рынке аренды выдавались «часы затишья». Желающие снять комнату или квартиру выбирали и крутили носом. Желающие сдать – охали и ахали, подсчитывая, насколько взлетела рыночная цена их квартиры, и пытались проводить параллели – сравнивали, как говорят в народе, божий дар с яичницей. Тем не менее, не так уж они и неправы в этих своих упражнениях. Во всяком случае, мы не беремся опровергать тот очевидный факт, что на протяжении ряда лет арендная стоимость столичного жилья находится в прямой зависимости от рыночной. По неписанным правилам, за сданную квартиру можно ежемесячно получать примерно один процент от стоимости этой самой квартиры на рынке.

Подешевели… на три доллара

Вернемся на месяц-другой назад. В июле, по данным корпорации «Миэль-недвижимость», средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры составила $568. Это на $7 выше, чем в июне. Зато чуть упали в цене двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. В среднем «двушку» можно было снять за $666, что на $3 меньше, чем в июне. А аренда трехкомнатной квартиры в среднем обходилась в $822. Это на $24 меньше, чем в начале лета. По сравнению с январем нынешнего года цены на аренду выросли очень незначительно. Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир увеличилась на $70, трехкомнатных – на $40, а в секторе двухкомнатных произошло даже символическое падение цены – на $3.
Еще в конце июля «однушку» в самом престижном – Центральном – округе можно было арендовать по цене от $685. Двухкомнатную квартиру из серии «под ремонт» удавалось найти за $800. «Трешка» того же плана обходилась минимально в $1 100. Относительно недорого можно было арендовать жилье и в престижном Западном округе. За $600 удавалось найти и однокомнатную, а то и двухкомнатную квартиры.

Ай да рубль!

По мнению руководителя отдела аренды агентства «Лойд Агент» Юлии Владимирцевой, цены на сдаваемое жилье в августе растут буквально каждый день. Например, самую простенькую однокомнатную квартиру в Центре уже не найти дешевле $1 200 – 1 300. Если квартира в спальном районе чистенькая, со стиральной машиной и холодильником, то дешевле $650 она стоить не будет. Среднюю «двушку» в спальном районе в августе удавалось арендовать уже не за $600, а за $800 в месяц.
В последние дни стало востребованным и самое неликвидное жилье: с большой предоплатой или «под ремонт». Настроение клиентов, арендующих квартиры эконом-класса: «Снимем все, лишь бы дешевле, чем в среднем на рынке!» Например, за считанные часы была сдана однокомнатная «хрущевка» на первом этаже в доме около станции метро «Академическая» с годовой предоплатой по $450 в месяц. Более того, страждущие выстроились в очередь…
– Во-первых, рост цен подстегивает ежегодно увеличивающийся к осени спрос на сдающиеся квартиры, – комментирует ситуацию на рынке Ю. Владимирцева. – Во-вторых, собственники жилья, словно сговорились: все в один голос твердят, что поднимают цены исключительно в связи с понижением курса доллара и бешеным скачком цен на рынке купли-продажи.
К слову, одна из тенденций последнего времени – арендный рынок перестает быть привязанным к доллару. Как правило, звонящие в агентство собственники жилья хотят получать оплату в рублях. Долларовые цены – ими легче оперировать – значатся только в риэлторских базах. В договоре же, в отличие от прошлых лет, фиксируется рублевая цена.

Нашествие аспирантов

«Почуяв» осень, потянулись в столицу не только россияне, но и иностранцы. Особенно много в нынешнем сезоне преподавателей, аспирантов, менеджеров среднего звена всевозможных фирм. Эти категории европейцев (американцев и даже австралийцев), как правило, крайне редко бывают готовы арендовать элитное жилье. В то же время жить с комфортом они привыкли. Поэтому большинство из них еще не могут сориентироваться в происходящих изменениях. Ждут дешевых вариантов, таких же, как месяц назад.
Доходит до курьезов. Например, аспирантка из Дании, поселившись в начале августа в гостинице, искала квартиру вблизи станции метро «Кропоткинская» за $800. С этой девушкой уже успело поработать несколько агентств. Объясняли: ваши требования нереальны. Юная датчанка, рыдая, выкладывала за гостиничный номер по $200 в сутки, но ни «подняться» в цене, ни арендовать квартиру в другом, более скромном, месте не желала. Повезло самому настойчивому агенту, позвонившему ей через две недели. За время проживания в гостинице денежный ресурс аспирантки был исчерпан. Она уже с удовольствием была готова снять квартиру в любом районе столицы. В результате поехала в Марьино.

