Социальная ипотека: жилье для очередников по льготной цене
Пожалуй, из очередей советских времен осталась самая длинная – очередь на бесплатное жилье. И то сохранилась она лишь в Москве. Правда, период ожидания в 20 лет, согласитесь, перспектива не слишком привлекательная. Но есть один из вариантов досрочного выхода из очереди – с помощью социальной ипотеки.Что это такое
Это покупка жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования при финансовой поддержке со стороны государства. В роли государства в московской ипотеке выступает город, то есть правительство Москвы. Москвичи приобретают квартиру на льготных условиях, с использованием ипотечного жилищного кредитования. Город оплачивает часть ее стоимости за счет бюджетных субсидий или непосредственно финансирует и организует строительство ипотечного жилья.
Только очередник
Участниками социальной ипотеки могут стать только москвичи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, – очередники и вставшие в очередь на бесплатное жилье до 1 марта 2005 года.
Преимущественные права у тех, кто давно томится в очереди, кто имеет какие-либо льготы, у молодых семей.
А город поддержит
Департамент жилищной политики разработал две основные схемы социальной ипотеки для москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Схема первая: покупка жилья, строящегося по городскому заказу, по себестоимости строительства с оплатой 70% стоимости квартиры за счет кредитных средств. Город сам строит, сам же продает. Риски – минимальные. Дома разные, и квартиры в них стоят по-разному. Но это все же не рыночные 1 500 долларов за «квадрат», а 700–800. Так что квартира по социальной ипотеке обойдется в 2 с лишним раза дешевле коммерческого жилья.
Вторая схема: субсидирование первоначального взноса. Можно получить безвозмездную субсидию (в городе действует специальная программа жилищного субсидирования на приобретение жилья), добавить к ней банковский ипотечный кредит, 10 процентов собственных средств, «выйти» на рынок недвижимости и там купить подходящее жилье. Но в этом случае придется заплатить рыночную цену – те же 1,5 тысячи долларов за квадратный метр из сегмента сравнительно недорогого жилья. Впрочем, если получится найти дешевле, например, в Подмосковье – пожалуйста.
Таким образом, благодаря двум этим схемам обеспечивается косвенное дотирование процентной ставки, что значительно снижает финансовые затраты заемщика на приобретение жилплощади.
С чего начать
Первым делом – записаться на прием в Управление Департамента жилищной политики своего округа. Там выдадут памятку заемщика, где в общих чертах все описано. Прочитали, прикинули – вам подходит этот вариант. Тогда снова в Управление, на прием. На вас заводят личное дело, определяют, на какую площадь можете претендовать, и, примерно, с какими доходами. Некоторые не проходят отбор уже на этой стадии. «Выжившим» выдают справку установленной формы – с информацией об очереднике, о его жилищных условиях, сколько денег он зарабатывает (с его слов) и на какую квартиру может претендовать – и записывают на прием в Агентство по реализации жилищных займов и субсидий.
Агентство
С этой справкой-направлением из окружного Управления отправляйтесь по адресу: Газетный переулок, 5. Там расположено подведомственное жилищному департаменту Москвы Агентство по реализации жилищного займа и субсидий. Агентство проводит предварительный отбор кандидатов в участники программы социальной ипотеки. Вас проконсультируют, ознакомят с условиями программы, проведут предварительные расчеты в соответствии с вашими пожеланиями и материальными возможностями, стоимостью и размерами предлагаемой жилой площади, условиями кредитования банка. Прогонят через так называемый калькулятор – обсчитают все получаемые заемщиком доходы, выяснят, есть ли у него какие-либо дополнительные финансовые обязательства, например, алиментные. Все это необходимо для расчета ипотечного кредита. Калькулятор ипотечного кредита позволяет рассчитать очереднику первоначальный взнос – размер собственных средств, размер кредита, срок кредита, размер ежемесячных выплат по кредиту и необходимый совокупный ежемесячный доход семьи – участника программы.
Кто может попробовать
В Москве начался эксперимент по первой схеме социальной ипотеки. Это не благотворительная акция, а покупка жилья у города по льготной цене. Предназначена для тех москвичей-очередников, у кого есть денежная «заначка» для первоначального взноса за квартиру. Кроме того, у заемщика должен быть постоянный источник дохода, из которого он будет обязан выплачивать ежемесячные проценты по ипотечному кредиту. Если все три составляющие имеются в наличии, можете смело пробоваться на роль участника программы «социальная ипотека».
Портрет заемщика
Это люди в возрасте от 20 до 57 лет. Имеющие стабильную работу и доходы не ниже среднего уровня, позволяющие не только платить по кредитным счетам, но и чтобы еще оставались деньги на «прокорм» и прочие необходимые нужды. Хорошо, если еще имеются какие-то активы – дача, машина, счета в банке, своя кредитная история.
Документы на консультацию
Для получения консультации в Агентстве по реализации жилищных займов и субсидий очередникам необходимо иметь при себе следующие документы (оригиналы или копии):
- паспорта всех членов семьи,
- свидетельства о браке, о рождении детей,
- извещение о постановке на учет на улучшение жилищных условий,
- справку установленной формы из окружного Управления департамента.
Заполните анкету
Если калькулятор выдал положительный для очередника результат, ему, чтобы получить кредит, нужно еще пройти так называемую квалификацию. То есть подтвердить свою кредитоспособность. Для этого нужно заполнить анкету предварительной квалификации (АПК). Анкета составляется сотрудниками Агентства со слов очередника и не требует сбора дополнительных документов. АПК в качестве предварительной заявки направляется в банк, тот в течение трех дней сообщает результат снова в Агентство. После этого, если все в ажуре, очереднику надо заполнить другую анкету – заемщика и собрать пакет документов, необходимых для рассмотрения официальной кредитной заявки в банк.
