«О проблемах управления многоквартирными домами в городе Москве»
Музыкантский Александр Ильич
Уполномоченный по правам человека в городе Москве
2011-01-17 19:00:56
Лысюк Владимир Иванович, Северное Бутово -> Александру Ильичу
В нашем доме по Бульвару Дмитрия Донского (дом 11 корпус 2) группа жителей при поддержке и содействии управы района незаконно передала управление домом по фальсифицированному протоколу в ГУП ДЕЗ района Северное Бутово. ГУП ДЕЗ в ноябре 2009 года преобразовался в ОАО ДЕЗ района Северное Бутово. Нужно ли проводить общее собрание, чтобы защитить права большинства собственников помещений, которые не выбирали ДЕЗ, и которым управой незаконно навязана дирекция в качестве управляющей домом организации? Договор управления с предыдущей управляющей организацией (ООО Компания «Ремстройсервис») никто из собственников не расторгал.
Уважаемый Владимир Иванович! Законность или незаконность выбора управляющей домом организации определяется в суде. Кроме того, как определил в своём Постановлении № 1027/10 от 15 июля 2010 года Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, а постановления Президиума ВАС РФ являются обязательными при толковании законов для всех судов, даже если собственники помещений выбрали иную управляющую организацию, но не расторгли в установленном законом порядке договор управления многоквартирным домом с предыдущей управляющей организацией, то такое решение не может быть реализовано до тех пор, пока собрание не примет решение о выходе из договора управления с предыдущей управляющей организацией на законных основаниях: или в связи с истечением срока действия договора, или на основании части 8.1, или части 8.2 статьи 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, или по иным законным основаниям, установленным Гражданским Кодексом РФ.
Таким образом, принятие решения о выходе из договора управления домом путём выбора иной управляющей организации не является единственным и достаточным основанием для смены управляющей домом организации. При смене управляющей домом организации каждый собственник или лично, или через своего законного представителя обязан подать письменное уведомление (заявление) в управляющую домом организацию о выходе из договора управления на основании принятого собранием решения, с предложением произвести сверку взаиморасчётов по платежам за полученные жилищные, коммунальные и иные услуги в установленный собрание6м срок. При отсутствии взаимных претензий сдающая дела управляющая организация выдаёт собственнику помещения справку об отсутствии у него задолженностей по оплате жилищных, коммунальных и иных услуг в договорном периоде для представления в новую управляющую организацию. Если данные процедуры собственниками не были выполнены в разумный срок (в течение одного-двух месяцев или в установленный собранием срок), то, по истечении этого срока решение о смене управляющей домом организации считается не реализованным, даже если 100% собственников заключили договоры управления с новой управляющей организацией. Чтобы иметь право заключить договор с новой управляющей организацией, сначала следует произвести взаиморасчёты и выйти из договора со сменяемой управляющей организацией. Иначе недобросовестные собственники помещений будут ежегодно выбирать новую управляющую организацию, оставляя с «носом», образно выражаясь, предыдущую. Закон этого гражданам делать не позволяет, чем и защищаются права и свободы каждого добросовестного и законопослушного гражданина, живущего в каждом конкретном многоквартирном доме.
2011-01-17 22:55:56
Алексей, Зеленоград -> Александру Ильичу
Почему ГУ ИС отказывает в праве ознакомления с письменно оформленными решениями собственников по собранию? Говорят, что им это запрещается законом о персональных данных, что эта информация конфиденциальна. Не нарушается ли моё право на получение достоверной и полной информации о собрании?
Уважаемый Алексей! Жилищный Кодекс РФ предоставляет право собственникам помещений проводить общие собрания как в очной, так и в заочной форме. При проведении собрания в очной форме любой участник собрания имеет право и возможность убедиться лично в том, что другие участники собрания имеют те же права, что и сам собственник: а) предъявить удостоверение личности и документ, удостоверяющий право владения собственностью, следовательно, имеет право убедиться в том, что и другие участники собрания находятся на собрании на законных правах; б) участвовать в собрании и голосовать по вопросам повестки дня тем числом голосов, которое у него есть, следовательно – имеет право проверить правильность расчета голосов для любого участника собрания на основании предъявленных этим участником документов; в) обратиться в президиум собрания по вопросам законности участия в собрании отдельных физических лиц, если к тому имеются существенные основания.
Таким образом, на очном собрании обеспечивается право каждого участника удостовериться в законности и легитимности проводимого собрания.
Очевидно, что подобные условия должны быть обеспечены и при проведении общего собрания в форме заочного голосования. То есть право ознакомления с документами по проведению общего собрания, в том числе письменными решениями собственников, не может быть ограничено произвольно.
2011-01-17 23:05:34
Ирина -> Александру Ильичу
Хотим провести общее собрание собственников в доме, обращались за получением списка собственников в управу района, а там сказали, что списки содержат персональные данные и потому они не могут нам их передать. Что делать? Ходить по квартирам? Не нарушает ли управа наши права?
