Искусство занимать деньги
Как убеждают нас чиновники и Госкомстат, благосостояние населения России регулярно и динамично возрастает. К примеру, если в 2000 году только 2,5% россиян получали от 400 до 1000 долларов в месяц на семью и относились к так называемому «верхнему массовому сегменту», то три года спустя их количество приблизилось уже к 30%.Как отмечают эксперты, именно эта «доходная» группа населения увеличивается наиболее быстрыми темпами и поэтому именно на нее ориентируется со своими кредитными предложениями банковский сектор.
Дайте взаймы миллион
Сегодня редкий банк предложит вам ипотечный кредит больше 250 тысяч долларов США – кредитование элитного жилья в столице пока совершенно не развито. Казалось бы, почему не дать в долг человеку, который официально получает в год, скажем, миллион условных единиц? Один такой кредит сразу бы сделал банку положительную статистику по ипотеке. Но, как правило, кредиторы осторожничают с выдачей заемщику больших денег. Причины этого для банкиров очевидны.
По словам Елены Клепиковой, президента «Национальной ипотечной компании», риски банка, выдающего ипотечный кредит на покупку элитного жилья, многократно возрастают. Чтобы их уменьшить, кредитор, скорее всего, предложит заемщику, желающему в кредит приобрести дорогое жилье, внести больший, чем стандартный, первоначальный взнос. Ведь если так случится, что такой дорогой заемщик откажется платить по кредиту – его жилье банку будет очень нелегко реализовать. Одно дело – продать, в случае дефолта заемщика, стандартную квартиру за 100 тысяч долларов, и совсем другое – попытаться избавиться от квартиры стоимостью в миллион. Их ликвидность просто несопоставима.
Как заметила Ирина Радченко, вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов, «миллионные» квартиры, как правило, «затачиваются» человеком под свои вкусы и пристрастия. То есть там может быть, к примеру, сделан весьма оригинальный дизайн, который в момент продажи такой квартиры на торгах отпугнет потенциальных покупателей. Даже если банк, реализуя предмет залога, предложит значительную скидку, скажем, в 30%, то все равно ему нелегко будет найти покупателя, который согласится выложить сразу 700 тысяч. Зачем банку такие трудности?
Если дефолт заемщика, который занял 50 тысяч, для кредитора пройдет практически незамеченным, хотя и будет неприятным, то невозвращаемый кредит на полмиллиона долларов весьма негативно отразится на балансе банка. К тому же обычно люди, которые ворочают такими суммами, могут применить определенные методы убеждения к банку для того, чтобы он отнесся к их неплатежам более мягко. Так что пока банкиры очень внимательно рассматривают каждую заявку на «сверхнормативный» кредит, но, как правило, отказываются его выдавать.
Рубли или доллары?
По данным Ассоциации российских банков, ипотечные кредиты сегодня в столице выдают примерно 140 банков. Как правило, большинство из них предлагают заемщику выбор – взять деньги на квартиру в долларах или в рублях. Но есть банки, которые ориентированы на выдачу только рублевых или исключительно долларовых кредитов. Как обычному заемщику, который берет долгосрочный кредит, разобраться, что для него лучше: поддержать отечественную валюту или отдать предпочтение западной?
Сами банкиры советуют подходить к выбору валюты кредита индивидуально. Если вы получаете зарплату в твердых у.е., то, разумеется, вам не стоит тратить время на обменники и терять на разнице курсов – берите ипотечный кредит в той валюте, в которой с вами ежемесячно рассчитывается ваш работодатель. Если же для вас российский рубль ближе и понятнее, то смело заполняйте заявку на рублевый кредит.
Немного сложнее определиться тем, кто часть зарплаты получает в рублях, часть в долларах. Еще их отпугивают гораздо более высокие ставки по рублевым кредитам, чем по долларовым (в среднем 15% против 11%).
Пока в Москве и Питере подавляющее большинство заемщиков берут в долг у банка иностранную валюту. Во-первых, цены на квартиры в обеих столицах выставляются традиционно в долларах. Во-вторых, доллар сейчас падает, так что на одинаковую сумму в рублях сегодня можно купить больше валюты, чем вчера. По словам Николая Корчагина, начальника кредитного управления «Дельтабанка», рублевые кредиты лишены валютного риска, но имеют более высокие годовые процентные ставки. Валютные – несут в себе валютный риск, но они более дешевые. В общем, подытоживает банкир, здесь все зависит от политики заемщика в области управления своими активами.
Лучше быть корпоративным клиентом
Обычный заемщик, далекий от экономических выкладок, просто сравнивает процентные ставки. Как говорит Сергей Гордейко, начальник службы розничного ипотечного кредитования КБ «Московское ипотечное агентство», заемщик при выборе банка в первую очередь узнает размер возможного кредита. Выбор происходит в пользу кредитов с меньшей процентной ставкой. По подсчетам КБ «МИА», в связи с переходом на преимущественную выдачу рублевых кредитов, число кредитных заявок уменьшилось, – таков результат развития рынка ипотечного кредитования.
К примеру, на Московском рынке ипотечного кредитования ставки по кредитам в долларах отсчитываются от 10,5% годовых для заемщиков с формально подтвержденными доходами. Если вы корпоративный клиент, то вы можете получить деньги от банка под еще меньший процент. Средняя ставка, напомним, – 11%. Если ваши доходы подтверждаются неофициально, то дешевле, чем на 12% годовых, вы рассчитывать не сможете.
А теперь сравним: ставки по кредитам в рублях составляют в то же время минимум 14% годовых. Наиболее распространена ставка в 15% годовых. При кредитовании новостроек к ним добавляются еще 2%. Психологическое преимущество валютного кредита в 4% годовых – очевидно. Среднестатистический заемщик, как правило, живет сегодняшним днем и не думает, что через пять лет ситуация может в корне измениться и его долларовый кредит окажется куда дороже рублевого.