Неустоявшийся престиж

Существование в Москве элитных районов — факт общеизвестный. Их названия на слуху, они чуть ли на каждый день упоминаются в прессе. Есть, однако, и еще одна категория — несостоявшиеся элитные районы. Или те, которые усиленно «раскручивались», но в конце к

Исторический экскурс

Престижные и непрестижные районы существуют в нашем городе издавна. О временах Юрия Долгорукого вспоминать не будем, но полтора века назад деление уже явно существовало. «В одной из отдаленных улиц Москвы… жила некогда барыня, вдова», – так начинается рассказ Тургенева «Му-Му». Улица эта, к которой литературный классик явно испытывал некоторое пренебрежение, – Остоженка, сегодняшняя «Золотая миля»…
О том, какие районы хороши, а какие не очень, можно прочитать и в более поздней литературе. Первым здесь, разумеется, вспоминается В. Гиляровский – прежде всего потому, что город был основной темой его сочинений. Но, так сказать, походя – однако с превосходным знанием предмета – писали об этом и Булгаков, и Ильф и Петров, и многие другие.
К 80-м годам прошлого века (т.е. времени, которое многие и сейчас помнят прекрасно) ситуация с престижностью/непрестижностью обстояла так. Официально ничего подобного не было, и газеты уверяли граждан, что советский человек одинаково вольно дышит что на «Университете», что в Капотне. Неофициально, конечно, все понимали, что первое получше второго, и при обменах квартир учитывали это. К тому же существовало множество ничем не объяснимых пристрастий: к примеру, жители Строгино и Ясенево страшно гордились своими районами и никуда оттуда уезжать не хотели. Хотя, если вдуматься, районы эти весьма отдаленные, без метро (в Ясенево оно было проведено позже, в Строгино его нет и сейчас). Чем они лучше того же Тушино – бог весть…
Первыми элитными районами уже нынешней, постсоветской Москвы стали все кварталы Центра. Объяснялось это двумя причинами. Во-первых, во всех городах мира центральная часть дорога и престижна, и здесь мы просто переняли мировые традиции. А во-вторых, состоятельные покупатели начала 90-х хотели просторные квартиры, но их в ту пору не строили. Единственным возможным вариантом были расселенные коммуналки в сталинских и дореволюционных домах, а они преимущественно как раз в Центре. «Карта престижности» тех лет напоминала мишень для стрельбы: ровные концентрические круги. Очень дорогим и престижным считалось в ту пору жилье у станций метро «Пролетарская» и «Автозаводская» – это же всего одна остановка от Кольцевой линии.
И в начале 90-х начался подъем района, который в последующие годы стал сначала суперпрестижным, а потом смог претендовать на звание «суперлузера». Район этот – Крылатское…

На одном крыле

«Историю этого жилого массива, безусловно, можно назвать хрестоматийным примером сначала взлета, а затем резкого падения, – говорит Ирина Котова, директор департамента маркетинга компании «ХИРШ-Россия». – До дефолта 1998 г., когда средняя цена московского жилья колебалась вокруг $1000 за кв.м, 75-метровые «трешки» в панельных домах серии КОПЭ в Крылатском продавались по $130–140 тыс. И это без отделки!»
Риэлторы называют три причины резкого расцвета Крылатского. Во-первых, в этом районе, в отличие от всех прочих, чисто физически не было 5-, 9- и 12-этажек. Застраивался он с середины 80-х сразу домами новых серий (КОПЭ, П-44, П-3), которые на общем фоне действительно смотрелись здорово. Одна 10-метровая кухня чего стоит! Во-вторых, именно в то время входило в моду Рублевское шоссе – многие богатые люди посчитали, что очень удобно иметь коттедж или дачу на Рублевке и городскую квартиру по дороге к ней. Третья причина (вытекавшая, впрочем, из второй) состояла в том, что трасса Кутузовский проспект–Рублевское шоссе имела статус правительственной, на ней не было светофоров – следовательно, добраться из Центра в Крылатское можно было за считанные минуты и без пробок.
Впрочем, и последовавший закат района был предопределен. В разных местах столицы было построено огромное количество жилья на самый разный вкус – от типовых «панелек» до суперэлитных клубных домов. А возведенные в Крылатском 17-этажные корпуса, заселенные не только состоятельными людьми, но и городскими очередниками, напротив, ветшали. Еще более злую шутку сыграли с районом коттеджи на Рублевке. Увеличившаяся транспортная нагрузка, бесконечные правительственные кортежи, на время движения которых проезд простых смертных останавливается, привели к тому, что выехать из Крылатского стало намного сложнее.
И, что самое главное, положение «на полдороге от Кремля к Рублевке» тоже перестало быть привлекательным. Жить в Центре хорошо потому, что до всего близко. В загородном коттедже – потому что экология. Крылатское же наглядно продемонстрировало то, что можно назвать «законом амфибии»: плавающий автомобиль ездит хуже простого автомобиля и плавает хуже лодки. Те, кто может себе позволить дорогую недвижимость, сегодня имеют как минимум два жилища – и коттедж, и городскую квартиру в центре Москвы, отмечает Ирина Котова.
Так что сегодняшнее Крылатское – просто район из числа хороших спальных. Примерно как Ясенево немного лучше Строгина. Но ни о какой элитности говорить, конечно, уже не приходится…

Как же это получается?