Уважаемая Ирина! Местные органы власти (управы, муниципалитеты районов) по закону обязаны оказывать помощь и содействие инициаторам проведения собраний собственников помещений в многоквартирных домах и бесплатно, под ответственность инициаторов собрания, по письменному заявлению предоставляют им списки граждан и организаций, которые имеют в собственности жилые и нежилые помещения в доме, с расчётом долей в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме для каждого собственника. Такой список (реестр) содержит персональные данные, которые, в соответствии с законом, являются общедоступными. При подаче заявления необходимо представить документ, удостоверяющий личность заявителя, и документ, подтверждающий наличие у вас права собственности на помещение или часть помещения в доме, список собственников которого вы запрашиваете. При таком подходе вам не должны отказать в предоставлении реестра собственников помещений в целях проведения общего собрания.
2011-01-20 11:25:15
Нариманов Ансар -> Александру Ильичу
Управа района Северное Бутово требует от правления уже зарегистрированного и действующего ТСЖ "СОНЕТ" (ул.Грина 30) проведения общего собрания собственников помещений по выбору способа управления "управление товариществом собственников жилья", так как в 2010 году нашим домом управляло ООО "Авилон-М", с которым правление ТСЖ подписало на 2010 год договор управления домом по рекомендации управы. В конце 2010 года мы на правлении решили управлять домом самостоятельно, о чём всех уведомили заблаговременно, но управа, ГУ ИС района Северное Бутово и руководители ООО "Авилон-М" нашему переходу на самоуправление всячески препятствуют. Действительно ли нам следует провести новое собрание собственников в доме, чтобы подтвердить тот же способ управления — "управление товариществом собственников жилья"? Жильцам нашего дома ГУ ИС района уже прислал январские ЕПД, в которых получателем платежа за ЖКУ числится всё то же ООО "Авилон-М", с которым срок договора истёк 31.12.2010 года и об этом все знают. Кто вернёт нам фактически уже украденные у нас деньги за январь 2011 года? Такие же препятствия по переходу на самоуправление чинятся управой и ГУ ИС района Северное Бутово и правлению ТСЖ «Парус».
С уважением, Управа района Северное Бутово требует от правления уже зарегистрированного и действующего ТСЖ «СОНЕТ» (ул.Грина 30) проведения общего собрания собственников помещений по выбору способа управления «управление товариществом собственников жилья», так как в 2010 году нашим домом управляло ООО «Авилон-М», с которым правление ТСЖ подписало на 2010 год договор управления домом по рекомендации управы. В конце 2010 года мы на собрании правления ТСЖ решили управлять домом самостоятельно, о чём всех уведомили заблаговременно, но управа, ГУ ИС района Северное Бутово и руководители ООО «Авилон-М» нашему переходу на самоуправление всячески препятствуют. Действительно ли нам следует провести новое собрание собственников в доме, чтобы подтвердить тот же способ управления — «управление товариществом собственников жилья»? Жильцам нашего дома ГУ ИС района уже прислал январские ЕПД, в которых получателем платежа за ЖКУ числится всё то же ООО «Авилон-М», с которым срок договора истёк 31.12.2010 года и об этом все знают. Кто вернёт нам фактически уже украденные у нас деньги за январь 2011 года? Такие же препятствия по переходу на самоуправление чинятся управой и ГУ ИС района Северное Бутово и правлению ТСЖ «Парус».
Нариманов Ансар, председатель правления ТСЖ «СОНЕТ»
Ансар, зарегистрированные в установленном законом порядке и действующие в качестве юридического лица Товарищества собственников жилья в ежегодном подтверждении своего статуса путём проведения общих собраний собственников помещений не нуждаются. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано и действует ТСЖ, в соответствии со статьёй 161 Жилищного кодекса РФ имеет право изменить способ управления на «управление управляющей организацией» или на «непосредственное управление» домом. При этом ТСЖ в данном доме подлежит ликвидации, так как одновременное использование двух способов управления в одном и том же доме законодательством не предусмотрено. В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ «многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией». Следовательно, управление вашим домом со стороны ООО «Авилон-М», действовавшим в 2010 году в качестве управляющей вашим домом организации, являлось незаконным. Возможно, суд квалифицирует ранее подписанный вами договор управления с ООО «Авилон-м» как договор подряда, или как договор поручения, или как смешанный договор, но не как договор управления домом. По данному договору, будучи управляющей домом организацией, вы могли передать в ООО «Авилон-М» только часть своих функций, в том числе – некоторых функции управления, но не все. За защитой своих прав и интересов правление ТСЖ «СОНЕТ» может обратиться в суд, так как мер прокурорского воздействия в вашем случае будет недостаточно. Со своей стороны я направлю соответствующие запросы в управу и ГУ ИС района северное Бутово. Прошу прислать в редакцию ваш точный почтовый адрес для направления вам ответов. Защита прав граждан, собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах является одним из самых важных направлений деятельности уполномоченного по правам человека в городе Москве.
