«Вторичная» ипотека

Ипотека — это кредит под залог недвижимого имущества. Именно поэтому подавляющее большинство ипотечных программ банков предназначено для вторичного рынка жилья, то есть для ситуации, когда это жилье уже есть и его достаточно легко оценить.В 2006 году общий объем выданных ипотечных кредитов в России в два с лишним раза превысил показатель предыдущего года, а в 2007 году, согласно оценкам, он снова удвоится (по некоторым оценкам, объем рынка к 2008 году достигнет $17 млрд).
Как видим, рынок ипотеки в России динамично развивается. При этом предлагаются все новые и новые ипотечные программы, что, с одной стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя, но, с другой стороны, очень усложняет процедуру выбора нужного ипотечного продукта. Все обилие ипотечных программ для вторичного рынка жилья имеет смысл рассматривать с точки зрения таких основных параметров, как объем первоначального взноса, размер фактической процентной ставки по кредиту, размер и срок кредита и т.д.
Первоначальный взнос
Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его объем определяется условиями ипотечной программы. В основном сейчас практикуется первоначальный взнос, составляющий 30% стоимости жилья. Однако некоторые банки («ДельтаКредит», «Городской ипотечный банк», «МДМ-Банк» и др.) имеют ипотечные программы с 20% первоначальным взносом. Иногда встречаются предложения с 10% и даже нулевым первоначальным взносом (например, у «ФОРА-банка»), но такие предложения, как правило, сопровождаются более высокими процентными ставками. Например, у «ФОРА-банка» в программе с нулевым первоначальным взносом процентная ставка составляет до 16% в долларах США. Практика показывает, что получить кредит, превышающий 75-80% стоимости жилья, крайне сложно.
Следует иметь в виду, что если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять обычный потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Также надо учитывать то, что банк может снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос будет большим (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья).
Процентные ставки
Размер процентной ставки по кредиту является одним из важнейших показателей, на который обращает внимание заемщик при выборе той или иной ипотечной программы. Средние процентные ставки по ипотеке в 2006 году составили: в рублях — 13%, в иностранной валюте — 11 процентов. Это в два-три раза превышает аналогичные ставки в других промышленно развитых странах. Впрочем, и инфляция там намного ниже. Крупные ипотечные игроки («Внешторгбанк-24», «Городской ипотечный банк», «Райффайзенбанк» и «Международный московский банк») практикуют процентные ставки от 10,5 процента. У некоторых банков появились программы со ставками ниже уровня 10% годовых. Связано это с тем, что «вымывание» клиентов с рынка недвижимости просто вынудило банки искать способы сделать ипотечные кредиты более доступными.
По прогнозам Ассоциации российских банков, к 2008 году процентная ставка должна снизиться до 8-8,5 процента. Однако, как показывает практика, действующие сегодня ставки вполне адекватны реалиям рынка. Они и так уже существенно снизились, и, вероятнее всего, средней ставкой по валюте станет 10%, по рублям — 11 процентов. Некоторые банки («ДельтаКредит», «Райффайзенбанк», «Газпромбанк») применяют и так называемые плавающие процентные ставки LIBOR, которые могут меняться в зависимости от колебаний финансовых показателей мирового рынка. Заключение кредитного договора по такой ставке связано с определенным риском, так как за длительный срок эти показатели могут измениться в сторону повышения.
Дополнительные платежи
Сравнивать напрямую процентные ставки разных ипотечных программ не совсем верно. К сожалению, большинство банков в своей рекламе не указывает размеры всевозможных дополнительных платежей, с которыми неизбежно придется столкнуться заемщику при получении кредита и при его обслуживании. Прежде всего, это ежегодные платежи за страхование квартиры и других рисков. Это тоже составляет некий процент от кредита, и при этом банк, выдающий ипотечный кредит, предпочитает работать со своими страховщиками, а не с теми, что предлагают более выгодные для заемщика условия. Кроме того, возможны и другие дополнительные расходы, например, плата за рассмотрение заявки, плата за обналичивание средств, разовая комиссия банка, комиссия за обслуживание кредита, плата за аренду ячейки, за открытие счета и т.п. Помимо этого, неизбежны единовременные платежи за оценку жилья и его оформление в собственность.
Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассматривать не так называемую декларируемую процентную ставку, а все фактические расходы — как единовременные, так и регулярные, включающие процент по кредиту, процент по страховке и размер дополнительных расходов, набор которых существенно отличается по банкам (он может составлять от 1 до 3-3,5% от суммы кредита). Заемщику следует определить итоговую сумму своих расходов по каждой ипотечной программе и только после этого делать выбор.
Размер и срок кредита
Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. Размеры предоставляемых ипотечных кредитов весьма разнообразны. Они могут составлять от $2000 до 400000 и даже $500000. В среднем кредиты выдаются в размере от $10000 до $200000-300000. В связи с ростом цен на рынке недвижимости, наблюдается тенденция к увеличению размера кредита: например, в 2006 году эта планка в ряде программ поднялась до $1-1,5 миллиона.
Сроки, на которые предоставляются ипотечные кредиты, составляют от полугода до 30 лет. В среднем срок кредитования равен 10-15 годам и зависит от возраста заемщика, поскольку погасить кредит необходимо до достижения пенсионного возраста. Это стандартная мировая практика: в некоторых странах кредит выдается на срок, который рассчитывается по формуле 65 лет минус возраст заемщика.
Валюта кредита
Большинство банков предлагают ипотечные кредиты в долларах США (более 70% программ). Некоторые банки предлагают кредиты в долларах и рублях. Кредиты в евро выдают «Банк Сосьете Женераль Восток», «МДМ-Банк» и «Газпромбанк». «Московское ипотечное агентство» и «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) работают только с рублевыми кредитами.
Лучше всего брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае как минимум нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту. Кроме того, колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах, и на стоимости кредита. Разумеется, надо учитывать инфляцию и разницу в процентных ставках по рублевым и валютным кредитам.
Возможность досрочного погашения кредита
Существенное преимущество той или иной ипотечной программы заключается в возможности досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику право сократить свои расходы.
Сергей Нечаев
Квартира. Дача. Офис