Дачные радости в разрезе ипотеки
Объяснять преимущества жизни за городом вряд ли имеет смысл: многие москвичи их давно усвоили и обзавелись дачными «резиденциями». Ну а тем, у кого не находится для этого нужной суммы, можно посоветовать одолжить деньги у банка.
Хотя странное дело: несмотря на то, что интерес к покупке домов и коттеджей с использованием заемных средств растет, дачная недвижимость занимает весьма узкий сегмент ипотечного рынка – банки куда охотнее дают деньги на приобретение городских квартир. Как же все-таки получить загородную ипотеку? Что необходимо для того, чтобы кредитно-финансовое учреждение пошло навстречу дачнику? Разобраться в этом читателям поможет Евгения Таубкина, гендиректор Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК).
Цифры будут прыгать
Согласно данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в общем объеме сделок, совершаемых с использованием кредитных средств, загородная ипотека занимает лишь 2-3%. По другим, более оптимистичным оценкам – 5%.
Почему банки неохотно выдают деньги под такую недвижимость? Одна из главных причин этого связана с самим объектом залога – его оценкой и ликвидностью. Городские квартиры «прозрачны». Понять, сколько стоит московская «однушка» или «двушка» довольно просто, ведь и самих квартир тысячи, их рынок сформирован. Неудивительно, что банки предлагают гораздо больше кредитных программ под залог городских квартир, чем под залог загородных дачных строений.
Обычно все происходит примерно так. После того, как банк принимает положительное решение о выдаче кредита, следующим этапом становится согласование объекта залога. Если объект устраивает банк и он готов заключить ипотечный договор, можно выходить на сделку. Однако сначала нужно оценить выбранную недвижимость. Определяясь с ценой городской квартиры, специалисты ищут аналогичные в похожих домах и сравнивают их стоимость. Загородные же дома зачастую абсолютно не похожи друг на друга, и не очень ясно, как их оценивать.
Цифры могут прыгать: один оценщик назовет свою цену, другой – свою (выше или ниже). Кому верить? Поэтому для кредиторов это наиболее непонятный объект залога.
Допустим, банк взял в залог дом, руководствуясь оценкой той или иной компании. Потом у заемщика произошел дефолт – он оказался не в состоянии выплачивать долг. Когда же банк наложил взыскание, то обнаружилось, что дом не стоит столько, во сколько его оценили. Продать его по этой цене попросту невозможно. В результате заемщик не может погасить основной долг, а также выплатить проценты по кредиту, штрафы и пени.
В этом и состоит основной риск для банка. Поэтому для загородной недвижимости первый взнос выше, чем для квартир.
Среди причин, которые тормозят развитие загородной ипотеки, специалисты также называют «кривые» правоустанавливающие документы. Сомнения возникают по поводу законности выделения земельных участков, часто строения оформлены с нарушением элементарных юридических правил.
Наконец, невелика целевая аудитория: людей, которые готовы купить загородную недвижимость, гораздо меньше, чем тех, кто покупает квартиры в городе. Ведь квартира – «предмет» первой необходимости. Если она уже есть, тогда можно подумать и о приобретении второго дома – загородного.
Как себя чувствует объект залога?
Способы оценки «дачных» заемщиков у банков вполне обычные, а вот требования и программы кредитования специфические.
Доходы подтверждаются справкой 2-НДФЛ, либо свободной формой банка, также допускается устное подтверждение работодателя. Требования к возрасту примерно совпадают.
Специфика начинается на этапе одобрения объекта залога. Самый важный пункт – обеспечение кредита. Объект должен удовлетворять минимальным требованиям, позволяющим банку реализовать его на рынке в случае банкротства заемщика. Банк, например, может заявить, что готов дать кредит на загородный дом при условии, что он расположен не далее ста километров от Москвы. Кредиторы ведь обеспокоены не только выдачей кредита, но и тем, как они его будут контролировать. То есть работа банка не заканчивается выдачей денег, он контролирует сохранность и состояние объекта залога.
Кроме того, каждый год обязательно заключается договор страхования. Поскольку страховая компания страхует, помимо прочего, и конструктивные элементы здания, она должна проверять объект залога. Для банка это служит дополнительной гарантией: с объектом залога все в порядке, если его застраховали.
Попутно напомним, что страхование загородной недвижимости, как и квартиры, обязательно по трем пунктам: от рисков потери права собственности, жизни и трудоспособности заемщика и возможного ущерба самого объекта залога. Земля в последнем случае страхованию не подлежит.
Транш. Еще транш
Есть несколько схем получения ипотеки на недвижимость за МКАД.
Вариант первый – деньги под залог земли. Можно заложить землю и на полученные средства построить на участке дом. В этом случае банк получает в залог и землю, и дом.
Сумма кредита зависит от стоимости земли, при этом банк согласится выдать не 100% от оценочной стоимости объекта залога, а лишь определенную ее часть.