2011-01-26 14:06:50
Председатель ТСЖ "Инициатива" Бряков Иго -> Александру Ильичу
Газета "Квартирный ряд" писала о нашем ТСЖ и наболевшем вопросе о нежилых помещениях. Встроеные нежилые помещения не сданы госкомиссии и не введены введены в эксплуатацию. ДИГМ пытался их продать через аукцион за баснословные деньги. Покупателя не нашлось.ТСЖ хотело бы выкупить по разумным расценкам.
Уважаемый Игорь! ДИГМ выставляет на аукционы только помещения, которые уже прошли государственную регистрацию. Вам следует запросить и получить выписки из ЕГРП на те нежилые помещения, которые Вас интересуют. Только в случае, если права собственности на данные нежилые помещения ни на кого не зарегистрированы, вы имеете возможность включить их в состав общего имущества многоквартирного дома при наличии у Вас законных оснований. Такими основаниями могут быть: а) целевое назначение помещения – для размещения инженерных сетей и оборудования (технические этажи, технические подвалы, технические подполья и т.п. согласно проектной документации; б) права собственности, зарегистрированные установленным образом на технические помещения ДИГМ, если со стороны ДИГМ имеются препятствия по пользованию данными помещениями в интересах жизнеобеспечении дома со стороны ТСЖ. В случае попытки ДИГМ продать общее имущество в многоквартирном доме, Вы имеете право обратиться с иском в суд и вернуть это имущество в общую долевую собственность.
2011-01-26 14:53:24
Лена -> Александру Ильичу
Мы жители дома на Старой Басманной сами создали ТСЖ. Однако у нас нет специалиста, который бы взялся управлять домом, а управляющую компанию мы никак не можем подобрать. Те, немногие, которые мы находили, бояться противодействия со стороны управы района и монополизировавшей рынок управления в районе УК «ДомМастер». Что нам делать?
Лена, действительно, это реальная и сложная в решении проблема. Беда не только в том, что рынок управления жилыми в городе разделен местными властями по территориальному принципу и «на свои грядки чужих не пускают». Если еще в 2006 году в управлении домами доминировали государствепнные унитарные предприятия ДЕЗ, то сегодня в целом ряде районов (это не только Басманный, но и Арбат, Пресня в ЦАО, Богородское и Измайлово в ВАО, Аэропорт и Тимирязевский в САО, Выхино-Жулебино ЮВАО, Гагаринский в ЮЗАО и ряде других), где без лишнего шума за спиной жителей, без проведения общих собраний управление жилыми домами местные чиновники передали частным афилированным компаниям.
А делать нужно вот что. Нужно объединяться в дееспособные ТСЖ, несмотря на все нехорошие слухи, мифы и негатив от тысяч «липовых» ТСЖ, созданных чиновниками.
Выбирать в правление порядочных, пользующихся авторитетом и убежденных жителей. Помогать в этом деле соседним домам. И все-таки искать независимые управляющие компании. Пока спрос на такие компании невелик, и их число тоже невелико. Пока такие компании не чувствуют за собой твердости, сплоченности большинства жителей домов, им трудно защищать и свои права и интересы, и права и интересы жителей.
Также нужно создавать свои частные управляющие компании, подбирая грамотных, профессионально подготовленных людей.
2011-01-26 15:24:12
Виктор -> Александру Ильичу
В средствах массовой информации много материалов по «липовым» ТСЖ, но не всегда приводимые цифры согласуются между собой. Хотелось бы, наконец, узнать, сколько ТСЖ в рамках городской программы создано, в каком количестве домов, какое количество нарушений закона выявлено, как работали правоохранительные органы, результаты рассмотрения дел по ликвидации ТСЖ в судах?
Виктор, cогласен с Вами относительно непредставления СМИ полных и достоверных данных. Однако это не их вина, а вина тех, кто имеет эти сведения, но хочет скрыть истинное положение дел, чтобы уйти от ответственности, поскольку вольно или невольно допустил массовое нарушение закона со стороны органов власти и подконтрольных им структур.
По информации Департамента ЖКХиБ в городе всего 32468 многоквартирных домов, из них в 2283 действуют ЖСК, в 1872 домах действовали ТСЖ , созданные до 2007 года, а в ходе программы в 2007-2009 годах созданы ТСЖ в 10472 домах. Домов, подлежащих сносу, реконструкции, ведомственных, общежитий и других, где ТСЖ не могли создаваться 5889. А домов, где потенциально ТСЖ еще могут быть созданы еще в 11952.По данным налоговой инспекции в 2008, 2009 и 2010 годах зарегистрировано соответственно 4361, 1949 и 82 ТСЖ, то есть всего 6389 ТСЖ. При этом в 2007 году документы на регистрацию ТСЖ не подавались. Отказано в регистрации 1438 ТСЖ. За этот же период ликвидировано 176 ТСЖ. Всего в налоговую инспекцию поступило за три года 482 исковых заявления о признании создания ТСЖ незаконным.
