Московская жилищная газета

Ипотека

Опубликовано на сайте: 27 августа 2010 г. 13:00
Публикация в газете: №32 (807) от 26 августа 2010 г.

Богатые могут брать по-крупному

Богатые могут брать по-крупному

Некоторые банки заявляют о готовности выдавать ипотечные кредиты на весьма значительные суммы. Застройщики и риелторские компании призывают состоятельных клиентов пользоваться этой возможностью. Выгодно ли приобретение жилья класса де люкс с помощью денег, взятых взаймы? С каким доходом можно рассчитывать на то, что банк прокредитует дорогую покупку?

Не выдергивая из бизнеса

По мнению директора департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Марины Мелконян, есть несколько причин, по которым люди с высоким доходом прибегают к ипотечным кредитам. Основная заключается в том, что иногда просто не выгодно выводить крупную сумму денег из оборота собственного бизнеса и пускать ее на покупку недвижимости, тем более очень дорогой. Гораздо удобнее ежемесячно вносить определенную сумму в банк в качестве платежа по кредиту.

Другая причина обращения состоятельных людей к кредиторам состоит в том, что после падения цен и долгой стагнации все ждут их роста. Люди с высокими доходами сейчас, когда цены находятся на низшей отметке, приобретают жилье по ипотеке с целью инвестиций или дальнейшей перепродажи.

Есть и еще одна причина интереса к кредитам, о которых идет речь. Некоторые обеспеченные покупатели... просто не умеют копить деньги. Для приобретения квартиры им легче воспользоваться ипотекой.

С тем, что многим бизнесменам, у которых деньги инвестированы в дело, сегодня гораздо целесообразнее взять кредит, чем выводить средства из своей компании, согласна и генеральный директор «Фосборн хоум» Елена Пономарева.

В то же время, по данным портала banki, ипотечное кредитование в элитном сегменте в нашей стране не пользуется таким успехом, как, например, в Европе. Как подсчитали в компании Knight Frank, в России лишь 14% клиентов рассматривают возможность приобретения элитного жилья в Москве и Подмосковье в кредит. Реальных продаж с использованием заемных средств из всех заключаемых сделок в сегменте высокобюджетного жилья, по данным компании Blackwood, не более 5–7%.

Основная причина того, что состоятельные граждане относительно редко обращаются за кредитом на покупку жилья в банк, кроется в высоких процентах, которые делают покупку квартиры невыгодной сделкой. Ставки по ипотечным кредитам в России всем известны. В большинстве же европейских стран кредит на квартиру можно взять под 5% годовых и ниже. В Великобритании, например, кредит на недвижимость сегодня можно взять в среднем под 3%, в Швейцарии – под 2% в год.

Что же происходит у нас? Предположим, получил человек ипотеку сроком на 15 лет даже под невысокие сегодня 10% годовых. За весь период погашения долга заемщик должен будет выплатить банку в 2,5 раза больше стоимости квартиры или загородного дома. То есть сумма обслуживания долга превысит сумму самого долга. Если же, как в Европе, ставка в два раза меньше, например 5% годовых, то заемщик выплатит банку в полтора раза больше, чем стоимость квартиры, и обслуживание кредита обойдется в меньшую сумму, чем сам долг.

Кроме того, желающие взять в кредит крупную сумму сталкиваются еще с одной проблемой. Многие банки требуют дополнительного обеспечения кредита в качестве залога. Например, захотел бизнесмен, не закладывая иную свою недвижимость, купить новостройку премиум-класса, а банкиры и говорят: «Денег не дадим, пока не заложишь квартиру, находящуюся в собственности».

Для олигарха-лайт

Какого же рода элитную недвижимость можно приобрести с помощью ипотечного кредита? Что банки охотнее кредитуют – первичный или вторичный рынок? Реально ли вообще с помощью ипотеки приобрести элитный дом за городом?

– Никаких ограничений по объекту приобретаемой недвижимости не существует, – говорит Елена Пономарева. – Любую элитную недвижимость можно приобрести в ипотеку. Схема покупки ничем не отличается от сделки при обычном ипотечном кредитовании. Единственное но: банки не особенно охотно дают такие большие суммы надолго.

В основном ипотека в крупных размерах выдается нынче на срок от пяти до десяти лет. Ведь банки стремятся вернуть свои деньги как можно раньше.

Теперь о средних размерах кредитов для покупки элитного жилья и об уровне доходов тех, кто сможет позволить себе подобное приобретение.

По данным компании Penny Lane Realty, средний доход заемщика, решившего купить элитное жилье, составляет от 10 000 $ в месяц. В 60% случаев кредит берется для покупки дома на загородном рынке. При этом сумма займа составляет в среднем 1 000 000–3 000 000 $. На приобретение квартиры в столице средняя сумма ипотечного кредита также равняется 3 000 000 $, хотя в некоторых случаях бывает в разы больше.

Е. Пономарева считает, что минимальная граница ипотеки на покупку элиты – 750 000 $. Однако получить даже такую сумму непросто. Кредиторы тщательно проверяют заемщиков на предмет платеже-способности. Клиенты, которые берут такие кредиты, как правило, являются собственниками бизнеса, которые на протяжении ряда лет успешно ведут свои дела.

