Европейский союз подгоняет
Сегодня страны Восточной и Центральной Европы приводят свои экономики в соответствие с правилами западноевропейских стран, чтобы стать членами Евросоюза. В следующем, 2004 году, к ЕС должны присоединиться бывшие социалистические Польша, Венгрия, Чехия, Словакия, Словения, бывшая советская Прибалтика.Соответственно, эти страны не только пристально изучают опыт развитых стран, в том числе и в области жилищного финансирования, но и активно претворяют его в жизнь. Создается рынок ипотечных кредитов, в том числе и вторичный, принимается новое жилищное законодательство, начинают работать схемы привлечения «длинных» денег инвесторов в ипотеку, выпускаются ипотечные ценные бумаги.
Чехия сначала взяла курс на широкомасштабное финансирование социальных обеспечительных программ. Ипотека стала активно развиваться во второй половине 90-х годов прошлого века, когда были приняты соответствующие законодательные основы. Доходы от ипотечных ценных бумаг освобождались от налогов, платежи по ипотечному кредиту не учитывались при начислении подоходного налога. К тому же государство дотировало граждан, накапливающих деньги в строительно-сберегательных кассах на приобретение жилья. Если человек накопил определенную сумму в стройсберкассе, то государство выплачивало ему премию. К сожалению, для чешских пайщиков 2003 год стал последним годом предоставления такой государственной помощи.
На сегодня в Чехии основными игроками на рынке ипотеки являются специально лицензированные универсальные банки. Они предлагают длинные сроки (до 20 лет), фиксированные процентные ставки (на 5 лет), причем относительно невысокие (в 2000 г. они составляли 9%). В Чехии ипотечные кредиты, которые являются обеспечением ипотечных облигаций, выводятся в обособленную конкурсную массу, что, несомненно, повышает их надежность и является одним из критериев их привлекательности для инвесторов.
В Словакии основной акцент сделали на формирование системы ипотечных ценных бумаг, приняв закон об облигациях и освободив с 1999 года доход от ипотечных облигаций от налогообложения. Граждане Словакии могут взять кредит на жилье в банке, получившим лицензию на ипотечную деятельность, в среднем на 5 лет (в некоторых случаях может быть установлен и 30-летний срок кредита). В 2001 году процентные ставки за обслуживание данного вида кредитования были равны 10–11%.
В Польше в сфере ипотеки наиболее активно развивается банковское кредитование, причем как со стороны
универсальных банков, так и ипотеч-
ных специализированных. Последние, правда, представлены пока не слишком широко, однако существует положительная тенденция по усилению их роли в данном секторе. Их деятельность определяется, в первую очередь, законом «Об ипотечных облигациях и ипотечных банках», принятым в 1997 году. Весьма интересным и ценным представляется опыт Польши в области обеспечения надежности банковских ипотечных кредитов и минимизации рисков невозврата кредитов со стороны заемщиков: для этих целей здесь было создано Бюро кредитной информации, аккумулирующее сведения о банках, работающих в области ипотеки и формирующее кредитные истории тех, кто пользовался подобными услугами. Наиболее распространенная практика со стороны банков – предоставление кредита сроком на 10–15 лет, впрочем, этот срок может быть увеличен до 20 лет.
Литва. Из прибалтийских республик ее опыт наиболее интересен. Здесь государственные власти озаботились тем, чтобы обезопасить кредиты, выданные на приобретение жилья, от возможного невозврата при помощи специально созданной Компании жилищного ипотечного страхования. Принцип работы этой компании заключается в страховании выданных кредитов банков, работающих в сфере ипотеки, а также других ипотечных агентов, с которыми у ней заключены договоры. Тем не менее, существует ряд ограничений, основные из них следующие: обязательное литовское гражданство заемщиков, их возрастной ценз (до 65 лет), обязательное страхование их жизни на определенную сумму и страхование недвижимости, которая является обеспечением кредита.
Эта схема наиболее интересна для населения с невысоким уровнем доходов, так как в ее рамках для получения кредита требуется небольшой начальный взнос (всего 5% от стоимости жилья) – в противном случае, без страховки, он в обязательном порядке должен составлять 30%. Помимо этого, воспользовавшиеся таким видом кредитования платят по нему несколько более низкие процентные ставки. К тому же определенная категория заемщиков, нуждающихся в улучшении жилищных условий, к примеру, не имевших жилья более 5 лет, могут покрыть только половину выданного кредита. На остальную сумму их дотирует государство.
Для банков данная схема также является весьма привлекательной, так как в случае невозврата кредита их убытки минимизированы: его полная стоимость выкупается страховой компанией. После процедуры взыскания денежных средств в лимитах страхового вознаграждения компания, к которой перешли все права требований по кредиту, переводит оставшиеся деньги в банк. Банк компенсирует издержки, появившиеся в рамках обслуживания кредита, которые, конечно же, не сопоставимы с его возможными убытками вне действия данной схемы.
Любой гражданин Литвы, достигший совершеннолетнего возраста, может получить банковский кредит на сумму от 15 до 60 тысяч долларов США, при условии, что его ежемесячный доход на семью, после выплаты процентов по обслуживанию ипотечного кредита, не будет меньше четырехкратного прожиточного минимума.