Что касается количества нарушений при создании ТСЖ, то точной цифры сегодня никто не может назвать. По данным ДЖКХиБ проверка нарушений затронула только все 1942 ТСЖ, созданные в 2009 году. Проверка касалась наличия и оформления документов, при этом не проверялась их подлинность, и жители в проверке не участвовали. Те или иные нарушения выявлены при создании примерно половины ТСЖ, при этом четверть всех нарушений существенные или неустранимые. На самом деле нарушений значительно больше, потому что данные во многих документах сфальсифицированы. К тому же жители не привлекались к проверке.
Органы прокуратуры выдали более 100 представлений работникам управ и ГУ ИС районов с требованием устранения нарушений. Возбуждено более 16 уголовных дел по фактам подделки и использования подложных документов.
Судами рассмотрено более 400 исковых заявлений о признании недействительными решений общих собраний о создании ТСЖ, более 80% из них удовлетворены.
2011-01-26 15:43:31
Татьяна -> Александру Ильичу
Зачем создавались эти тысячи «липовых» ТСЖ? Кому это было выгодно?
Татьяна, кому конкретно, пусть разбираются компетентные уполномоченные органы. Совершенно ясно, что многим «коммерсантам», которые крутятся возле ЖКХ, было очень выгодно, чтобы многочисленные председатели правлений «липовых» ТСЖ из числа работников ГУ ИС районов, став во главе десятков ТСЖ, заключили договоры управления с нужными управляющими организациями в своих районах, а также подписали акты государственной приемки домов после капитального ремонта без особых претензий, хотя полнота и качество ремонта нередко оставляли желать лучшего. Схема: «липовое» ТСЖ – «липовая» управляющая компания, очень устраивает недобросовестных чиновников, желающих сохранить под своим контролем огромные финансовые потоки, вращающиеся в сфере ЖКХ, а также жизнь, здоровье, права и интересы многих людей.
2011-01-26 15:49:06
Игорь -> Александру Ильичу
Вопр.1 Всем жильцам включая меня председатель выставила начиная с сентября 2010г. за содержание дома сумму 25руб93коп за м2. Несмотря на то что у меня это единственное жилье в котором я один прописан и начисление согласно тарифам за 2010г должно быть на 33+7м2 — 9рубм2, а на излишки 22руб92коп. Общим собранием собственников решение о повышении тарифов не принималось. Насколько правомерны выставляемые председателем ТСЖ завышенные тарифы за обслуживание дома?
Вопр.2 Правление ТСЖ получив в управление дом 19.09.2010г. до сих пор не заключает договора с собственниками на оказание коммунальных услуг. Насколько правомерно выставление счетов без основания платежа — заключенного договора?
Уважаемый Игорь!
1. Если нет решения общего собрания членов ТСЖ об установлении размера ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества, то действуют цены, ставки и тарифы установленные Правительством Москвы, а собственники единственного жилья, зарегистрированные в нём, оплачивали эту услугу льготно, по 8 р. 20 коп. с одного квадратного метра площади.
Тарифы на оказание жилищных услуг гражданам ТСЖ принимать не может в принципе, так как эта прерогатива по закону ТСЖ не принадлежит. Если ТСЖ применяет самостоятельно установленные тарифы на жилищные услуги, то такая деятельность является предпринимательской и доходы от такой деятельности подлежат налогообложению. Судя по Вашему первому вопросу, в вашем доме применяются тарифы, цены и ставки, установленные Правительством Москвы для тех домов, в которых собственники помещений или не выбрали способ управления домом, или не приняли решение о размере платежей за жилищные услуги. Именно на этом основании Ваш дом через ТСЖ получает бюджетные субсидии на содержание и текущий ремонт общего имущества.
2. В соответствии с жилищным законодательством граждане оплачивают потреблённые ими коммунальные услуги той управляющей организации, которую они избрали для управления многоквартирным домом. ТСЖ в Вашем случае выполняет роль управляющей организации. У Вас имеется право, если Вы не являетесь членом ТСЖ, потребовать от правления ТСЖ заключения договора на оказание коммунальных услуг. Если Вы являетесь членом ТСЖ, то заключение такого договора не обязательно, однако и в этом случае Вы имеете право потребовать заключения такого договора.
2011-01-26 15:50:58
Оксана -> Александру Ильичу
Александр Ильич, а что делается в городе для исправления негативной ситуации с созданием ТСЖ и что нужно делать?
