Как заработать на квартире?
Уважение и даже некоторый трепет внушают цифры аренды на «обычное» жилье – так называемого экономкласса. Когда же речь заходит об аренде элитного жилья, то уважение сменяется изумлением: неужели такие цены в принципе возможны?
Возможно все
В момент, когда просматриваешь сведения о стоимости аренды элитных квартир, находящихся где-нибудь в районе Чистых прудов или Китай-города, как-то особенно остро понимаешь важность наличия жилья в центре, доставшегося, скажем, от бабушки или дедушки. Поскольку имеющим такое наследство советского времени можно вздохнуть и расслабиться: теперь делать деньги для них будет квартира, зарабатывая от нескольких тысяч долларов в месяц до десятков или даже сотен тысяч – это уж как поставить дело. Квартиры в ценовой категории до $2000 в месяц, как правило, вообще не рассматриваются как элитные, а верхнего порога цен пока практически не существует.
При этом ставки постоянно растут, пусть и не столь быстро, как стоимость самого жилья. По словам Натальи Карабановой, руководителя отдела аренды элитных квартир компании DeltaRealty, темпы роста арендных ставок, хотя и меркнут по сравнению с аномальным взлетом цен на покупку недвижимости, все же довольно значительны: «В первом полугодии 2006-го аренда в элитных объектах дорожала на 2-3% ежемесячно. И, скорее всего, тенденция будет сохраняться до тех пор, пока спрос не начнет падать».
Директор по развитию компании «Усадьба» Екатерина Батынкова говорит, что в настоящий момент стоимость аренды элитной квартиры начинается от $3000 и достигает $100 000 в месяц. Разумеется, конкретные примеры таких квартир не раскрываются риелторами ради конфиденциальности. Однако расположение их все же не является тайной: это наиболее престижные районы Москвы («Золотая» и «Серебряная» мили). Площадь такой квартиры составляет 700-1000 кв. м, соответствует цене и высочайший уровень внутренней отделки, авторский дизайн, мебель самой высокой ценовой категории. Наибольшим спросом арендаторов (и, соответственно, рекордными ценами на аренду) отличаются квартиры на Остоженке, Пречистенке, Арбате, Патриарших прудах, Тверской, и Чистых прудах. С небольшим отставанием следуют Хамовники, Якиманка, Китай-город, Красная Пресня, апартаменты в элитных комплексах на Западе, Северо-Западе и Юго-Западе Москвы.
Аренда и арендаторы
Несмотря на кажущееся преимущество покупки жилья перед столь дорогой арендой, в последней есть свой смысл. Далеко не все желают приобретать недвижимость в Москве, в частности, в целях сохранения конфиденциальности информации о своей персоне. Кроме этого, кто-то просто не хочет терять время и втягиваться в процесс приобретения жилья, его последующей отделки и обстановки. Немаловажным является также вопрос о необходимости единовременного инвестирования большой суммы денег при покупке недвижимости в разрезе соотношения стоимости продажи и аренды. Зачастую бывает и так, что квартира действительно требуется всего на несколько месяцев или на год, и покупка в этом случае теряет свой смысл.
Арендаторами элитных квартир на сегодняшний день выступают зарубежные специалисты высокого класса, а также наши, российские топ-менеджеры крупных компаний, в том числе и естественных монополий, которые приезжают в столицу из других городов. Если сравнивать в процентном соотношении, то, по данным компании «Усадьба», в 90-х годах иностранцы составляли 95% всех арендаторов элитного жилья, россияне – 5%; в 2000 г. иностранцы – 60%, россияне – 40%, на сегодняшний день достигнуто равновесие: 50/50.
Если говорить об иностранных специалистах, то элитное жилье в Москве становится своего рода инструментом их привлечения. Компании, приглашающие к себе специалиста высокого класса, стремятся обеспечить его достойными условиями, а в Москве европейскому уровню соответствуют как раз такие квартиры. Бывает и так, что арендаторы просто по каким-то причинам пока не могут позволить себе покупку достойной квартиры, поэтому им выгоднее снимать, нежели «размениваться» на жилье эконом- или бизнес-класса.
Основными факторами, влияющими на стоимость аренды, являются местоположение, размер и планировка квартиры, качество отделки, наличие мебели и технического оборудования, класс здания и возможность парковки, а также вид из окна. «Клиенты придают большое значение уровню оснащенности жилья бытовой техникой, качеству и количеству встроенных приборов. Что касается мебели, она, безусловно, должна быть импортной и дорогой. Хотя иногда клиенты, арендующие квартиры на длительный срок, предпочитают снимать пустую квартиру, т. к. вместе с семьей они нередко привозят во временные апартаменты и собственную мебель. В остальных же случаях квартира должна быть полностью меблирована. И, конечно же, стоимость аренды напрямую зависит от давности ремонта. Ставка будет максимальной для данного объекта, если ремонт сделан накануне и после этого в квартире еще никто не жил», – рассказывает Наталья Карабанова.
Ремонт как одно из условий
При подготовке квартиры к сдаче ремонт становится одним из важнейших понятий. Именно достойная отделка поднимает цену на жилье, авторские разработки интерьера становятся дополнительными козырями при сдаче. Именно это становится причиной, по которой далеко не все хозяева квартир спешат отдавать их на короткий период, например на лето. Хозяин квартиры в клубном доме, сдаваемой за $7000 в месяц, может предпочесть подождать арендатора на длительный срок, нежели сдать на несколько месяцев. Это как раз тот сегмент, где могут отказаться от синицы в руке, дабы дождаться журавля в небе. Перед каждым новым арендатором квартира приводится в порядок: заново красятся стены, меняется некоторая мебель. В основном ремонт происходит за счет собственника жилья, однако бывают случаи, когда счет выставляется арендатору – если поломка произошла по его вине.
Тем не менее возможность снять элитную квартиру на короткий срок также существует. По словам Екатерины Батынковой, краткосрочная аренда представляет собой самостоятельный сегмент рынка, которым занимаются специализированные компании: «Подобные компании, как правило, обладают собственной структурой, которая отвечает за поддержание квартиры в должном состоянии. Соответственно, ремонт проводится по мере необходимости, а не после каждого нового арендатора (если, конечно, не произошло форс-мажорных обстоятельств). В некоторых компаниях существует специальный штат сотрудников, которые занимаются ежедневным «поддержанием порядка» (горничные гостиничного типа)».
Бывает и так, что квартиры сдаются и вовсе без ремонта. Обычно это происходит именно тогда, когда квартира не приобреталась в инвестиционных целях или последующей сдачи в аренду, а досталась в наследство. Конечно, цена такой квартиры значительно ниже, как и спрос на нее. Арендатору, который платит довольно значительную сумму, редко хочется въезжать в квартиру, требующую ремонта и смены обстановки.
Надежда Двоскина
Собственник