Весеннее обострение нон-стоп
От роста цен устали не только покупатели квартир, но и риэлторы: в режиме, когда из трех сделок до завершения доходит лишь одна, работать весьма мучительно. А есть ли сегодня хотя бы какие-то намеки на возможное снижение стоимости квадратного метра в столице? Этот вопрос наш корреспондент адресовал вице-президенту Российской гильдии риэлторов Андрею Гусеву.
Дефицит во всей красе
– К сожалению, условий для снижения цен на квартиры в столице пока не наблюдается. Появятся ли они в ближайшее время, не знаю. Цены на нефть продолжают расти, а значит, существенная часть нефтедолларов пойдет не в банки, а осядет на рынке недвижимости (покупать квартиры сегодня доходнее). Плюс ипотека привлекла на рынок дополнительное число покупателей. И наступил момент, когда квартир стало хватать далеко не всем. А дефицит, как известно, ни к чему хорошему не приводит. Вот мы и наблюдаем ажиотаж плюс рост цен. – Поправки здесь – как мертвому припарки: этот закон не правится в принципе. Корректировать и редактировать его бессмысленно. Надо садиться и переделывать. Вообще, принимать одновременно массу законов – это нонсенс. Разве можно было просчитать, как повлияет один закон на другой, а все вместе – на ситуацию на рынке недвижимости? Мы любим иногда недобрым словом вспомнить коммунистов, но они целые институты держали для того, чтобы просчитывать последствия от введения в действие того или иного законодательного акта. – А если бы заранее смоделировали ситуацию, то сразу все стало ясно? – Если заглянуть «за бугор»: как новое жилье покупают в развитых странах? – Еще недавно многие на этом неплохо зарабатывали… – Следовательно, выход один – людей надо просвещать?
На мой взгляд, пока 214-й закон о долевом строительстве не будет «починен», на рынке не появится достаточного количества жилья. А не будет квартир – не упадут цены. Таков закон рынка, и никому ничего с ним не поделать.
Наверное, можно каким-то призывом (как это было весной 2004 года) на время приостановить спрос и успокоить цены, но вскоре участники рынка поймут, что за словами высоких чиновников ничего не стоит, и опять рынок сделает очередной рывок вверх.
– Вы сказали, что 214-й закон надо «чинить». Но как? Насколько известно, поправки к нему давно готовы и приняты в первом чтении…
Как попасть в «черный список»
– Стало бы ясно: закон работать не будет. Я, кстати, предупреждал об этом его разработчиков. Говорил, что ситуация с новым строительством не очень хорошая, поэтому понятно, что нужно что-то менять. Но худо-бедно рынок работал, жилье строилось. А что получилось сейчас? Сами видите…
– Хаос и надувательство.
– Именно! И те поправки, которые нынче предлагается принять, вряд ли помогут найти выход из положения.
При всем том новое жилье продолжают строить и… продавать. И опять-таки изобретаются всевозможные схемы обхода 214-го закона. Хочу подчеркнуть: ситуация, которая складывается сейчас, гораздо хуже той, что была до принятия закона.
– Но ведь не все застройщики пришли на рынок недвижимости, чтобы обманывать простых смертных. Как же получилось, что немало вполне добропорядочных компаний оказалось в «черном» списке?
– В качестве ответа на вопрос приведу поучительный случай из жизни.
Некая фирма получила подряд на строительство трех домов на одной площадке. Деньги, собранные на первый дом, по большей части ушли на создание инженерных коммуникаций для всех трех домов. И чтобы достроить первое жилое здание, потребовалось собирать деньги на второе. Если бы не 214-й закон, все прошло бы гладко, как и раньше не раз проходило. А тут вдруг собирать деньги с частных лиц стало нельзя, банки кредит тоже не дают. И отправился застройщик их искать.
Какой-то доброхот ему подсказал, что есть, мол, хорошие ребята, которые дают кредит без залога… Только выяснилось впоследствии, что эти с виду хорошие ребята оказались хуже некуда. Деньги они дали, но и помогли создать массу сложностей. Чтобы расплатиться с «хорошими ребятами», застройщику пришлось продавать второй и третий дома «в черную».
Само собой, «хорошие ребята» с деньгами потом исчезли. Объект достроили, а крайним кто остался? Правильно, застройщик! Вот такая быль… И сколько застройщиков так «попали»?
Не берусь утверждать, будто все они брали деньги у таких вот крутых ребят (ситуации ведь возникали разные), но все же большинство застройщиков, оказавшихся в двусмысленном положении, отнюдь не мошенники. Просто наши законодатели создали такие правила игры. Может быть, в теории они, эти правила, просто замечательные, но беда в том, что наши строители и инвесторы не умеют пока так работать, их этому никто не научил.Про Карла Маркса и валерьянку
– Там такого нет. В странах Запада один банк дает деньги на строительство дома, другой – гражданам на покупку квартиры.
– Почему бы не перенять этот простой и полезный опыт?
– Потому что у нас все проблемы начинаются с земельного участка. Если его не дают в собственность, то как выстраивать какую-то схему? Подо что, собственно, брать (давать) кредит?
– А если бы участок был в собственности.