Оксана, одной из распространенных рекомендуемых ДЖКХиБ мер является смена председателя правления ТСЖ в лице работника ГУ ИС на частного собственника помещения, проживающего в конкретном доме. Однако, как мне представляется, это далеко не лучший выход. Скорее очередное нарушение закона. Ведь решение о смене председателя правления обычно принимается на заседании правления, которое нередко и само избрано с нарушением закона. Я полагаю, что администрации города нужно дать указание местным властям проинформировать всех жителей домов, в которых созданы ТСЖ, через районные газеты, объявления на подъездах о созданных товариществах, чтобы жители могли ознакомиться со всеми документами и решить: ликвидировать ТСЖ или сохранить. Ведь до сих пор многие москвичи даже не знают, есть в их доме ТСЖ или нет. Необходимо признать допущенные чиновниками ошибки. А также, обсудив существующие проблемы с руководителями ТСЖ и ЖСК, управляющих своими домами самостоятельно (а таких более 2000) или по добротному договору с управляющей организацией, разработать реальную программу поддержки этого направления в городе. Главный упор при этом следует сделать на информационно-разъяснительной работе, на убеждении фактами, а не сухими словами. Поскольку, по моему мнению, совместная деятельность собственников помещений дома по сохранению своего общего имущества и улучшению условий проживания является ключевым звеном реформы ЖКХ, потому что организованные жители выступают заказчиком услуг, контролируя их качество, поскольку пробуждение чувства хозяина у миллионов граждан, ранее не имевших никакой недвижимости, задача исключительно важная, но и одновременно исключительно сложная – этой работе Правительство Москвы должно уделить особое внимание. Правильным решением, на мой взгляд, было бы создание особого Департамента управлению жилыми домами города Москвы, подчиненного непосредственно Мэру Москвы. Сегодня в профильном управлении в Департаменте ЖКХиБ работает всего 4 человека, хотя ранее в Департаменте ЖПиЖФ в этом управлении работали 12 специалистов, что также конечно недостаточно. Это бы позволило собрать «под одной крышей» лучших специалистов, в том числе имеющих собственный практический опыт работы в жилищных товариществах. Новый Департамент необходимо наделить полномочия решать все вопросы, связанные с управлением домами.
2011-01-26 15:53:01
Михаил -> Александру Ильичу
В конце декабря 2010г я оформил право собственности на приобретенное под домом машиноместо. Председатель ТСЖ "Дом по Никитинской 31" ИНН 7719749747 препятствует использованию машиноместа требуя, чтобы я оплатил содержание машиноместа за предыдущие периоды в которые у меня не было доступа к машиноместу(ранее декабря 2010г.). Ни доступа к машиноместу ни заключенного договора на оплату коммунальных платежей правление ТСЖ несмотря на на письмо с приложенным свидетельством предоставлять не хочет.Мое машиноместо сдается в аренду неизвестному лицу (есть фотография автомашины стоящей на моем машиноместе). Как мне получить право пользования своей законной собственностью? Обязан ли я оплачивать предыдущие периоды в которые у меня не было доступа к машиноместу?
Михаил, Ваши права как собственника недвижимого имущества грубо нарушаются. У Вас имеется возможность обратиться к прокурору района с заявлением о нарушении ваших прав со стороны ТСЖ. Основанием для обращения может стать письменный ответ председателя или любого из членов правления ТСЖ на Ваше требование не препятствовать Вам пользоваться принадлежащей Вам собственностью. Требование следует направить заказным письмом с уведомлением или получить отметку о приёме заявления в правлении ТСЖ. Если и это не поможет, обращайтесь с иском в суд.
2011-01-26 16:13:53
Вячеслав -> Александру Ильичу
Как Вы относитесь к поправкам в Жилищный кодекс РФ, касающимся создания и деятельности ТСЖ, внесенных группой депутатов Государственной Думы во главе с Плескачевским В.С.?
Вячеслав, если говорить кратко, то отрицательно. Ряд депутатов Государственная Думы, на волне массовых возмущений граждан во всех регионах России в связи с многочисленными фактами создания «липовых» ТСЖ, причем создания при прямом участии самих местных властей, решили законодательно «похоронить» их самостоятельность, независимость, то есть фактически ликвидировать самоуправление граждан в жилищной сфере как явление. Полагаю, что здесь не обошлось без лоббирования интересов крупных частных управляющих компаний, которые не хотели бы иметь в лице дееспособных ТСЖ своих конкурентов на рынке ЖКХ, которым не нужны сплоченные, грамотные и требовательные в вопросах содержания и ремонта домов собственники помещений, потому что они по позволят им получать легкую прибыль.
Прежде чем принимать какие-либо поправки, связанные с правами собственников помещений, нужно хорошенько посоветоваться с этими собственниками. И в этом плане я поддерживаю деятельность Общественной палаты России, которая проводит обсуждение поправок, а также Ассоциации ТСЖ и ЖСК, собравшей замечания и предложения по этим поправкам из регионов страны.
