Дмитрий Будаков: не берите доллары, если зарплата в рублях

В прошлом году Коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» начал выдавать розничные ипотечные кредиты. Первым делом – очередникам, которые хотели бы побыстрее решить свою жилищную проблему. О том, как работает КБ «МИА» на рынке столичной ипотеки, мы беседуем с генеральным директором банка Дмитрием Будаковым.– Дмитрий Юрьевич, КБ «МИА» пока единственный банк в Москве, который работает с очередниками?
– Наверное, да. Эта технология была разработана летом прошлого года: мы взаимодействуем с Агентством по реализации жилищных займов и субсидий. Очередники могут использовать субсидии в качестве первоначального взноса по ипотеке. Пока таких кредитов, правда, выдано не очень много. Но эта практика будет продолжена. Очередники – люди небогатые, и они не представляют
большого интереса для коммерческих банков. КБ «МИА» – банк, принадлежащий правительству Москвы. И цель его работы с очередниками не прибыль получать, а решать жилищную проблему москвичей.
– Существует ли у банка какая-то база адресов, которые вы им предлагаете?
– Да, конечно. Есть два вида кредитов: на покупку жилья на вторичном рынке и в новостройке. Списки по новостройкам у банка имеются, и все новостройки, которые мы кредитуем, предлагаем нашим клиентам. Что же касается вторичного рынка, то по нему самые полные базы у риэлторов, и мы сами работаем с их помощью.
– Как сегодня обстоит дело с кредитованием квартир на этапе строительства – ведь такая покупка выгоднее для заемщика, потому что дешевле?
– На сегодня банком подписано два соглашения: с ДСК-1 и СУ-155 и ведутся переговоры еще с несколькими крупными компаниями. Такие кредиты уже выдаются. Это касается не только кредитов с субсидиями, но и обычных.
– В прошлом году одним из тормозов для расширения объемов кредитования назывались трудности с выселением несознательных заемщиков, а сейчас на первый план вышла проблема нехватки «длинных» денег.
– Эта проблема решаема. Банки, которые серьезно работают в системе ипотечного кредитования, понимают, что, к примеру, весь прошлый год был потрачен не на поиски «длинных» денег, а на формирование ипотечного портфеля. «Длинные» деньги должны появиться к концу этого года. На рынок выйдут ипотечные ценные бумаги. Они принципиально поменяют ситуацию.
Был принят целый ряд законов, которые позволяют банкам выпускать ипотечные ценные бумаги. Мы планируем выпустить такой заем, и еще несколько банков активно над этим работают. Кроме того, АИЖК в ближайшее время выйдет на рынок с подобным выпуском. Недостатков в принятых законах не так много, хотя они есть. То есть, если банки хотят выпускать ипотечные ценные бумаги – они уже сейчас могут это делать.
– Если у банков в результате рефинансирования появятся дополнительные средства, то, по идее, сами кредиты должны стать более выгодными для заемщиков. Могли бы банки предложить рублевые кредиты не с фиксированной на весь многолетний срок ставкой, а с переменной, реагирующей на рынок?
– Вопрос в том, к чему привязать эту переменную ставку. К инфляции не хотелось бы – она в России слишком «субъективная». Как только будет найден объективный рыночный критерий, на который могли бы опираться переменные ипотечные рублевые ставки, – они появятся. Сегодня таких критериев нет. Первый, кто их придумает, будет героем. Все остальные воспользуются его идеей. Но пока героев не находится.
– Насколько популярны валютные кредиты с переменными ставками? Для кого они больше выгодны: для заемщиков или для банков?
– Они довольно популярны и у заемщиков, и интересны банкам. Но банкам иностранным, которые используют внешний валютный ресурс. Если процентные ставки на рынке падают, то человек, который взял кредит под высокий процент, может его досрочно погасить, перекредитовавшись в другом банке, на более выгодных условиях. Поэтому банки, которые раньше других выдавали кредиты, всегда дрожали, что клиенты, на которых можно заработать, от них уйдут. И выдавали кредиты с «плавающей» ставкой, меняющейся с изменениями на рынке.
Другое дело, что у людей, которые взяли кредит на таких условиях, свои интересы. Ведь ситуация на рынке может измениться и не в их пользу.
– Почти все московские заемщики берут валютные кредиты с фиксированной ставкой. Чем вы это объясняете?