Обычно суммы, получаемой при залоге участка, не хватает на строительство хорошего, полноценного дома. Покупателю приходится добавлять свои сбережения, если они есть.
Как правило, по загородным участкам и домам банки готовы выдать кредит в размере 60–80% от залоговой стоимости. Причем банк проверит, используются ли кредитные средства по целевому назначению. Кредитор может запросить договор со строительной организацией и смету расходов – то есть самостоятельно заниматься строительством нельзя.
Также банк может наложить ограничение по сроку строительства. Например, заемщик должен уложиться в два года. Если вы берете кредит на строительство дома под залог земли, будьте готовы к тому, что ряд банков может выдавать деньги поэтапно, траншами. Не возникнет ли при этом у заемщика проблем со строительством дома?
А может получиться так, что следующий транш заемщик не получит, если не выполнил работы по строительству на предыдущем этапе.
И еще. Заемщик должен предоставить в банк отчет об оценке приобретаемого объекта. Обычно стоимость оценки земли в несколько раз превышает стоимость оценки квартиры. Скажем, оценка квартиры обходится в среднем в 4-5 тыс. рублей, а оценка земельного участка – в 15–20 тыс. А уж если речь идет об участке со сложным ландшафтом, да еще и небольшим прудом, то потребуется сумма примерно в $3000.
При оформлении «квартирной» ипотеки по-требуется первоначальный взнос в размере 10–15% от стоимости объекта. Если кредит берется на землю, первоначальный взнос составит 20–40% от стоимости участка.
Между «первичкой» и «вторичкой»
Вариант второй – кредит на строящийся дом в коттеджном поселке. Кредитная программа, предложенная банком, будет зависеть в этом случае от того, на какой стадии находится строительство. Ну а важнейшее условие получение ипотеки – право собственности на объект.
Если право собственности на строящийся загородный дом не получено, банк применит программу кредитования на первичном рынке. Если же продавец оформил право собственности на объект, такое жилье считается вторичным. Естественно, когда строящееся жилье относится к первичному рынку, процентные ставки по кредиту будут выше. При этом цена объекта окажется ниже, поскольку он приобретается на стадии строительства. В этой ситуации риски банка выше и, следовательно, цена за них тоже выше. В повышенные процентные ставки по кредиту банк закладывает свои риски (у него есть лишь право требования на будущий объект, который возводится).
Существует несколько способов сотрудничества банков с застройщиками. Например, банк кредитует строительство – тогда для увеличения продаж он может разработать специальную кредитную программу для физических лиц. Для будущих заемщиков это служит дополнительной проверкой добросовестности застройщика (если его стройку кредитует банк).
Кроме того, заемщику не придется проходить этап согласования объекта залога, поскольку застройщик это уже сделал. Если, скажем, вы берете кредит на строительство дома в организованном коттеджном поселке, который возводит партнер банка, то никаких проверок надежности застройщика и юридических экспертиз документации на проект уже не понадобится. В этом случае после подписания контракта банки строго контролируют все этапы строительства.
Другой вариант, когда заемщик хочет купить квартиру в строящемся доме (покупка дома в строящемся коттеджном поселке аналогична покупке жилья в многоквартирном жилом здании). И у этого застройщика нет специальных программ ни с одним из банков, либо заемщика не устраивает программа, предлагаемая ему банком, с которым у стройкомпании заключено партнерское соглашение. Тогда можно попытаться самостоятельно аккредитовать объект в интересном для вас банке.
Для этого в кредитную организацию представляется полный пакет документов по застройщику и объекту: разрешение на строительство, договор аренды земли, учредительные документы и т. д. Банк тщательно изучает финансовое состояние стройкомпании, ее историю (какие объекты она строила, с каким качеством, уложилась ли в срок), проверяет и анализирует всю разрешительную документацию на возводимые объекты. И только после этого принимается решение об аккредитации и готовности выдать кредит.
К слову сказать, банк может выдавать кредиты как на ранних стадиях строительства, так и на поздних – это зависит от его «взглядов на жизнь». Большинство кредиторов предпочитает удовлетворять просьбу заемщика, когда жилье готово на 60-80%.
Готовый дом как классика жанра
Вариант третий, классический – покупка готового загородного дома на вторичном рынке. В этом случае права собственности на объект, понятно, уже оформлены. Причем этот объект не обязательно должен находиться в организованном коттеджном поселке, это может быть и отдельно стоящий дом.