Кстати, наилучшим вариантом разрешения множества проблем, связанных с ТСЖ, ЖСК был бы выпуск нового Федерального закона о ТСЖ, аналогичного отмененному Жилищным кодексом РФ. Для подготовки поправок в этот закон была создана рабочая группа, в которую входили и признанные специалисты-общественники.
2011-01-26 16:16:18
Александр -> Александру Ильичу
Господин Музыкантский! Как Вы относитесь к появлению саморегулируемых организаций в сфере управления жилищным фондом, так называемым СРО?
Уважаемый Александр! Считаю, что это преждевременное явление. СРО эффективно работают в странах с развитой демократией, где существует реальная конкуренция, где сложились рыночные отношения, где управляющие компании достигли высокого профессионального уровня и хотят его поднять выше, где всем знают ведущие фирмы по качеству предоставляемых ими услуг и товаров. У нас же рынок ЖКХ преимущественно монополизирован, свободной конкуренции фактически нет, правосознание субъектов реформы низкое, доминирует правой нигилизм, поэтому крайне мало хорошо подготовленных заказчиков услуг и профессиональных управляющих компаний. Объединение же непрофессиональных организаций в СРО, приведет к новой форме монополизма и снижению качества услуг.
Необходимо не с СРО начинать, а с собственников помещений как с заказчиков услуг. Необходимо им помочь понять свои права и обязанности, научить контролировать деятельность управляющих организаций, объяснить, на чем можно сэкономить и на чем можно заработать средства, например, для текущего ремонта дома, и как лучше распорядиться квартирной платой.
2011-01-26 16:22:25
Феликс -> Александру Ильичу
Как Вы считаете, какие изменения в порядок регистрации ТСЖ, в Жилищный кодекс РФ нужно внести, чтобы поставить серьезный заслон мошенникам?
Феликс, необходимо, по моему мнению, в комплект документов для регистрации ТСЖ включить помимо протокола общего собрания первичные документы, положенные в основу протокола – сами решения собственников помещений. Также было бы целесообразно внести поправку в ЖК РФ о том, что протокол общего собрания собственников помещений, а также протоколы общих собраний членов ТСЖ, ЖК, ЖСК являются официальными документами. В этом случае их подделка и использование, в том числе для регистрации ТСЖ, внесения изменений в уставные документы, можно было заведомо квалифицировать как уголовное преступление.
Также необходимо дать возможность активным собственникам помещений, желающим обсудить вопросы повестки дня общего собрания проводить собрание, собираясь в одном месте и в одно время, а нежелающим обсуждать – голосовать заочно. При этом все собственники заполняют бланки поименных решений, составленные по одной форме. Листы голосования можно опускать в одну урну, а потом считать общие результаты. При подсчете голосов должны присутствовать наблюдатели из числа собственников помещений с правом подписи протокола и записи особого мнения. Такой порядок используется при проведении выборов в органы власти и его нужно распространить в жилых домах.
2011-01-26 16:29:56
Анатолий -> Александру Ильичу
В газете «Квартирный ряд» опубликованы два материала экспертов по управлению многоквартирными домами, которые весьма негативно оценивают нововведения в Жилищный Кодекс, предложенные депутатами Госдумы господами Плескачевским В., Пехтиным В., Чиркиным А. и другими. Каково Ваше мнение на этот счёт, ведь поправки 23 ноября прошлого года уже «прошли» первое чтение?
Анатолий, если данные поправки проверить на антикоррупционную составляющую, то может оказаться, что депутаты, предложившие данные поправки, выполняют чей-то конкретный заказ на полную дискредитацию и ликвидацию жилищного самоуправления в стране, ликвидацию товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов как института управления многоквартирными домами, утверждают курс на полную коммерциализацию деятельности по управлению многоквартирными домами в интересах коммунальных монополий. Такие поправки нанесут непоправимый вред реформированию жилищно-коммунального хозяйства страны. Поправки ограничивают права и свободы граждан в вопросах развития жилищного самоуправления, свободы заключения договоров и свободы выбора партнёров по договорам, связанным с предоставлением им жилищных и коммунальных услуг. Такие поправки принимать нельзя.
2011-01-26 16:33:06
Николай Иванович, Северное Бутово -> Александру Ильичу
В нашем доме два года назад без нашего ведома образовано ТСЖ. Наглость районных властей поражает. Что посоветуете? Спасибо!
Уважаемый Николай Иванович! Если Вы не против ТСЖ как формы и способа управления многоквартирным домом, то пора брать власть в ТСЖ в свои руки. Проводите общее собрание, избирайте новый состав правления, новую ревизионную комиссию, регистрируйте изменения в 46-й инспекции ФНС по Москве и принимайте управление домом на себя. По истечении 2-х лет вам это и по закону положено сделать. Поражает не только «наглость районных властей», но и пассивность собственников помещений в многоквартирных домах! Если вы не хотите сами заниматься своим домом, то желающие им заняться всегда найдутся на стороне. Так что, просыпайтесь и включайтесь сами в защиту своих конституционных прав и свобод! А мы вам в этом поможем.