Без спецпрограмм

Все-таки в большинстве случаев ипотека – инструмент приобретения относительно недорогого жилья. И пользуются им те, кто покупает единственное жилье для жизни. Поэтому и ипотечные программы банков в основном рассчитаны на эту категорию заемщиков. Но оказывается, что и условия по ипотечным программам для покупки элиты не сильно отличаются от условий по обычной ипотеке. Хотя, конечно, некоторые различия есть.

Во-первых, к кредитам в 1 млн $ и выше кредитные организации относятся с настороженностью. Не все банки готовы предоставлять подобные займы. В целом же размер кредита зависит от дохода заемщика, первоначального взноса и других факторов. Специальных программ для состоятельных клиентов у банков, как правило, нет. В ряде случаев, чтобы себя обезопасить, некоторые кредиторы идут на увеличение первоначального взноса. Часто для получения в долг недостающей суммы рассчитывающий на приобретение дорогой недвижимости человек должен иметь на руках половину, а то и больше от ее стоимости.

Правда, можно найти и вполне выгодные предложения. Например, один из столичных банков заявил о возможности выдавать крупные суммы по ипотеке на срок до 30 лет при минимальном размере первоначального взноса – 30% от стоимости недвижимости. Ставка по этому кредиту может быть фиксированной, комбинированной или плавающей – по выбору клиента.

Самое время

На московском и загородном рынке строится немало элитных объектов. Не все они востребованы. Одна из причин все та же: состоятельные люди не особенно стремятся вытаскивать крупную сумму из бизнеса. Для первичного рынка элиты сейчас важно показать преимущества покупки с привлечением заемных средств. Поэтому многие компании либо договариваются с банками о преференциях для их клиентов, либо разрабатывают совместные программы с кредиторами.

Не так давно стартовала соответствующая программа в комплексе элитных особняков «Итальянский квартал». Там годовая процентная ставка составляет от 12,15% в рублях или от 9,1% в долларах. Не исключает появления ипотечной программы в жилом комплексе Sky House и коммерческий директор Mos City Group Дмитрий Чертковский.

– Наша компания сотрудничает со многими банками и развивает с ними партнерские отношения, – рассказывает директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Марина Мелконян. – Поэтому если сделка совершается через нас, мы можем предложить клиентам ряд преференций, которые они не смогут получить, обратившись непосредственно в банк. Мы готовы помочь в получении ипотеки на приобретение элитных объектов рынка первичной, вторичной недвижимости в столице, а также загородных домов, участков и даже курортной недвижимости, например, апартаментов в комплексе «Сады морей». Интерес к привлечению ипотеки при покупке курортной недвижимости существует.

Вообще, и банкиры, и застройщики считают, что сейчас наступил благоприятный период для покупки дорогой недвижимости при помощи кредита. Ставка рефинансирования Центробанка находится на минимально низком уровне и с 1.06.2010 составляет 7,75%. Это позволяет банкам снижать ставки по кредитам физическим лицам. Поэтому и стало возможным появление на рынке многих интересных предложений для тех, кто хотел бы купить жилье класса де люкс, но не может выложить за него все деньги здесь и сейчас.

Наталья Агафонова

Другие статьи на тему: Ипотека

  • Высшее образование оплачивает кредит
    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает новый ипотечный продукт «Образование». Он адресован тем, кто мечтает сделать карьеру, получив качественное образование, стать востребованным профессионалом в своем деле. Ипотечный кредит на осуществление мечты выдается под залог имеющегося жилья. Уникальность программы - в объединении лучших качеств ипотечного и потребительского кредитования.
  • Ипотека в гражданском браке
    По статистике каждая пятая молодая пара Москвы живет в гражданском браке. За время совместного проживания пары обычно наживают какое-нибудь совместное имущество. Иногда дело доходит и до приобретения квартиры – в том числе и с помощью ипотечного кредита. Какие проблемы могут возникнуть у людей, состоящих в гражданском браке, рассказывает юрист компании «Рескор» Екатерина Гусева:
  • Льготная ипотека для не всех учителей
    В преддверии «Дня Учителя» было объявлено, что молодые преподаватели общеобразовательных учреждений получили первые кредиты на приобретение жилья в рамках своей «профессиональной» ипотечной программы. Новоиспеченный блин выглядит румяным и аппетитным. Но пробуют его осторожно – как бы не обжечься.
  • Купи новую квартиру сейчас, а старую продашь потом
    Сделать это стало гораздо проще с новой ипотечной программой «Переезд». Она разработана совместно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
  • Полюбовный треугольник: «банк-брокер-клиент»
    Получить кредит на жилье совсем не просто. Нужно быть положительным во всех отношениях, иметь неподмоченную репутацию и прилично зарабатывать. Но это далеко не все. Банки предлагают сейчас столько кредитных программ, что разобраться в них и выбрать «свою» без специальных знаний и большого запаса времени мудрено. Ведь ипотечный кредит – довольно сложный продукт.