Ставка меньше, чем где-либо
На основании представленных документов и анкеты заемщика банком принимается решение о возможности предоставления очереднику ипотечного жилищного кредита. При условии, разумеется, что у него есть деньги на уплату первоначального взноса.
Основной кредитор – Коммерческий банк «Московское ипотечное агентство», полностью принадлежащий городу, с ним столичное правительство заключило соглашение. КБ «МИА» оценивает платежеспособность заемщика и принимает решение о предоставлении ему кредитов.
Процентная ставка по социальной ипотеке, предоставляемая банком, составляет 10,5% годовых в рублях. Это минимальная ставка по Москве.
Срок кредитования – от 3 до 30 лет. Для сравнения: процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам других активно кредитующих банков Москвы составляют от 13 до 18 процентов годовых в рублях. И сроки кредитования 10 – 20 лет.
Чтобы получить кредит
Очередник должен иметь стаж по последнему месту работы не менее 6 месяцев. Ему необходимо представить справку с места работы о фиксированном доходе. Желательно подтвердить заработки справкой НДФЛ-2 (налог на доходы физических лиц). Максимальный срок кредита определяется возрастом трудоспособных членов семьи. Заемщику нужно успеть вернуть деньги до юбилейного 60-летия. Все будущие собственники квартиры, кроме несовершеннолетних, должны выступить созаемщиками при получении кредита. Требования к их стажу работы такие же, как и заемщика. Доходы созаемщиков старше 60 лет и инвалидов в расчет не принимаются.
Сколько надо денег
Первоначальный взнос за счет собственных средств должен составить не менее 30% для официально подтвержденных доходов и 40% – для неофициально подтвержденных. Если же очередник покупает жилье на рынке с помощью субсидии, то первоначальный взнос снижается до 10 процентов.
Одно из требований банка по ежемесячным платежам в счет погашения кредита: они не должны превышать 30–50 процентов от совокупного дохода семьи заемщика. Это делается для того, чтобы оставшихся денег хватило на оплату коммунальных услуг, еду, покупку одежды, на алименты, если таковые имеются, просто на жизнь. При этом на каждого члена семьи должно оставаться не менее одного прожиточного минимума, который составляет сейчас в Москве 4 тыс. 200 рублей.
Снова – в Агентство
После того как банк дал «добро» на ипотечный кредит, очередники приглашаются в Агентство для подписания заявления на участие в социальной ипотеке. Заявление регистрируется, один экземпляр вручается очереднику, второй направляется в округ. Общественно-жилищная комиссия округа выносит решение о предоставлении квартиры, очереднику вручается смотровой талон. Если квартира устраивает, далее – слово за префектом, за специальным распоряжением, в котором конкретно сказано, кому, по какому адресу предназначается жилплощадь, выкупаемая по договору купли-продажи с использованием ипотечного кредитования. Для заключения договора с очередником понадобится справка БТИ о выкупной стоимости жилого помещения. Если в семье очередников есть несовершеннолетние дети, необходимо согласие органов опеки и попечительства.
Как только на руках счастливчика окажется распоряжение префекта, считай, квартира за ним закреплена. Но это еще не все.
Распоряжение префекта попадает в Агентство – оно готовит проект договора купли-продажи, оттуда снова в банк. Если все нормально, банк заключает с заемщиком кредитный договор. Это – основание для заключения договора купли-продажи. С одной стороны его подписывает заемщик, с другой – руководитель жилищного Департамента столицы Петр Сапрыкин.
Еще один шаг – государственная регистрация прав собственности на квартиру и регистрация ипотеки. С момента государственной регистрации договора купли-продажи очередника снимают с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий и передают ему квартиру по акту приемки-передачи.
Льготы
Благодаря косвенному дотированию процентной ставки существенно снижается первоначальный и ежемесячные платежи заемщика. В пересчете, если учесть все льготы, предоставляемые городом, получится все равно, что заемщик получил кредит под 4% годовых и даже ниже. При этом, в целом, доступность ипотечного кредита увеличивается в 2 и более раза.
Живи и плати
Очередник-заемщик становится собственником квартиры сразу после государственной регистрации прав собственности и ипотеки на квартиру и может в ней зарегистрироваться вместе с родственниками. Он может пользоваться квартирой, но не может ее продать, подарить, сделать перепланировку, обменять без согласия банка, у которого квартира находится в залоге до полного погашения банковского кредита. После полной «расплаты» обременение ипотекой снимается.
Страховка на всякий пожарный
Все заемщики должны застраховать жизнь и потерю трудоспособности. Мало ли что может случиться! При наступлении страхового случая за заемщика банку заплатит страховая компания. В таком случае обременение ипотекой будет снято, а квартира останется за заемщиком. Ну, а если потерял трудоспособность, потому что принял на грудь, сел за руль и попал в аварию (ситуация никак не подпадает под страховой случай) – тогда квартира пойдет на продажу. Либо добровольно, по договоренности с банком, либо с торгов, по решению суда. В первом случае неплательщик, нарушивший свои обязательства перед банком, «выручит» больше денег.
Правительство Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда заключило соглашения с рядом московских банков о возможности выселять неплатежеспособных заемщиков в маневренный фонд города на период обращения взыскания на заложенное жилье.