Как правильно оценить недвижимость?
Что такое стоимость недвижимости? На нее не влияет интерьер или дорогостоящий ремонт. Она формируется на рынке. Как узнать, сколько рынок будет платить? Чтобы определиться с примерной ценой, можно посмотреть стоимость похожих домов.
Однако, определение стоимости замены не всегда полезно. Трудно сказать, сколько будет стоить земля в центре города, если там не выставлено ничего на продажу. Кроме того, трудно оценить амортизацию самого дома. Оценка стоимости замещения используется как вторичный метод, но не для уникальных домов, которые нельзя легко сравнить с другими. Основным методом оценки недвижимости, в частности домов, является анализ рынка с использованием сопоставимых продаж.
Стоимость недвижимости
Сначала найдите по крайней мере три подобных дома в том же районе, которые были проданы в течение прошлого года, а предпочтительнее в течение последних шести месяцев. Вы можете найти эту информацию на портале кадастровой палаты в интернете или у агента по недвижимости, имеющего доступ к этим сведениям. Убедитесь, что у вас есть основная информация о продажах: продажная цена, условия, описание имущества и так далее.
Вот как вы используете эту информацию для поиска стоимости недвижимости. Запишите цену продажи вашего первого сопоставляемого дома. Просмотрите описание по отдельности, добавив к цене его продажи опции, которых там нет, но есть в вашем доме. Отнимите за каждую опцию, которой обладает анализируемый дом, но не имеет ваш.
Запутанно, но как только вы попробуете пару раз, вам станет понятно. Например, если у вашего дома есть вторая ванная комната, а у сопоставляемого нет, то вы добавляете стоимость ванной комнаты к стоимости дома. Если у сопоставляемого дома есть подъездная дорога, а у вашего — нет, вы отнимаете эту сумму.
То, что вы делаете, — это исправление различий, чтобы увидеть, сколько бы стоил тот дом, если бы он был таким же, как ваш. Предположим, что сравниваемый дом был продан за 8 680 000 рублей, причем, там на одну ванную меньше, чем в вашем. Ванная комната стоит 930 000 рублей в вашем районе (обратитесь к агенту по недвижимости за помощью с этими цифрами). Вы добавляете 930 000 за ванную, которой у него нет. Вы вычитаете, скажем, 248 000 рублей за подъездную дорогу, которая есть там, но нет у вас. 8 680 000 плюс 930 000 рублей, минус 248 000 рублей, дает сопоставимую торговую цену в размере 9 362 000 рублей.
Проделайте так со всеми отличающимися опциями в каждом из трех домов. После этого, сравните три сопоставимые цены. Например вы получили следующие суммы: 9 362 000, 10 044 000 и 9 238 000. Сложите данные значения и разделите на 3. Полученное число 9 548 000 и будет примерной стоимостью вашего дома.