«Существует совершенно четкая шкала ценностей, которая делает ту или иную вещь престижной, – убеждена Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город». – Это, во-первых, история и традиции, во-вторых, эстетика (применительно к недвижимости – интересный архитектурный облик). Третье – экология, и четвертое – удобство в использовании. В случае с недвижимостью последнее означает грамотно организованное пространство».
Есть еще, разумеется, и мода. Модно бывает ходить в такой-то ресторан или фитнес-клуб – каждый человек, желающий общаться в обществе определенного уровня, должен этой тенденции следовать. Именно мода и «тянула» некоторое время Крылатское, заставляя покупать там квартиры и тех, кому район особенно и не нравился. Но мода – вещь непостоянная, и она со временем перевешивается традиционными ценностями.
В Москве есть Фрунзенская набережная – традиционное уже более чем полвека место жизни военной элиты. «Университет» – там живет профессура. «Царские села» в Кунцево и Новых Черемушках. Эти места до сих пор считаются сверхпрестижными.
Четыре ключевых момента тянут за собой все остальное, включая социальную среду, бытовую и транспортную инфраструктуру. Уровень престижности места долго формируется, но затем и долго живет. Примером того, как долго может тянуться за районом отрицательный имидж, могут быть окрестности Сухаревской площади. Хитров рынок снесен еще 1930 году, но сохраняется и застройка с дворами-«колодцами», и общее отношение. Эти места ничуть не дальше от Кремля, чем «Смоленская» или Патриаршие пруды, но их престижность не идет ни в какое сравнение.
«Есть множество причин, не позволяющих тому или иному району стать элитным, – говорит Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний «Конти». – Это и концепция застройки, и транспортная доступность, и наличие промышленных предприятий, и социальный состав, и статус жильцов, уровень доходов проживающих в районе людей. Это и историческая составляющая развития столицы, в результате которой на единице московской площади концентрируется жилье различных типов. Более того, если ранее престижность района определялась с точки зрения удобства и развитости инфраструктуры, то теперь добавилась стоимость недвижимости».

Кто следующий?

Вопрос о том, какой из ныне престижных московских районов может «упасть», вызывает у специалистов споры. Прогнозы сами по себе вещь неблагодарная, а в данном случае ситуация осложняется еще и откровенной заинтересованностью экспертов. Ведь если компания продает где-то квартиры, вряд ли она станет заявлять, что престижность этого места улетучивается. Хотя на некоторые признания риэлторы все же идут. Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty, приводит в качестве примера смещение спроса из района Кутузовского проспекта на Тверскую, а с Тверской – в район Остоженки: «Процесс снижения «элитности» района, на самом деле, крайне закономерен и очевиден, обусловлен потенциалом района, динамикой его развития. Появляются новые дома, реконструируются застройки в историческом окружении, застраиваются новые кварталы. Однако явление в целом не имеет массового характера. Район Кутузовского или Тверская при утере лидерства не стали от этого «плохими», просто стали не такими «престижными». Хотя некоторые застройщики потеряли на этой тенденции деньги…»
По мнению Натальи Ветлугиной, большие проблемы ждут в будущем «Золотую милю». Это место с очень неоднозначной историей и репутацией. Практически весь прошлый век, когда остальная Москва застраивалась и хорошела, здесь сохранялся «заповедник», заполненный ветхими и невыразительными домами. Отчасти это объяснялось тем, что власти никак не могли решить, возводить ли Дворец Советов. Отчасти тем, что на этой территории находилось очень много предприятий, обслуживающих центральную власть: гаражи, прачечные, мелкие фабрики продуктов питания. Ведь не секрет, что ни в Кремле, ни в Думе ничего не готовится – туда привозится все готовое, и везти надо не слишком долго и далеко, чтобы любимая власть имела возможность есть все только свежее. Еще один из откровенных «дефектов» «Золотой мили» – чрезмерная плотность застройки. Там освоен каждый квадратный сантиметр, и эта плотность давит. Все-таки престижный дом не может не иметь двора, и вид из окна должен включать хотя бы что-нибудь, кроме стены соседнего здания…
Этот тезис, однако, вызывает возражения специалистов Soho Realty, считающих, что европейская традиция дорогой городской застройки предполагает достаточно плотное расположение домов. «Современный покупатель дорогой недвижимости открыт и независим. Он предпочитает большие открытые, желательно панорамные окна, и его совершенно не смущают взгляды соседей из противоположных зданий. «Концепция современного городского жилья не ставит своей задачей оградить людей друг от друга. Напротив, идея объединения, общности сегодня весьма актуальна, – говорит Ольга Творогова. – Преимущества статуса Остоженки, отличное качество строительства, малое число квартир и звездные архитекторы – все это для покупателя играет гораздо более существенную роль. Потому предвещать закат Остоженки – пока преждевременно». Впрочем, время рассудит: кто оказался прав, кто ошибся в прогнозах.
Владимир Абгафоров
Мир и Дом