– Простая арифметика. Когда курс доллара падает, понятно, что никто не хочет брать кредиты в рублях. Хотя через год – два тенденция может поменяться.
Невыгодно брать долларовый кредит, если человек получает зарплату в рублях. Если бы я брал кредит, в первую очередь ориентировался бы на ту валюту, которой мне платят зарплату. Если это рубли – то брал бы рублевый кредит, доллары – долларовый.
– Ваш банк предлагает и кредиты, в которых первоначальный взнос снижен до 10%. На кого ориентированы такие кредиты?
– На заемщиков, которые взяли кредит с серьезными намерениями. На тех, кто готов переехать в новую квартиру, перевезти туда своих детей, сделать там ремонт. И кто потом не будет убегать к другим кредиторам, выгадывая какие-то доли процента.
По таким кредитам ставки несколько выше: банк должен оправдать свои риски. Ежемесячный платеж заемщика состоит из выплат по основному долгу (той суммы, на которую банк кредитовал человека) и процентов по обслуживанию. В ежемесячных выплатах сначала превалируют проценты, затем все большая сумма приходится на основной долг.
Стандартное рыночное соотношение ипотечной покупки недвижимости: 30% – средства заемщика, 70% – кредитные деньги. Тут кредитор не слишком рискует. Пока на рынке не существует системы страхования, которая помогла бы без проблем снизить первоначальный взнос, к примеру, с 30% до 10%, при условии, что возврат разницы в 20% банку гарантировала бы страховая компания. Поэтому риск невозврата этих 20% ложится на кредитора. И он вынужден подстраховываться, увеличивая ставки. Пока заемщик не выплатит 30% от стоимости квартиры, его банковский кредит стоит дороже.
– «Коронный вопрос». Будут ли снижаться процентные ставки по кредитам?
– КБ «МИА» уже снизил ставки. Теперь деньги на квартиру у нашего банка можно одолжить под 13% годовых (в рублях). Помимо этого мы предлагаем нашим клиентам выбирать, какой срок кредитования им больше подходит: вместо двух стандартных ипотечных продуктов длиной в 10 и 20 лет с 1 мая в КБ «МИА» можно прокредитоваться на 10, 15, 20 и даже 30 лет. Cегодня это самый долгосрочный кредит на столичном рынке ипотеки.
А вот сроки рассмотрения заявки снижены – сегодня потенциальный заемщик будет ждать от банка ответа не более трех дней.
– Некоторые банки объявляют о разовых акциях снижения ставок. К примеру, в преддверии какой-нибудь крупной выставки по недвижимости. Вы не планируете подобных акций?
– Это не должно быть «акцией». Ставки должны снижаться не разово – ведь это не совсем корректно: предлагать потребителю сырой банковский продукт, приуроченный к какому-нибудь событию и на самом деле стоящий гораздо дороже, чем объявлено в рекламе. Ведь к процентам, озвученным в рекламе, прибавляются дополнительные расходы – это и плата за рассмотрение заявки, и различные комиссионные. Да и сумма таких кредитов всегда весьма ограничена. Поэтому в данном случае, говоря о низких ставках, банки лукавят.
Наш банк придерживается следующей позиции: клиенту нужно говорить правду и объявлять настоящую цену кредита. Естественно, при выдаче любого кредита необходимо предусмотреть расходы на государственную регистрацию, оценку, страхование. Но это уже не платежи нашему банку. Тем не менее об этих затратах мы информируем заемщика, и они всегда в актуальном состоянии на нашем сайте.
О нашем собеседнике:
Будаков Дмитрий Юрьевич родился в 1965 году.
Образование: Московский финансовый институт, специальность – «Международные экономические отношения». Женат, два сына и дочь.
Карьера: НИИ Минобороны, Центральный банк РФ, ММВБ, КБ «МИА».
Хобби: садоводство.

Наталья Самарина

СПРАВКА «КР»
Коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» был учрежден в 2000 году. 100% акций принадлежит правительству Москвы. Перед КБ «МИА» была поставлена цель – создать вторичный рынок ипотечных кредитов. Он должен привлекать средства с фондового рынка под ипотечные ценные бумаги и рефинансировать вырученные средства в ипотечные кредиты, выдаваемые банками-первичными кредиторами.
Весной 2004 года КБ «МИА» начал кредитовать физических лиц на покупку и строительство жилья. В конце года банк выдавал около полумиллиона – восьмисот тысяч долларов в месяц в виде кредитов. На начало 2005 года общий розничный портфель банка превысил четыре с половиной миллиона долларов.
В этом году КБ «МИА» надеется увеличить эти объемы. В планах – открытие новых офисов для работы с населением.