Ипотечная сделка. Особенности приобретения квартиры с помощью ипотеки

Все больше людей сегодня хотят воспользоваться ипотечным кредитом для приобретения квартиры. Ипотека развивается быстрыми темпами: банки предлагают различные программы, открываются специальные центры. Однако у желающих купить квартиру в кредит зачастую возникают сложности не только при выборе конкретной программы, но и при попытках самостоятельно разобраться в достаточно сложной системе приобретения квартиры по ипотечной схеме.После получения положительного решения кредитного комитета перед человеком встает вопрос: что дальше? Решение кредитного комитета о выдаче определенной суммы денег означает, что банк готов предоставить кредит потенциальному заемщику, но при условии выполнения ряда требований и к приобретаемой квартире, и непосредственно к проведению сделки. Более того. У каждого банка есть свои особенности, касающиеся приобретаемого заемщиком объекта, потому что банку предстоит брать его в залог и этого должно быть достаточно для обеспечения кредита.
Рассмотрим все особенности ипотечной сделки. Прежде всего, выбираемая квартира должна соответствовать форме «кредит-залог», то есть банк даст кредит на сумму не более 70-85% от стоимости квартиры. (Заметим, что 100% суммы на покупку квартиры банки не выдают.) Заемщик должен мысленно прибавить к своим средствам сумму, которую банк решил ему выдать, и начать выбор квартиры. При этом обязательно надо учитывать требования банка к объекту залога: многие не кредитуют «пятиэтажки», «хрущевки», дома с деревянными перекрытиями и т. д. Для других финансистов (и таких немало) обязательными требованиями к приобретаемой заемщиком квартиры являются наличие водопровода, канализации, электричества и, естественно, чтобы дом не значился в очереди на снос.
Таким образом, изучив требования банка и выбрав квартиру, подходящую заявленным параметрам, необходимо согласовать объект в банке. Для этого нужны все документы на квартиру. Но чаще всего продавец предоставляет их только после внесения аванса.
Небольшое пояснение. Дело в том, что, внося аванс, желательно прописать в договоре порядок возврата денег, если вдруг банк откажется кредитовать присмотренную квартиру. Такие случаи, увы, бывали. Далее. После того как аванс внесен, продавец жилья начнет собирать справки, необходимые для сделки в территориальном БТИ, Едином информационно-расчетном центре и пр. Банк может запросить справки на продавца из психоневрологического и наркологического диспансеров, выписку из ЕГРП, архивную выписку из домовой книги и т. д.
В процессе сбора этих документов будущий заемщик должен заказать оценку рыночной стоимости квартиры у лицензированной, аккредитованной в банке оценочной компании (например, компания «СТК» аккредитована почти во всех ипотечных банках Москвы). Такая работа занимает примерно 3 дня. В итоге клиент получает отчет, в котором указана рыночная стоимость приобретаемой квартиры (на эту же стоимость при выдаче кредита ориентируется банк).
Когда собран комплект документов, он подается в банк на согласование (процедура занимает тоже около 3-х дней), после чего банк выносит решение о том, что объект подходит для покупки с помощью кредита и назначается дата сделки. К тому же заемщику необходимо застраховать свою жизнь, здоровье и приобретаемый объект в аттестованной банком страховой компании, а также «титул» (возможную потерю права собственности). Кстати, в ряде банков это делается до сделки, в иных — после.
В назначенный день сделки клиент заполняет заявления и договоры на открытие счетов в банке, выдачу денег, аренду депозитарной ячейки. Затем вносит свою часть средств и полученные в банковской кассе кредитные деньги в ячейку под определенные условия (порядок изъятия денег и т.п.). После этого покупатель и продавец жилья подписывают «Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств» и подают его на государственную регистрацию, по благополучном завершении которой продавец забирает деньги из ячейки, а счастливый обладатель квартиры становится собственником выбранного жилья. В квартире, приобретенной по ипотеке, можно прописаться самому и прописать любого члена семьи. Теперь остается только вовремя расплачиваться с кредитом.
Чтобы упростить названные выше утомительные процедуры и профессионально решить все вопросы, в Москве в последнее время организуются Ипотечные центры (например, в Финансовом центре «НОВА»), которые призваны существенно облегчить клиенту (причем не только советом, но и конкретными действиями) процесс приобретения крыши над головой, и сделать ипотечный кредит еще более доступным.
Использована информация Департамента ипотечного кредитования ФЦ «НОВА»