Московская жилищная газета

Жилищные программы

Опубликовано на сайте: 06 сентября 2007 г. 03:33
Публикация в газете: №36 (659) от 06 сентября 2007 г.

Тришкин кафтан

Тришкин кафтан

Ох, уж этот Тришка. Поминают все, кому не лень. А как иначе, если латание дыр – наша национальная «забава», российское ноу-хау? Нацпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» – тоже любимое детище Тришки. «КР» в № 33 («Русский феномен») писал про то, как дырявый кафтан проекта примеряют под идею малоэтажного строительства. А ныне – новая «панацея».

Накормите слона!

Дальнейший ход национального проекта зависит от того, что будет заложено в стратегию массового жилищного строительства, которую представят 20 сентября на заседании правительства РФ. Чтобы пришпорить буксующий проект, Минрегионразвития предлагает взять курс на широкомасштабное строительство доходных домов, обещая, что и безквартирным гражданам будет хорошо, и государству спокойнее.

Министерство исходит из того, что удешевить строительство жилья при нынешней ситуации нереально. У большинства граждан попросту нет возможности взять ипотечный кредит. В результате, как подсчитало министерство, 85% россиян не смогут купить жилье ни при каких условиях. А значит нацпроект «Доступное жилье» выполнить не удастся. Поэтому предлагается создать новый сегмент рынка недвижимости – жилье, сдаваемое на условиях находящегося под присмотром государства коммерческого найма. Владельцами доходных домов могут быть как частные компании, так и муниципалитеты.

Если собственник – коммерсант, его освобождают от уплаты аукционной цены земельного участка, приобретаемого в целях строительства доходного дома. Но по окончании строительства он, уже домовладелец, должен будет сдавать жилье по ценам, регулируемым государством.

Муниципалитетам же на инвестиции в такие дома планируется давать долгосрочные кредиты (до 50 лет), субсидируя их процентные ставки из региональных и федерального бюджетов. Залогом могут служить земельные участки под строительство, полученные кредиты допускается рефинансировать.

Помните, как в анекдоте про слона? Посетитель зоопарка читает на стене вольера список всего того, что за день может съесть слон. «Съесть-то он съест, да кто ж ему даст?!», – изумляется посетитель. Вот и у автора возникает недоумение: муниципалитетам для строительства доходных домов имеющихся сегодня в их распоряжении доходов явно не хватит даже при условии сверхльготных кредитов.

Ну а частный бизнес от такого «заманчивого» предложения воротит нос. И на то есть причины, но о них позже.

Хотите за 500 рублей или за 5 копеек?

Сегодня, например, в Нью-Йорке – 70% доходных домов от общего числа, а в Вене – 80%.

Да и в российской империи доходные дома строились в большом количестве. В 1916-м в Москве их насчитывалось более 630.

Так в чем проблема? Почему не перенять нью-йоркский опыт? Не вспомнить свой собственный, российский?

Впрочем, есть пара-тройка доходных домов Москве. И они имеют самое прямое отношение к комфортному жилью. Но абсолютно никакого – к доступному. Если учесть, что плата за квартиру в доме варьируется от 3 до 12 тыс. долларов в месяц.

Нет, в царской России доходные дома были куда более демократичными. Даже в центре Москвы в них жили не только богатые. Лишь на третьем этаже селились люди зажиточные (первый этаж занимали магазины и рестораны, а второй – конторы), а дальше, чем выше этаж, тем дешевле обходилось жилье. В мансардах селились представители богемы, художники, репортеры, студенты, отставные военные нижних чинов. В менее престижных кварталах доходные дома строились для мелких чиновников и даже рабочих. В районе Хитровки существовали доходные дома, в которых можно было переночевать за пять копеек.

Особую категорию составляли доходные дома для «высшего общества» – здесь были огромные квартиры с отдельными парадными и помещениями для прислуги. Сразу закупалась роскошная обстановка – персидские ковры, мебель красного дерева, сервизы известных европейских мастеров. Ежемесячная квартплата в самом шикарном доходном доме на Сретенском бульваре, принадлежавшем страховому обществу «Россия», нередко переваливала за 500 рублей.

Нынешние доходные дома как раз и подражают последнему, поэтому надеяться на то, что застройщики вдруг проникнутся социальной значимостью проекта Минрегионразвития, оснований нет.

Танцору что-то мешает

В Европе и Америке есть дома для самых разных категорий жильцов. Для тамошних банков долговременные кредиты – обычная практика, а для застройщика-домовладельца прибыль в процентов десять считается чуть ли не фантастической. Российский же бизнес ориентирован на быстрые деньги. И при этом на прибыль, которая куда выше, чем та, которой смиренно довольствуются на Западе.

