Игорь Артеменков: «Налоги по рыночным ценам для нынешней России преждевременны»
Недавно при участии Российского общества оценщиков (РОО) и Академии наук РФ создан Совет по оценочной деятельности. Под эгидой Совета удалось собрать практически всех оценщиков, в том числе и тех, кто был объединен вокруг Торгово-промышленной палаты. Совет должен будет утверждать стандарты, этические нормы, координировать на территории всей страны и контролировать качество оценочных услуг. Сегодня наш собеседник – первый вице-президент Российского общества оценщиков Игорь Артеменков.
Квартирный ряд: Горячая тема – возможный переход с цен БТИ на рыночные цены в расчете налогов на жилую недвижимость россиян. Какова официальная позиция РОО и ваша личная, Игорь Львович, по этому поводу?
Нет ли здесь кровной заинтересованности оценщиков в таком решении? Ведь рыночную цену придется каждый раз определять по-новому. Кто будет это делать? Подобное решение может привести к некоторой неустойчивости налоговых поступлений, ведь цена недвижимости может и снижаться. Тем более что методы определения рыночной цены могут быть различны. К тому же имеется еще один аспект – цены БТИ в своем роде могут служить неким отправным пунктом, постоянной величиной для определенного рода статистических расчетов и исследований. Если цену выражать рыночно, то эта база исчезнет. Ведь ценность как рубля, так и других валют, непостоянна во времени, как, собственно, и стоимость самой недвижимости, а оценка БТИ может являться определенного рода постоянным ориентиром, учитывающим ряд факторов.
Игорь Артеменков: На мой взгляд, эта методика уже давно устарела – и определение износа, и другие аспекты требуют существенных уточнений. Например, хороший дом после капитального ремонта может, в зависимости от этой методики, иметь износ по БТИ более 70%. Таким образом, люди, живущие в элитных апартаментах, которые перед этим были подвергнуты капитальному ремонту, платят намного меньше, например, чем граждане, имеющие квартиры в недавно построенных типовых панельных домах. Скажем, в Марьине, где объекты намного уступают по качеству строительства, планировке и местоположению. Здесь, конечно, есть необходимость перехода к более правильным измерениям, основанным на рыночных оценках. В частности, с учетом местоположения, которое имеет очень большой вес для жилья. Но как быстро этот переход будет происходить, остается непонятным.
К.Р.: Существует вероятность, что в какой-то момент времени рыночные цены на недвижимость могут упасть, тогда, выходит дело, государство должно серьезно потерять в налогах. В момент кризиса государство наверняка будет сильно нуждаться в средствах и, отсюда, не будет особенно стремиться потерять налоговые поступления из-за какого-то падения цен на рынке недвижимости.
И.А.: Ввод налогообложения недвижимого имущества, исходя из рыночных цен на объекты, имеет свою логику, но сейчас он в России, наверное, действительно преждевременен. По-моему, у нас в стране не так давно предпринимался такой эксперимент, между прочим, с участием некоторых международных организаций – это было в Великом Новгороде, и этот эксперимент закончился провалом, система так и не заработала.
Налоговая база может меняться год от года и, конечно, она требует серьезного администрирования. Да, методика БТИ часто дает искаженные результаты, однако она в известной степени стабильна, это трудно отрицать. Несмотря на это, действующую сегодня методику необходимо усовершенствовать.
К.Р.: Существуют ли градации в классности оценщика?
И.А.: Что касается недвижимости, то РОО различает две градации в классности оценщика – это лицензированный оценщик и эксперт в области оценки. Причем, в настоящее время статус экспертов имеют всего два человека.
К.Р.: Ныне развивается рынок ценных бумаг, так или иначе связанных с недвижимостью, строительством. В частности, ряд организаций, например СУ-155 или Московское ипотечное агентство, выпустил собственные долговые обязательства. В России было учреждено несколько рейтинговых агентств, которые предпринимают попытки оценки надежности вложений в те или иные ценные бумаги путем присваивания рейтинговых оценок. Скажите, соприкасается ли деятельность Российского общества оценщиков с данным видом оценочной деятельности?
И.А.: Рейтинговая оценка – специфический вид деятельности. Здесь речь идет скорее об оценке надежности в смысле рискованности тех или иных вложений. В Европе имеются специальные рекомендации для банков для этих целей. Но это не совсем тот вид оценки индивидуальных объектов, который в силу своей особенности ныне объединяет членов Российского общества Хотя, возможно, в свое время РОО обратит внимание на данную сферу бизнеса.
