Коттедж уже не роскошь

Интерес москвичей к загородной недвижимости год от года только растет. Вместе с уровнем спроса растут и цены на «домик в деревне».Рынок упирается в недострой
– Как и в прежние годы, повышенным спросом пользуются «голые» земельные участки, в то же время оживлен и рынок коттеджного строительства, – говорит руководитель отдела загородной недвижимости корпорации «Рескор» Ирина Якимук. – Но цены растут не на всех направлениях. На сегодня, помимо Рублевки и Новой Риги, бурно развивается Калужское, Киевское и Ярославское направления. Они обладают скоростными трассами и удобны для движения. Подмосковные места по данным направлениям – экологические чистые зоны. Естественно, у среднего класса в тех местах наибольшим спросом пользуются так называемые готовые предложения – это домики в коттеджных поселках на расстоянии до 40 километров от МКАД, обязательно с охраной и собственной инфраструктурой.
– Наиболее популярны этой весной – охраняемые коттеджные поселки бизнес-класса, расположенные в 15 – 20 километрах от МКАД, – говорит заместитель генерального директора агентства «Eaton Way» Оксана Готовцева. – Самый идеальный вариант – 10 км от МКАД. Все же для многих покупателей значительную роль играет транспортная доступность, так как они хотят жить за городом и работать в Москве.
Недостаточное количество коттеджных поселков больше связано с проблемой недостроя. Это точка зрения заместителя директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Владимира Яхонтова. Из 250 начатых коттеджных поселков будут достроены лишь 70. Этого очень мало для удовлетворения растущего спроса.
На юге – умеренные цены
Еще недавно Калужское направление не вызывало большого интереса. Сегодня приоритеты меняются. Это направление отличается развитой инфраструктурой, красивой природой и благоприятной экологией. При этом цены на недвижимость здесь по сравнению с такими престижными направлениями, как Новорижское и Рублево-Успенское, относительно невысоки. Правда, и современных коттеджных поселков элитного и бизнес-класса с «громкими именами» в этих местах значительно меньше.
Кроме того, как отмечают специалисты Департамента загородной недвижимости компании DOKI, в районе, который расположен между Калужским и Киевским шоссе, много стародачных мест. Наиболее популярны участки в Переделкине и Крекшине, где находятся дачи известных писателей, актеров, музыкантов, «звезд» шоу-бизнеса.
Активно осваиваются и более отдаленные участки на этом направлении, особенно в 20-километровой зоне от МКАД. Так, по оценкам экспертов, земля в районе Апрелевки (25 км от МКАД) может стоить 1,5 – 6 тысяч долларов за сотку и более, а уже за Наро-Фоминском (55 км от МКАД), как правило, не более 2 – 3 тысяч. Подобная закономерность проявляется и в стоимости коттеджей: от 150 тысяч долларов просят за дом в районе Апрелевки, от 100 тысяч – в Наро-Фоминске и от 70 – в Верее.
По сравнению с Новорижским и Рублево-Успенским направлениями на сегодня это весьма умеренные цены на загородную недвижимость. Поэтому на фоне бурного роста цен на подмосковное жилье, район Калужского шоссе представляет большой интерес для покупателей загородной недвижимости с умеренными доходами, для которых немалую роль играет экологическая обстановка и природный ландшафт.
Лидеры и аутсайдеры
Лидером по продажам сегодня является престижное Новорижское шоссе. Коттеджные поселки на Рублево-Успенском шоссе пользуются самым высоким спросом, но предложение здесь ограничено, поэтому по продажам это направление занимает второе место. Почетное третье место по праву занимает Дмитровское шоссе, которое наиболее развито с точки зрения социальной и развлекательной инфраструктуры. Среди лидеров продаж значится и Калужское направление – это единственное шоссе, остающееся в Подмосковье свободным даже в часы пик.
Аутсайдерами в коттеджном строительстве, считают многие аналитики рынка загородной недвижимости, являются сегодня все юго-восточные направления. Они считаются экологически неблагоприятными, да и трассы здесь перегружены.
– Интересным и перспективным я бы назвал Ярославское шоссе, – говорит Владимир Яхонтов. – Это традиционное дачное направление, на котором сегодня ведется активное коттеджное строительство. Здесь сегодня много недорогих и качественных предложений, кроме того, застройщики, реализующие недвижимость, внушают доверие. С точки зрения дачного строительства бизнес-класса интересным является Пятницкое шоссе в районе Истры. Здесь много предложений на берегу водохранилища, но есть проблемы с оформлением документов на строительство.

Будет дорожать. Неизбежно
В этом году определились окончательные тенденции развития рынка загородной недвижимости на ближайшие 5 – 10 лет. Так, сегодняшние потребители делают выбор в пользу организованных коттеджных поселков с профессиональным управлением и необходимым минимумом объектов инфраструктуры. Клиенты оценивают сервис в коттеджном поселке так же высоко, как и качество дома.
Покупатель загородной недвижимости предпочитает жить в развитой социальной среде и пользоваться объектами инфраструктуры, расположенными поблизости от поселка. Такие максимально комфортные условия возможно создать только в большом поселке.
Вообще, сегодня рынок коттеджных поселков Подмосковья развивается в сторону освоения больших территорий. Маленькие коттеджные поселки со временем будут пользоваться все меньшим интересом. Дело в том, что намечается тенденция подорожания коммунальных услуг, соответственно, в поселке на 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 200 коттеджей.
Рост цен по престижным направлениям (Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Киевское), по мнению Ирины Якимук, в ближайшие годы не завершится. Это связано с тем, что земельный ресурс ограничен. На остальных же направлениях рост цен будет, но не очень значительный. Здесь выделяются только стародачные места, а на них всегда был отдельный рынок, не зависящий от направления.
Экология – весомый аргумент
Основные клиенты, которые приобретают загородную недвижимость, относятся к активному социальному слою населения с высоким уровнем дохода. Данная категория покупателей помимо квартиры в центре Москвы желает иметь дом в экологически чистом месте.
Какие же районы Подмосковья относятся к экологически благополучным и неблагополучным?
– Исторически сложилось, что большинство промышленных производств находится на востоке Московской области, – говорит руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН Светлана Кондачкова. – На западном направлении Подмосковья производств и крупных промышленных городов в непосредственной близости от МКАД нет. Кроме того, сказывается и то, что в Подмосковье преобладает юго-западная роза ветров. Поэтому юго-запад и запад Московской области традиционно считается экологически благоприятным местом.
Чем дальше от МКАД, тем слабее становится влияние мегаполиса на экологическую ситуацию. Однако на восточном и юго-восточном направлении Подмосковья на определенном удалении от Москвы сохраняются источники вредных воздействий на окружающую среду – это крупные промышленные центры (например, Воскресенск, Коломна).
Очень вредным, по мнению Светланы Кондачковой, считается соседство с аэродромами. Так как, по мнению ученых, наиболее серьезный вред причиняют шумовые вибрации и выбросы химического происхождения. Кроме аэродромов, серьезно загрязняет окружающую среду концентрация химических производств и большое скопление автотранспорта.
Куда выгодней вложиться
В настоящее время, как считает Владимир Яхонтов, выгодными оказываются инвестиции в самый массовый сегмент рынка – недвижимость эконом-класса. Эти вложения отличаются наименьшими рисками и стабильным доходом. Кроме того, наибольшее увеличение цен наблюдается у объектов в строящихся коттеджных поселках, здесь рост рынка в целом дополняется удорожанием домовладения по мере строительства. Поэтому такая недвижимость сейчас наиболее выгодна для инвестирования.
Вложение средств в земельные участки принесет существенно меньший доход, поскольку они считаются низколиквидными и долгосрочными активами. Земля – это своеобразный полуфабрикат, который может обладать потенциальной инвестиционной привлекательностью при условии хорошего месторасположения и грамотно спланированного и реализованного строительного проекта.

Вениамин Вылегжанин