Процедура получения кредита стандартная. Сначала банк выясняет платежеспособность клиента, затем изучает объект залога. Если вы хотите взять ипотечный кредит, необходимо выбрать банк, занимающийся кредитованием на покупку жилья на загородном рынке. При этом желательно выбирать не столько исходя из размера ставок или первоначального взноса, сколько из множества сопутствующих факторов: категории, к которой принадлежит заемщик (работник по найму или владелец бизнеса, т.к. к ним применяются разные подходы при анализе платежеспособности). Владельцев бизнеса, например, рассматривают в течение 2 недель – 1 месяца. Большое значение имеет то, какую зарплату получает заемщик – «белую» или «серую». При этом необходимо сразу же получить во всех банках, куда вы подаете анкету, список требований к объекту залога: удаленность от МКАД, материал, из которого изготовлен дом, год постройки.
При выборе кредитной программы следует учитывать также следующие факторы: назначение земли, подведены ли все коммуникации, из каких материалов построен дом, соотношение стоимости земли и жилого строения.
Одно из основных требований, предъявляемых кредиторами к предмету залога в виде частного дома – его ликвидность. Например, заемщику будет легче получить кредит, если дом кирпичный. Он считается более долговечным, чем деревянный, а потому его будет легче реализовать в случае дефолта заемщика.
Когда банк выдаст положительное решение, в котором указано, на какую сумму вы можете рассчитывать (оно, как правило, действительно в течение трех месяцев), нужно приступать к поискам подходящего объекта исходя из тех требований, которые установил банк. Важно помнить, что загородный дом обычно покупают летом, чтобы оценить качество места, где он построен.
Вот список основных бумаг, необходимых для получения ипотеки на покупку загородного дома на вторичном рынке:
– правоустанавливающие документы на объект кредитования;
– кадастровый план земельного участка;
– техпаспорт на жилой дом;
– кадастровый паспорт и справка об инвентаризационной стоимости дома;
– оригинал выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
– отчет об оценке дома от аккредитованного независимого оценщика.
Объект недвижимости должен быть свободен от ограничений (обременений) прав, в том числе прав третьих лиц. Это требование не относится к объектам недвижимости, в отношении которых заключены долгосрочные или краткосрочные договоры аренды.
Кредит на загородное жилье, о котором идет речь, можно получить в среднем под 12,5-13% годовых в рублях. Это на 1-3 процентных пункта выше по сравнению с кредитованием квартир при прочих равных условиях (10-15 лет с первоначальным взносом 20-40%).
Выгоднее брать кредит с плавающей ставкой (в том числе, комбинированной), однако стоит помнить, что такая ставка в случае кризиса способна увеличиться до весьма огорчительного размера.
Самые «ипотечные» шоссе
По мнению специалистов, самые «ипотечные» шоссе нынче – Калужское, Киевское и Минское. Они ориентированы в основном на состоятельного заемщика. Хороший потенциал у восточного и юго-восточного направлений: они традиционно считаются ценовыми аутсайдерами. Именно здесь могли бы появиться коттеджные поселки, ориентированные на массового клиента – того, кто продает московскую квартиру экономкласса и переселяется жить за город.
Поможет кредитный брокер
«Белый» заемщик с хорошей кредитной историей, а также достаточными для первоначального взноса накоплениями может получить кредит и без брокера (например, в крупнейших госбанках). Однако даже в этом случае обращение к кредитному брокеру целесообразно, поскольку дает дополнительные льготы (скидки с процентной ставки, отсутствие комиссий).
Часто бывает так, что человек подобрал дачу и нужно срочно внести аванс, а если денег на покупку не хватает, он начинает метаться между банками. Подает заявки во все кредитные организации подряд, не понимая внутренних стандартов андеррайтинга и попросту теряя время. А тем часом объект может «уйти».
Брокер знает, в каком банке клиент действительно получит кредит, подберет наиболее выгодные программы, учитывая слабые места соискателя займа (маленький стаж, «серые» доходы, пенсионный возраст).
Риелторы уточняют
«Сегодня у каждого банка, предлагающего ипотеку, есть программы на покупку загородной недвижимости, например, в Сбербанке, РосЕвробанке, ВТБ24. Кроме того, практически каждый застройщик, специализирующийся в этом сегменте, привлекает банки для кредитования покупателей, – говорит Игорь Сорокин, гендиректор «Мэтр Роше Ника». – Естественно, для московских банков приобретаемый объект должен находиться в пределах Московского региона и быть свободным от ограничений (обременений), в том числе – прав третьих лиц. Важно также, чтобы к объекту можно было подъехать в любое время года, а земля, на которой он стоит, относилась к категориям либо сельхозназначения, либо «земли населенных пунктов».
«Если раньше банки ставили условие, что кредитуемый загородный дом не может быть, например, деревянным, то сейчас ситуация изменилась. – уточняет Сергей Саяпин, президент Гильдии риелторов Москвы. – Главное, подтвердить, что дом пригоден для круглогодичного проживания, подключен к электричеству, системам водоснабжения и отопления, находится в удовлетворительном состоянии и не имеет существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования. В залог, как правило, принимается не только кредитуемый объект, но и любое другое недвижимое имущество. Только кредит под залог земли будет на 2-3% выше стандартного».