Если же жители дома в большинстве своем против ТСЖ, то проводите общее собрание собственников помещений и выбирайте новый способ управления домом. Если Вы выберете управление домом с помощью управляющей организации, то одновременно вы должны принять решение о ликвидации ТСЖ на основании ч.3 ст. 161 ЖК РФ.
2011-01-26 16:38:45
Жмурин Федор Николаевич, председатель ТСЖ -> Александру Ильичу
Газета «Квартирный ряд» не первый год делает большое и полезное дело – выпускает специальное приложение к газете под названием «Ваш управдом». Это приложение представляет для нас, председателей товариществ собственников жилья, большую ценность, так как в нём всегда достаточно глубоко и профессионально отражаются наши проблемы и предлагаются пути их решения. Жаль только, что это приложение выходит не в каждом номере. Насколько мне известно, ни одна другая газета в Москве не уделяет столько внимания вопросам и проблемам управления многоквартирными домами, как газета «Квартирный ряд». Вопрос. Не могли бы Вы, Александр Ильич, походатайствовать за нас перед мэром Москвы о том, чтобы для вновь образованных ТСЖ был сохранён режим бесплатного распространения газеты не менее чем на год, пока ТСЖ полностью не вступит в права самоуправления? А потом мы сможем и сами подписаться на газету, за свой счёт.
Федор Николаевич, Вы пытаетесь использовать в интересах начинающих председателей и членов правлений товариществ собственников жилья имеющийся у меня, по вашему мнению, административный ресурс. Такого ресурса ни по отношению к редакции газеты, ни по отношению к правительству Москвы у меня, естественно, нет. Вместе с тем ваше предложение заслуживает внимания и поддержки. О вашем предложении я проинформирую Мэра Москвы и Московскую городскую Думу в специальном докладе, который в настоящее время готовится мною и моими помощниками по возможным путям решения проблем, накопившимся в вопросах управлении многоквартирными домами в Москве. Как уполномоченный по правам человека в этом докладе я делаю упор на выработке механизмов защиты прав собственников и нанимателей жилых помещений. Наниматели жилых помещений сейчас практически отстранены от участия в управлении жилыми домами, хотя их доля в жилых домах составляет от 12 до 35% занимаемых площадей. ГУ ИС районов игнорируют мнение нанимателей жилья при решении вопросов о создании ТСЖ и при решении других вопросов, рассматриваемых на собраниях собственников помещений. Устранить этот пробел возможно как на городском, так и на районных уровнях при наличии доброй воли властей. Эти вопросы можно широко обсудить в районных, окружных и городских газетах. В своё время в газете Комплекса городского хозяйства города Москвы «Московская среда» регулярно печатались материалы по обсуждаемой теме. К сожалению, с 2008 года вопросы управления многоквартирными домами в этой интересной для жителей Москвы газете практически не освещаются. Думаю, что вопрос о том, чтобы в каждом номере газеты «Квартирный ряд» выходила вкладка «Ваш управдом», вполне по силам редакции самой газеты. А вопрос о том, чтобы Вам и впредь как председателю ТСЖ эту газету доставляли бесплатно, решается на другом уровне. Постараемся его определить и помочь начинающим председателям ТСЖ получать нужную им информацию по вопросам управления многоквартирными домами в оперативном режиме, еженедельно.
2011-01-26 16:52:59
Владимир Викторович, Коньково -> Александру Ильичу
Почему в Москве, как следует из сообщений прессы, за все годы с момента введения в действие Жилищного Кодекса управами районов не проведено ни одного конкурса по выбору для жилых домов управляющих организаций? Что надо сделать для того, чтобы управа района организовала и провела такой конкурс для нашего дома? Спасибо!
Уважаемый Владимир Викторович! В соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного Кодекса орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Если Вы сможете доказать, что ныне управляющая домом организация вами в качестве управляющей не избиралась, то вы имеете право в соответствии с частью 7 статьи 161 ЖК РФ обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
Вместе с тем, целесообразно самостоятельно найти нормальную управляющую компанию, выбрать ее в качестве управляющей организации на общем собрании собственников помещений. Это более короткий путь и более реальный путь к поставленной Вами цели.
2011-01-26 16:56:29
Несмелова Тамара Викторовна -> Александру Ильичу
У ТСЖ нет ни своих водных скважин, ни бойлеров для подогрева воды в целях горячего водоснабжения потребителей, ни газовой котельной для отопления дома, ни электрогенератора для предложения жильцам дома электричества. Почему указанные депутаты пытаются навязать ТСЖ статус «исполнителей коммунальных услуг» с возложением на нас всей ответственности за «приобретаемые коммунальные ресурсы» и за предоставление жильцам дома коммунальных услуг? Ведь наше ТСЖ не предоставляет коммунальные услуги, а только в соответствии с действующими законами, обеспечивает исправность инженерных сетей и оборудования, которые используются коммунальными предприятиями для предоставления этих услуг населению!? Спасибо!
