Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 14 декабря 2012 г. 18:00
Публикация в газете: №46 (918) от 13 декабря 2012 г.

Рынок недвижимости: странное затишье

Конец года, а про недвижимость как-то говорят не так активно, как это было практически все прошлые годы. Декабрь обычно был для всех участников рынка недвижимости слегка беспокойным. Одни спешили до конца года продать, другие купить, а риелторы – помочь тем и другим. Отчего же нынче такое затишье? Этот вопрос я задаю заместителю генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леониду Муравину:

– Действительно, для столичного рынка недвижимости ноябрь и начало декабря выдались относительно спокойными. Рост цен есть, но он минимален. Летом он был гораздо энергичнее. Все думали, что к концу года рынок разгонится еще сильней, но он неожиданно затормозился. И здесь я ответил бы цитатой известного аналитика рынка Олега Репченко. В своем обзоре он говорит, что эта «странная ситуация с динамикой цен в ноябре как раз и свидетельствует о том, что рынок недвижимости Москвы находится на перепутье. Непростая макроэкономическая ситуация, а также много неопределенностей в градостроительной политике привели к тому, что впервые за много лет рынок не может выбрать привычную схему поведения…». Вот вам и разгадка такого затишья.

– Но стабильность рынка – это же хорошо?

– Это отличный параметр, который нас, риелторов, не только радует, но и вселяет оптимизм на перспективу.

– Может, это затишье перед бурей. И в декабре, ближе к Новому году, ситуация изменится….

– Вряд ли. В этом году, в отличие от многих предыдущих, мы в конце года не наблюдаем взрыва клиентской активности. Стабильный рост числа обращений, предложения объектов, встреч, показов и просмотров жилья. Хотелось бы сказать: «стабильный рост числа сделок». Но лучше не выдавать желаемое за действительное.

– Скажите, а то, что строить в Москве стали меньше, это отразилось на рынке?

– Что касается новостроек, то мы сталкиваемся с тем, что подобрать для себя новое жильё нашим клиентам сложно. Строить действительно стали мало, совсем не то и не там, где бы им хотелось. Мало строится небольших и недорогих квартир. Застройщику хочется продавать большими блоками. А наступила эпоха среднего класса, который вынужден, за неимением новых квартир на рынке, переориентироваться на «вторичку».

– Тогда там должны бы расти цены.

– Должны, но не растут. Нет, они растут, но не такими большими темпами, как хотелось бы риелторам…

– И даже ипотека их не подстегивает?

– Ипотека – хороший двигатель рынка недвижимости. В орбиту жилищных отношений вошли тысячи людей, которые об этом пару лет назад и мечтать не могли. Только вот проценты по ипотеке в наших банках я не побоюсь назвать совершенно грабительскими. Но несмотря ни на что, число ипотечных сделок растёт. Недавно один мой клиент приобрёл квартиру в Австрии под 2,75% годовых. На этом фоне вакханалия ставок у наших банкиров смотрится как издевательство. Но, с другой стороны, я понимаю российские кредитные организации. Если ипотеку у нас граждане охотно берут на грабительских условиях, банкам надо использовать такой момент и зарабатывать деньги, что они и делают вполне успешно. Интересно, как всё повернётся, когда на фоне вступления России в ВТО на наш рынок хлынут дешёвые длинные западные деньги….

– А может быть, цены еще не растут потому, что в основном люди улучшают свои жилищные условия, и не так много покупали жилье в новостройках?

– Да, число альтернативных сделок в этом году было большим. А вообще на рынке порядка 80-85% сделок по купле-продаже квартир являются «альтернативными». Треть из них – разъезды. То есть, во время сделки взамен продаваемого жилья приобретается иное жильё, которое более подходит нашим клиентам. Альтернативная сделка — это сложная операция, требующая тщательной подготовки, учета множества различных факторов и, несомненно, участия в сделке профессионалов.

– Леонид Аркадьевич, вы упомянули разъезды. В связи с этим хотел бы вас спросить, а правда ли, что можно ли при разъезде не платить налог, если недвижимость была в собственности менее трех лет.

– Правда, но только при определенных условиях. Такое возможно в том случае, если сделка альтернативная.

– Для наглядности покажите на примере.

– К примеру, мать и сын проживают в 3-х комнатной квартире, которая находится у них в собственности менее 3-х лет. У каждого из них в этой квартире по ½ доле. И вот они решают разъехаться. Продают свою «трешку» за 5 млн. рублей, добавляют денег, и каждый собственник приобретает себе отдельную квартиру. В этом случае расчет НДФЛ следующий:

Из 5 млн. рублей (стоимость квартиры) вычитается 1 млн. (вычет при продаже квартиры). И из этой суммы также вычитается еще 4 млн. рублей: 2 млн. (вычет при покупке, используемый мамой) и 2 млн. (вычет при покупке, используемый сыном). Таким образом, никакого налога они платить не будут. Но такой расчет возможен лишь в случае приобретения альтернативных квартир на разных людей.

Кроме того, необходимо учесть следующие моменты:
– вычет используется один раз в жизни, повторно использовать нельзя;
– сделки по продаже квартиры и покупке новых квартир должны пройти в течение одного налогового периода;
– вычет предоставляется только налоговым резидентам РФ.

Даже соблюдение всех перечисленных выше условий не всегда позволяет получить вычет в полном объеме, так как существует еще множество нюансов. Поэтому в каждом конкретном случае необходим юридический анализ документов, грамотное заполнение налоговой декларации и сопроводительных документов на такой вычет.

– В заключение хотелось бы спросить про поправки в закон, который дает очень большие полномочия нотариусам. Как вы к этому относитесь?

– Я считаю, что в данном случае Госдума РФ приняла взвешенное решение. Моя же личная позиция по вопросу нотариата такова: я категорический сторонник участия нотариуса в сделке. Но это должно быть для клиента сопоставимо по цене со стоимостью нынешних расходов. Ничем неприкрытое желание наших нотариусов, лоббирующих этот законопроект, ободрать потребителя, навязать им свои услуги и сделать участие нотариуса обязательным – не к лицу этому цеху. Но на этот счет пусть им совесть подскажет, как себя вести.

Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.