– Ну, тогда другое дело. Если что-то случится (к примеру, руководство фирмы скроется с деньгами), у кредитора останется земля, склад кирпича на ней и первый построенный этаж.
– Иными словами, на Западе граждане не имеют обыкновения покупать квартиры на уровне котлована?
– Бывает и такое. Другое дело, там не покупают квадратные метры. Например, в США люди приобретают акции фирмы, которая строит те или иные объекты. Это может быть десять и более проектов. Отдельно в проект не вкладывают. Проектами там никто не торгует.
– Но тогда и прибыли не те. Помните, как на новостройках порой зарабатывали очень приличные суммы?
– Да, был и такой грех. Возможность «срубить» лишние денег действует на иных наших соотечественников как валерьянка на котов и кошек. Кстати, еще Карл Маркс писал о том, что человек меняется самым непостижимым образом, когда прибыль от бизнеса, в который он влез, зашкаливает за 200–300 процентов. Как видим, со времен автора «Капитала» почти ничего не изменилось, по крайней мере, в России. Вообще, у 90 процентов людей крыша едет, если им что-то предлагают за полцены.С бизнесом шутки плохи
– Да. Причем не нужно забывать, что СМИ начали трубить об этом, когда ловкие личности уже успели заработать большие деньги, а не тогда, когда граждане только вкладывали свои кровные.
– И все-таки: можно сегодня покупать на «нуле» или риск слишком велик?
– Покупать-то можно, но надо понимать, что ты окунаешься в стихию бизнеса. Стихию безжалостную, порой труднопредсказуемую. А вот этого наши люди уразуметь никак не желают. Они видят только, что у кого-то получилось все нормально (или почти нормально), и бегут сломя голову по той же дорожке. Но получилось у тех, кто вложил деньги вчера. И не факт, что, вложив их сегодня, можно рассчитывать на благоприятный результат завтра.
– Значит, надо выбирать крупную и надежную компанию!
– Это тоже не 100-процентная гарантия. Да и составляющих надежности так много, что среднестатистическому обывателю в них, боюсь, никогда не разобраться. Прежде чем во что-то вкладывать деньги, нужно в этом разбираться. Рисковать или нет? – так вопрос может ставить самому себе лишь человек, который разбирается. А кто нет – просто ничего не поймет.
– Грустная получается картина. Но еще грустнее бывает человеку, когда он попадает на двойную продажу. Скажите, а учетная регистрация, которую провозгласил 214-й закон, сможет уберечь от двойных продаж?
– Нет.
– Как же тогда от двойных продаж избавиться?
– Никак – это риск бизнеса. Весь мир продает вперед. Допустим, я продаю пшеницу будущего урожая, я еще ее не вырастил (или не купил) и не знаю, каков будет урожай 2007-го.
– Это да. Но ведь в доме есть 100 квартир, а продают 120…
– Тогда продолжу аналогию. В будущем году вырастет ровно 100 тонн пшеницы. Но никакой закон не запретит мне продать 200.
– А остальные где возьмете?
– Если я не выполню свои обязательства, то отвечу по ним. Заплачу пеню, штрафные санкции, сделаю что угодно. Так написано в договоре.
– Выходит это нормально – продавать 120 квартир вместо 100?
– Конечно! Законом это не запрещено.
– Как быть с теми, кому квартир не достанется?
– Вернуть им деньги – с процентами и санкциями за нарушение обязательств. Все очень просто. Но ни один нормальный бизнесмен с легкостью необыкновенной этого делать не будет. Выплачивать-то придется две цены.
– Андрей Федорович, бывает и так: два человека заплатили по 100 процентов за одну и ту же квартиру.
– Это уже чистой воды мошенничество. И с руководством такой компании должна разбираться прокуратура.От корки до корки
– Безусловно, надо. Они должны ясно понимать, куда идут, должны чувствовать разные степени риска у разных компаний. Надо честно рассказывать москвичам, как устроен этот мир. Им необходимо хотя бы в самом первом приближении уразуметь, что такое рынок инвестиционного строительства. И если, к примеру, вам предлагается квадратный метр по цене, которая намного ниже рыночной, то в этом случае вы, как частный инвестор, подвергаетесь очень высокому риску.
В некоторых странах государство, когда видит, что риск зашкаливает за все пределы разумного, вмешивается в работу компании. Таким образом, государство регулирует особо рискованные виды бизнеса. И это правильно! Думаю, и мы когда-нибудь придем к тому же.
Беседу вел Вениамин Вылегжанин
О нашем собеседнике
Андрей Федорович Гусев по образованию инженер. Окончил Московский инженерно-физический институт, кандидат физико-математических наук. С 1991 года является генеральным директором инвестиционно-строительной компании «Стройжилкредит». Стоял у истоков становления Российской гильдии риэлторов (РГР), а в 1998-2000 годах был ее президентом. Возглавляет российское отделение Института инвестиций в коммерческую недвижимость (CCIM Institute, USA). В качестве профессора Российской академии государственной службы при президенте РФ ведет методическую и преподавательскую работу по развитию рынка недвижимости.
Женат, имеет двух детей и двух внуков. Почетный член РГР, награжден медалью Чести ФИАБСИ (Федерации профессиональных участников рынка недвижимости).
Хобби: аргентинское танго.