С уважением, Несмелова Тамара Викторовна, председатель ТСЖ «Наш дом-3».
Уважаемая Тамара Викторовна! Вы абсолютно правы. Никаких коммунальных ресурсов в природе не существует. И как правильно заметил один из известных экспертов профессор И. Фельдман , это «выдумка неграмотных людей, упорствующих в своей неграмотности в ущерб правам и свободам миллионов людей». Вы лучше и грамотнее изложили свой вопрос, чем выше указанные депутаты «сочинили» свои поправки в Жилищный Кодекс.
2011-01-26 17:23:09
Светлана -> Александру Ильичу
Должны ли жители первы этажей платить за лифт,в Подмосковье?И почему?
Уважаемая Светлана! Жилищный Кодекс РФ не предусматривает исключений и льгот в оплате содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме для собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме. Если лифт в Вашем доме включён в состав общего имущества, то скидки на то, что Вы живёте на первом этаже, во внимание не принимаются. Жители, как Вы поняли, отдельно за пользование и содержание лифта не платят. Эти расходы включены в строку «Сод. и рем. ОИ» («Содержание и ремонт общего имущества»).
2011-01-26 17:53:28
Велисевич Владимир Васильевич -> Александру Ильичу
Уважаемый Александр Ильич! К вам поступило наше обращение о том, что управа района навязывает нам ОАО ДЕЗ Северное Бутово в качестве управляющей домом организации на основании подложных протоколов общих собраний собственников помещений, якобы проведённых нами 23 декабря 2008 года за ГУП ДЕЗ района и 25 декабря 2009 года уже за ООО ДЕЗ района Северное Бутово. Официально заявляю о том, что данных собраний не было. В феврале и марте 2010 года ходил по квартирам и собирал подписи о том, что у нас нет претензий к ДЕЗ по качеству уборки помещений и подписи против образования в доме ТСЖ один из жителей нашего дома, которого управа потом утвердила в качестве старшего по дому с присвоением ему льгот по оплате ЖКУ. За эту льготу он же «задним числом» подписал подложный протокол общего собрания от 23 декабря 2008 года по выборам ГУП ДЕЗ в качестве управляющей домом организации. Мы хотим, чтобы управа организовала и провела для нашего дома конкурс по выбору управляющей организации, так как при подготовке конкурса она будет обязана по закону восстановить всю утраченную и недостающую техническую документацию по дому и привести дом в полный порядок. Да и конкурс среди нескольких управляющих организаций, чтобы была выбрана лучшая, нам не помешает. Как заставить управу района провести такой конкурс?
Велисевич Владимир Васильевич, Северное Бутово, ул. Академика Глушко 10/2
Судя по количеству вопросов, поступающих из района Северное Бутово, управе района удалось разбудить значительное число собственников помещений, которые реально занялись наведением порядка в своих домах, активно защищают свои права всеми доступными им способами и массово интересуются практикой жилищного самоуправления. Это радует. Огорчает то, что до сих пор ДЕЗы районов, уже будучи акционерными обществами, незаконными методами удерживают в своём управлении многоквартирные дома. Нами проверены изложенные в обращении собственников факты, многие из которых на данный момент уже нашли своё подтверждение. Мы готовим дополнительные запросы в управу района, ГУ ИС района и ОАО ДЕЗ района Северное Бутово, после чего передадим все собранные материалы для проверки выявленных нами обстоятельств и фактов в прокуратуру Москвы и в Управление Федеральной антимонопольной службы по Москве для принятия мер прокурорского и административного воздействия по отношению к лицам, допустившим выявленные нарушения закона. Не исключаю и возможности возбуждения против лиц, грубо нарушивших закон, уголовных дел, так как выявленные нарушения могут быть связаны с хищениями бюджетных средств с использованием подложных документов в особо крупных размерах. Уголовные дела подобного рода уже возбуждены в нескольких районах Москвы. К уголовной ответственности могут быть привлечены и те лица из числа собственников помещений, которые подписали подложные протоколы общих собраний, если только они не докажут, что подписи поставили под давлением третьих лиц, или, что их подписи фальсифицированы. В отношении жилого дома по адресу улица Академика Глушко, дом 10 корпус 2 управа района Северное Бутово обязана по закону организовать и провести конкурс на право управление домом среди управляющих организаций, так как факты подложности представленных протоколов общих собраний собственников помещений по выбору в качестве управляющей домом организации ГУП ДЕЗ района Северное Бутово 23 декабря 2008 года и ОАО ДЕЗ района Северное Бутово 25 декабря 2009 года нами установлены и мы об этом официально уведомим управу района. Кроме того, в соответствии с положениями части 7 статьи 161 Жилищного Кодекса «любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи».