Зоя Дубовицкая: «Для удобства человека все должно быть рядом: и квартира, и гараж, и магазин, и офис»
«Мосреалстрой» – одно из государственных унитарных предприятий, созданных при Департаменте инвестиционных программ строительства (ДИПС). В основном ГУП «Мосреалстрой» занимается реализацией коммерческой недвижимости и гаражей. Но помимо продажи на аукционах «нежилья» эта организация – участница многих других интересных программ. О новых направлениях деятельности предприятия наш корреспондент беседует с его руководителем Зоей Дубовицкой.
– Зоя Ивановна, чем еще, кроме реализации коммерческой недвижимости и гаражей, занимается ваше предприятие?
– Действительно, продажа и оформление коммерческой недвижимости и гаражей, возводимых Департаментом инвестиционных программ строительства, – лишь частичка нашей деятельности. Например, мы оказываем правовое сопровождение и консультации по вопросам, связанным с недвижимостью. Продаем жилье, которое строит наш Департамент. Работаем на вторичном рынке. В нашей работе есть еще новое интересное направление. Третий год наше предприятие выступает в роли заказчика по объектам, возводимым ДИПСом. Строится уже третий дом. Этим направлением занимается целая служба – отдел заказчика.
– Слышала, что ГУП «Мосреалстрой» занимается и комплексной реконструкцией кварталов…
– Наше предприятие в рамках программы, разработанной Департаментом инвестиционных программ строительства, занимается комплексной реконструкцией кварталов 55 и 56 Филевского парка. Сейчас разрабатывается проект их застройки. Комплексная реконструкция интересна тем, что кварталы могут быть заново целиком застроены. Под снос могут попасть ветхие дома, не стоящие в планах на переселение. Комплексная реконструкция кварталов – это новаторская программа и для ДИПСа, и для города. Ведь что мы сегодня наблюдаем? Застройщик начинает работы в каком-нибудь старом квартале, возводит новые дома. А рядом стоят пятиэтажки – вроде бы еще крепкие. Снос их в ближайшее время не планируется. Поэтому нередко получается так: в квартале построены новые дома, но в то же время остались морально устаревшие пятиэтажки. Если застройщик уйдет из квартала, а пятиэтажки останутся, то, скорее всего, к этим ветшающим домам никто не вернется. «Застрявшим» среди новостроек старым пятиэтажным домом заниматься будет труднее. Поэтому надо заниматься комплексной застройкой. До конца года план комплексной застройки кварталов 55 и 56 Филевского парка будет разработан. После чего начнется плановая работа с этими двумя кварталами.
– Что еще нового в работе «Мосреалстроя»?
– Предприятие получило лицензию на проектирование. С разрешения ДИПСа создано архитектурное бюро. Так как ГУП «Мосреалстрой» является заказчиком, то заниматься проектированием нам необходимо. Нам надо уметь читать строительную документацию, уметь подправить, подсказать и знать, как самим выполнить предпроектные и проектные работы.
– Давайте поговорим о нежилом фонде. Говорят, что на аукционах моментально покупаются помещения под различные виды деятельности. Как вы этого добились?
– Действительно, это так. Хотя наши объекты, безусловно, самые дорогие в городе. Цены на реализуемые нами объекты значительно выше, чем в любой частной компании. Это обусловлено двумя причинами. Во-первых, есть спрос. Во-вторых, мы гарантируем качество, ввод в эксплуатацию в установленные сроки и передачу объекта с безукоризненно правильно оформленной документацией. Люди знают, что ГУП «Мосреалстрой» продает нежилые помещения по поручению правительства Москвы, а это – надежно. В нашей практике не было ни одного случая, чтобы объект был построен, и по каким-то причинам его не передали покупателю.
– В новом районе Куркино возводятся и будут построены различные офисно-деловые и торговые центры. Расскажите о том, какие нежилые помещения украсят облик района через несколько лет.
– Через несколько лет в Куркине будет все, что обеспечивает жизнедеятельность и инфраструктуру района. Все, чтобы человек не просто жил в своих четырех стенах, но и мог отдохнуть недалеко от дома, купить качественные продукты, лекарства. Кроме того, должно быть место, куда он мог бы поставить машину. В Куркине наше предприятие продает помещения и под культурные центры, и под аптеки, и под продовольственные, промтоварные магазины, и под кафе. Какой магазин откроется в районе, часто определяют сами покупатели нежилых помещений. Был случай, когда одна компания купила несколько объектов под аптеки. То же сделала и вторая компания. Когда увидели, что аптек в районе много, одна из фирм перепрофилировалась. Стала заниматься другим видом деятельности. Кстати, оформить перепрофилирование вполне реально. Поэтому, какие магазины и аптеки будут в районе, диктует конкуренция среди собственников нежилых помещений. Если, например, в кафе никто не идет, а соседнее кафе процветает при одинаковых условиях, то значит, что в этом районе проживает еще не столько народу, чтобы обеспечить посещаемость двух похожих предприятий. Или, может, кухня плохая?..