У нас доходность от строительства, например, бизнес-центров составляет 15-20%, складов – 10-15%, в то время как от доходных домов – 5-6%. Это очень мало для нашего бизнеса. А чтобы добиться рентабельности хотя бы в 10-12%, надо делать ставки вдвое больше. Ведь в стоимость квартиры в доходном доме будет включена не только прибыль бизнесмена, но и более высокий процент, под который он получит кредит в банке по сравнению со строительством жилья на продажу, и другие расходы. Строитель сегодня сам найдет более выгодные сферы вложения средств, прежде чем с ним начнут обсуждать социальную значимость такого проекта.

Позицию министерства никак не назовешь прочной, учитывая, что монополии диктуют цены на стройматериалы, а на них приходится 30-40% себестоимости жилья. Другая треть от сметной стоимости объектов уходит на запросы энергетиков. Еще 30% цены квадратного метра – бесконечные платежи и «откаты». Как образно выразился глава Минрегионразвития, «единое окно» создали, только «выглядывают из него все те же чиновники».

А между тем в нынешнем году цемент успел подорожать вдвое, к тому же его не хватает. Но Владимир Яковлев заявляет, что государство не будет диктовать цены на рынке производства и реализации стройматериалов, поскольку, по его словам, это один из сегментов, где все определяется спросом и предложением.

Тогда каким образом министерство намерено удешевить строительство?

И еще. Коли будущее жилье в доходных домах рассчитано на топ-менеджеров, то, например, известно, что среди них преобладает стремление к покупке собственного жилья, а не к сверхдорогой аренде. Менталитет у нас такой: свое – надежнее.

Но какое все это отношение имеет к национальному проекту?

Бюджет не резиновый

Столичные власти отдают себе отчет: только высокие арендные ставки могут позволить окупить затраты на строительство и содержание доходного дома. Потому Москва не рискнула начать свой опыт с дешевых доходных домов. Город планирует постепенный переход к их демократизации. И вовсе не ставит целью подменить социальное жилье доходными домами.

Бюджет города не резиновый – его хватит на строительство максимум пяти-десяти доходных домов в год, а их нужны сотни, да и инвесторов, готовых ждать окупаемости проекта лет 15, пока не наблюдается. Мало кому из них понравится то, что по окончании строительства каждый доходный дом должен принадлежать городу.

И все же Москва намерена продолжать эксперимент. Во-первых, свободных квартир, которые можно арендовать, катастрофически не хватает: даже на жилье стоимостью $3 000 в месяц выстраивается очередь. А во-вторых, Москва ежегодно недополучает в бюджет многие миллионы рублей налогов от квартирной аренды. За свой счет город собирается возвести собственную сеть доходных домов, квартиры в которых будут сдаваться преимущественно москвичам. Очередникам – по льготным ставкам, остальным – по среднерыночным. Несмотря на низкую рентабельность проекта, столичные власти пока видят в нем больше плюсов, чем минусов.

Правда, проект этот не национальный, а свой, городской.

Ну а пока в Москве планируют строительство доходных домов, квартиры в которых будут сдаваться студенческим семьям на льготных условиях. Соответствующее положение записано в концепции городской целевой программы «Молодежь Москвы» на 2007–2009 годы.

Владимир Симонов

Другие статьи на тему: Жилищные программы

  • Кунцево: перемены широкого масштаба
    С присоединением новых земель Кунцево стало самым большим районом на Западе Москвы. Сегодня это основная строительная площадка округа. Здесь продолжается снос пятиэтажек, идет комплексная реконструкция старых кварталов. О перспективах развития района и новосельях к Новому году корреспонденту «КР» рассказал первый заместитель главы управы Сергей Козлов.
  • Рождество отметят на Рождественской
    Новые микрорайоны Некрасовки продолжают заселяться московскими очередниками. «КР» познакомился еще с одними новоселами, которые здесь получили по договору социального найма просторную трехкомнатную квартиру.
  • Так хочется верить!
    Распоряжением от 30 ноября 2012 г. №2227-р председатель правительства России Дмитрий Медведев утвердил государственную программу Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
  • Владимир Говердовский: Наш вектор развития – социальный
    На очередном заседании правительства Москвы рассматривалась реализация программы комплексного развития Северо-Западного округа. О том, что сделано за два года, отчитывался префект СЗАО Владимир Говердовский. На следующий день он провел пресс-конференцию, где рассказал не только об итогах работы, но и не решенных проблемах, ближайших планах.
  • Новоселья на проспекте Защитников Москвы
    С присоединением новых территорий Некрасовка на наших глазах превращается в один из самых крупных и перспективных столичных районов. Сегодня Люберецкие поля – основная строительная площадка города, где возводится жилье и для московских очередников. С новоселами, которые воспользовались социальной ипотекой, пообщался корреспондент «КР».