Бизнес-класс ищите на Востоке и на Юге

Отдельно стоит сказать о квартирах бизнес-класса. По данным «Миэль-недвижимости», в июле цены на жилье этой категории упали. «Трешки» подешевели в среднем на $114, «однушки» – на $17. Исключение составили лишь самые популярные – двухкомнатные квартиры. Даже в июле цены на них выросли в среднем на $26.
В июле в Центральном округе однокомнатную квартиру бизнес-класса можно было арендовать в среднем за $1 484, двухкомнатную – за $2 225, трехкомнатную – за $3 542. В Центре цены на жилье бизнес-класса росли даже летом, чего не скажешь, например, о втором по престижности Западном округе.
Самые дешевые «однушки» и «двушки» класса, о котором идет речь, в июле можно было снять на Востоке столицы. Здесь «однушка» стоила в среднем $823, «двушка» – $1 061. Трехкомнатную квартиру бизнес-класса дешевле всего можно было арендовать в Южном округе – за $1 405 в месяц.

Новые деньги – новые персонажи

Сегодня по-прежнему наиболее популярными у арендаторов остаются однокомнатные квартиры. В этом сегменте спрос превышает предложение в два раза. Практически такой же популярностью пользуются двухкомнатные квартиры по цене $700 – 800.
Повышенным спросом пользуются и двухкомнатные квартиры в домах бизнес-класса. Точнее, студии с метражом «двушки». Желающих платить за аренду такой квартиры $2 500 – 3 000 гораздо больше, чем предложений подобных вариантов.
Любопытно, что традиционных сезонных арендаторов квартир прошлых лет – студентов – в этом сезоне, как говорят риэлторы, почти нет. Скорее всего, это связано с неподъемной для студенческого кармана платой за московское жилье. Зато появилось много семей россиян с детьми-школьниками. Все они уже определили своих чад учиться и ищут жилье, привязываясь, в первую очередь, к школе.
Еще один распространенный сегодня тип арендаторов – мигранты из одной квартиры в другую. Например, снимали три года граждане квартиру за $500, и вдруг владелец жилья решил резко поднять цену. Он уверен, что сдаст свою «двушку» и за $800. А у его нынешних квартирантов таких денег нет и в помине. Поэтому они готовы перебраться в «однушку», но за приемлемую для них цену.

Вместо послесловия

Еще несколько недель назад аналитики дружно твердили: цены на рынке аренды достигли своего предела и даже начали плавно снижаться. Считалось, что величина арендной платы подошла к уровню платежеспособности арендаторов.
Но наступил август. И ажиотаж вокруг небольших квартир эконом-класса показал, что люди готовы платить за жилье гораздо больше, чем месяц назад.
Может быть, задаваясь вопросом о том, будут ли расти цены на рынке аренды, стоит вспомнить о ситуации на рынке купли-продажи? Там предела запредельным ценам пока не видно…
Наталья Агафонова

Структура предложения квартир с различным количеством комнат в июле 2006 года, %
1-комн.	28,73%
2-комн.	37,98%
3-комн.	25,12%
4-комн. и более	8,17%

Варьирование цены ($/мес.) предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 2 августа 2006 г.
Округа		1-комн.	2-комн.	3-комн.	от 4-х комн.
СЗАО	min	600	700	800	1200
	max	2500	5100	11000	17000
САО	min	600	600	810	1000
	max	6000	5500	12000	10000
СВАО	min	650	740	800	1300
	max	1600	3000	4200	6000
ЗАО	min	600	600	800	1200
	max	3700	14000	20000	40000
ЦАО	min	685	700	1110	1500
	max	7000	15000	25000	35000
ВАО	min	560	650	900	950
	max	1200	2500	10000	15000
ЮЗАО	min	560	700	800	2000
	max	2700	7000	9000	25000
ЮАО	min	550	700	800	1100
	max	2000	2500	5500	7000
ЮВАО	min	550	600	700	1500
	max	1850	2300	3100	6000

Таблицы предоставлены корпорацией «Миэль-недвижимость»