К.Р.: Бывали ли случаи заведомо неправильной оценки среди членов РОО и были ли применены санкции за это? Известны ли вам такие случаи вне общества? Например, в одной из деловых газет («Деловая Москва» № 46, 2003) заместитель руководителя Департамента поддержки и развития малого предпринимательства Анатолий Коротич приводил пример: «Независимые» оценщики делали оценку нежилого помещения, просто исходя из адреса фирмы. Действовали они просто – приходили в помещение и прикидывали, сколько стоит квадратный метр, если здание снеcти и на его месте построить новое со всей инфраструктурой. В результате какой-нибудь, извините, ободранный сарай поднимался в цене до офиса категории если не «А», то «Б» точно».
И.А.: Спорные оценки существуют, и для их разрешения (в том числе) создан Экспертный совет Российского общества оценщиков. Клиент может отправить отчет на экспертизу, которая имеет гласный и публичный характер. Назначается эксперт, и если оценщик с мнением эксперта не согласен, то данный спор выносится на повестку дня одного из заседаний Экспертного совета и последний выносит взвешенное решение.
Санкции в виде исключения из общества случались не так часто, но они были, человек 10 за все время существования общества были исключены. Раскрыть и доказать факт заведомо ложной оценки не всегда бывает так просто. Эти вопросы решаются упомянутым Экспертным советом, состоящим из двадцати пяти человек и собирающимся на свои заседания раз в месяц. Вообще же стоит сказать, что те, кто грешит неправильными оценками, в основном не являются членами РОО.
К.Р.: Есть ли, и если да, то в чем заключается московская специфика оценки объектов недвижимости?
И.А. Москва имеет свою специфику. Особенно выделяется здесь вопрос об определении арендной платы для нежилых помещений. Уже второй год определение арендной платы в этом секторе проходит непосредственно через оценку объекта, привязывается к его оценочной стоимости. Тогда, около двух лет назад, существовала определенная система аккредитации, когда оценщиков отбирал Московский совет по оценке, ныне упраздненный. Несмотря на это, ныне та аккредитация исторически осталась, и к оценке для нужд правительства Москвы допускаются лишь фирмы, которые прошли упомянутую прошлую аккредитацию двухлетней давности. Те же, кто не попал по тем или иным причинам в этот первый список, уже не могут рассчитывать на заказы на проведение соответствующих работ, так как новую аккредитацию пройти они не могут по той простой причине, что таковая не осуществляется. Соответственно, сложилась некая необъективная ситуация, которую можно назвать монопольной на этом рынке. Аккредитованных упраздненным Московским советом по оценке оценочных фирм примерно сорок. Общий объем выделяемых бюджетом города по этой статье средств составляет 150 миллионов рублей, достаточно внушительную сумму. Ранее существовали определенные объемы квотирования, это от 3 до 6 миллионов рублей на фирму. Был выпущен соответствующий указ, сколько миллионов бюджетных денег фирмы должны освоить, хотя к настоящему моменту квотирование отменили.
К.Р.: Помнится, Москву в свое время называли самой зеленой столицей мира. Скажите пожалуйста, по вашим оценкам, сейчас вопросы экологии как-то влияют на стоимость квартир?
И.А.: Сейчас вопрос экологии мало волнует людей в Москве. Состоятельные граждане (по наметившейся тенденции) часто покупают особняки в Подмосковье. Однако в центре самые дорогие квартиры, и, несмотря на экологию, люди их покупают, платя немалые деньги. Хотя жить и работать здесь не совсем экологично – последние данные по окиси азота, по другим соединениям говорят, что предельно допустимые нормы содержания этих веществ бывают порой превышены в десятки раз.
У меня такое мнение, что вопрос экологии стоит, что называется, на десятом месте, и пример района Октябрьское поле подтверждает это. Наше общество оценщиков ежегодно производит экспертные оценки по Москве для японского издания «Столицы мира», где публикуются данные о состоянии рынка в столицах разных стран. Октябрьское поле, с нашей стороны, приводится как пример элитного района. К сведениям по стоимости недвижимости делается примечание, что рядом с данной местностью находятся пять ядерных реакторов. Когда японцы слышат это, то комментируют это в том смысле, что в Японии в таком месте и близко бы никто жить не стал.
Но у москвичей менталитет такой, что к этому факту относятся без паники. Сейчас по Москве расположены около 15 реакторов, но ничего, граждане спят спокойно.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Игорь Львович Артеменков родился в Москве в 1960 году. Окончил факультет технической физики Московского инженерно-физического института. Работал в Институте геохимии и аналитической химии им. В. Вернадского АН СССР, Институте Латинской Америки АН СССР. В 1993 году был в числе инициаторов создания Российского общества оценщиков, в том же году возглавил его. Женат, имеет двоих детей.