– Почему Куркино называют экспериментальным районом?
– Во-первых, в районе большие, хорошо спланированные квартиры, выгодно отличающиеся от типовой застройки. Во-вторых, что отличает район, – низкая этажность. Люди устают жить в многоэтажных муравейниках. В этих домах сложное обслуживание. В малоэтажных домах складывается атмосфера камерности. Там люди знают друг друга. В Куркине прекрасная экология. Кроме того, сейчас налаживается транспортное сообщение в районе. Будет развиваться сфера обслуживания. Следовательно недалеко от дома жители района будут обеспечены рабочими местами. Отличие района еще и в том, что у застройщиков была возможность взять больше земли под строительство. А это значит, что расстояние между домами здесь больше, чем в старых районах. Больше воздуха, чище. Программа развития района Куркино интересна. И, безусловно, через несколько лет она воплотится в жизнь. Это будет показательно красивый район. Скорее всего, в скором времени он перестанет считаться экспериментальным, став элитным районом столицы.
– Пользуются ли нежилые помещения в Куркине спросом?
– Конечно. В этом районе квадратные метры стоят недешево, потому что есть спрос. Например, нежилые помещения достигают 1 600 долларов за кв. метр. Конечно, микрорайоны разные. Если микрорайон уже развит, то помещение стоит не дешевле $1 600 за кв. метр. Там, где микрорайон заселится и застроится окончательно только через два года, помещения стоят около $1 300 за кв. метр.
– Нежилые помещения реализуются на аукционах. Расскажите, пожалуйста, о преимуществах торгов перед другими формами продаж.
– На аукционах все объекты продаются очень быстро. Достаточно выставить коммерческую недвижимость на торги, две – три недели, – и у нее находится покупатель. У нас хорошая реклама. Москвичи знают, что купить нежилое помещение без обмана, без поборов и накруток можно только у Департамента инвестиционных программ строительства. Все знают, что ГУП «Мосреалстрой» работает четко, выдает покупателю все необходимые документы. Кстати, когда мы начинали, объектов, выставленных на продажу, было очень много, они не реализовывались годами.
– Как же удалось изменить ситуацию?
– Согласно постановлению правительства Москвы, привели
документацию на нежилые помещения в соответствие с законодательством. Через два года отчитались, что объектов на продажу, которые стояли по три – четыре года, не стало. А ведь все то время, когда не могли продать нежилые помещения, они разрушались, часто в них жили бомжи…
– Зоя Ивановна, а что нового в гаражном строительстве?
– Во всех домах, которые проектирует сегодня ДИПС, первые или подвальные этажи предусмотрены под гаражи. Даже в ситуации, когда невозможно построить гараж, Департамент находит выход. Приведу пример. В Филях возводятся три дома. В двух домах, которые строит наше предприятие, нет гаражей, потому что там не позволяет грунт. Но зато в третьем доме строится целый паркинг с местами для машин для жителей всех близлежащих домов.
Если новое жилье будет сдаваться вместе с гаражами, то это частично решит гаражную проблему. Кроме того, когда сдается дом, на территории рядом с ним всегда предусмотрены гостевые стоянки.
– Сколько машино-мест должно быть предусмотрено в подземном гараже, чтобы проблема с тем, куда поставить машину, не возникала?
– Как правило, гаражей должно быть столько же, сколько квартир, даже больше. Если на стоквартирный дом предусмотрено 130 гаражей, то это замечательно. Практика показывает, что гаражи реализуются всегда. Даже если на такой дом будет построено 200 гаражей, то их купят жители соседних домов.
– В каких пределах колеблются цены на места в подземных гаражах?
– Все зависит от района. Например, в Куркине гараж стоит от 9 до 13 тысяч долларов. В центре гаражи продаются по 50 – 60 тыс. долларов. Они на самом деле дорого обходятся. Ведь в старом районе дороже обходится инженерия.
– Известно, что ГУП «Мосреалстрой» занимается не только продажей, но и арендой нежилых помещений…
– Это направление, сопутствующее нашей основной деятельности. Там, где есть потребность, мы всегда сопровождаем сделки. Но, как правило, вторичный рынок нежилых помещений тяжелый из-за того, что у старых объектов плохая правовая документация.
Законодательство наше становится все тверже, все менее уязвимым. Поэтому для того, чтобы оформить продажу помещения на вторичном рынке, приходится либо восстанавливать документы, либо собирать новый пакет. Сдачей в аренду ГУП «Мосреалстрой» действительно занимается. Но в аренду оформлено всего несколько объектов. Те люди, которые приходят к нам, предпочитают купить помещение, а не арендовать. Все хотят быть собственниками…