Дом с гарантией

Весна — горячее время на рынке загородной недвижимости. Люди детально изучают карту той или иной местности, обзванивают риэлторские агентства, изучают рекламные каталоги новых объектов.Этот же период характеризуется другим показателем — ростом обращений граждан в судебные органы и общества по защите прав потребителей с жалобами на низкое качество строительства.
Повод для беспокойства
Причин недовольства строительными организациями или частными застройщиками у новоселов может быть сколько угодно. Даже притом что народ наш непривередлив, оснований хватает. Срыв сроков – самая невинная неприятность, воспринимаемая обычно как данность. В самом деле, ну кто и когда у нас вселялся вовремя? Разве только если дело касается элитного строительства. А там, как известно, и суммы фигурируют большие, и люди значительные…
Нарекания и обращения в соответствующие органы происходят обычно тогда, когда дело принимает серьезный оборот. А недочеты и халтура чаще всего вскрываются не сразу. Обычно – после периода «промерзания-оттаивания», являющегося своего рода лакмусовой бумажкой для потребителя. Например, дом построен, принят в эксплуатацию. Через полгода, после окончания зимних холодов и наступления весенней оттепели, в фундаменте обнаруживается трещина. Это значит, что зыбкий грунт, на котором построен объект, был некачественно подготовлен к строительству. Иногда под домом находятся пустоты или какое-нибудь болото, что требует укрепления почвы с созданием хорошей бетонной основы. Но подрядная организация пожалела на это материала и времени. Результат – перекосившийся дом, расползающийся фундамент. И, как следствие, – необходимость что-то с этим делать. Не ждать же, когда веранда и основная часть дома «разъедутся» в разные концы будущего яблоневого сада?
Еще один типичный случай – плесень на стенах. Она тоже может обнаружиться после смены температур. Например, дом куплен осенью. Весной жильцы намерены вселиться, чтобы счастливо провести лето на природе. Но первое появление в здании после долгой зимы приводит к ужасному разочарованию – стены покрыты желтыми разводами или плесенью. Иногда обои на стенах выглядят мокрыми. Дорогостоящая штукатурка принимает серо-коричневый вид, а местами подозрительно разбухает и грозит отвалиться. Причина – некачественное выполнение изоляционных работ или использование низкокачественных материалов, нарушение технологии.
Некачественная обработка строительных швов – еще один распространенный случай возникновения претензий со стороны заказчиков строительства. Очень часто это случается при возведении деревянных домов, объектов из бруса, где требуется специальная обработка не просто стеновых панелей, но и стыков между бревнами, а следовательно, более тщательная и скрупулезная работа. Если она не выполнена, происходит задувание, дом вымораживается, ветер гуляет по всему жилищу. В прохладные сезоны в доме постоянно поддерживается низкая температура, протопить и долго сохранить в нем тепло сложно. Похожая ситуация складывается, когда некачественно установлены стеклопакеты: между рамой и стеной видны зазоры. Это значит, что или размеры оконного профиля подобраны неточно, или не выполнена изоляция между стеклопакетом и стеной.
Еще одна часто встречающаяся неприятность – некачественная обработка фасадного кирпича. Часто строительные компании, работающие на возведении довольно дорогих загородных объектов, не включают в перечень материалов специальные составы для обработки фасадных поверхностей. Происходит это из-за банального желания сэкономить и непонимания, чем такая экономия может закончиться. А заканчивается всегда одинаково: после выпадения осадков кирпичные фасады портятся (или, как говорят специалисты, засаливаются). На поверхности появляются некрасивые белые разводы. Дальнейшее восстановление требует и значительных средств, и немалых усилий. Необходимы техника (краны, леса, люльки) и не один день работы, чтобы убрать разводы и обработать поверхность.
С крышами (особенно с широко рекламируемой в последнее время металлочерепицей) происходит другая беда – они протекают. Тогда, когда их укладывают с нарушением технологии. Широко применяемый на строительстве труд низкоквалифицированных рабочих именно к этому и приводит. А ведь сооружать такие крыши надо только после внимательного изучения инструкции и до миллиметра выверяя расположение лаг, деревянных брусков, всего крепежного материала.
Монтаж даже такого незамысловатого приспособления, как водосток, требует профессионализма. Вообще все современные материалы и оборудование (в том числе и жестяные конструкции) собираются как конструктор Lego – быстро и технологично. Нужно только знать, каким образом собирать. Не так давно, по словам одного из руководителей компании, работающей на престижном загородном объекте, такая операция с использованием труда гастарбайтеров из ближнего зарубежья завершилась самым плачевным образом. Пришлось все переделывать, пригласив бригаду югославских рабочих.
Случаются и более мелкие, но тоже неприятные истории. Например, жители готового дома просят строительную бригаду сложить камин. Камин сделан, причем работы велись долго, из-за чего задерживался выезд семьи заказчика на дачу. Но первая же попытка затопить очаг заканчивается неудачей – валит дым. И уверения мастеров, что только после неоднократных попыток устройство заработает как надо, себя не оправдывает.
Неприятности могут возникать и из-за неправильной прокладки инженерных коммуникаций, например системы водоснабжения. Проблемы могут быть самыми разнообразными. Однако даже незначительную неприятность уже не устранит рядовой сантехник. Обратиться потребуется к тем, кто эти работы выполнял. Какова же будет ответная реакция подрядчика, сказать сложно. Что все сложится нормально, можно утверждать только в том случае, если коттедж куплен в организованном поселке. Даже когда строительный цикл полностью завершен, на объекте будет работать управляющая компания, созданная застройщиками и устраняющая все оставшиеся в наследство от строителей проблемы.
Что говорит закон?
Итак, примеров разнообразных неприятностей может быть много. Вопрос же возникает всегда один – что делать? Как восстановить status quo и наказать того, кто виноват? Существуют ли гарантийные сроки у того же камина, загородного дома, системы водоснабжения, как у телевизора, радиоприемника, мобильного телефона, которые при поломке обычно несут в ремонтную мастерскую по гарантийному талону?
Российское законодательство – Гражданский кодекс и Федеральный закон «О защите прав потребителей» – на этот вопрос отвечает абсолютно однозначно. Если допущен брак, то на этот счет в законах прописаны довольно строгие меры в отношении фирм, выполнявших работы. Они должны компенсировать заказчику причиненные убытки. И в каждом конкретном случае размер ущерба и форма его возмещения рассматриваются в индивидуальном порядке.
Немаловажным является и вопрос срока предъявления претензий. Юристы утверждают, что все зависит от того, установлен ли на работу гарантийный срок, т.е. время, в течение которого заказчику предоставлено право предъявлять претензии по качеству работ подрядчика. Если такой срок в договоре не установлен (а чаще всего именно так и бывает), то требования к качеству заказчик может предъявить подрядчику в разумный срок, но в течение двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота. Так указано в п. 2 ст. 724 Гражданского кодекса РФ. В случае если гарантийный срок в договоре указан, но составляет менее двух лет, закон предоставляет заказчику право предъявить претензии по качеству работ по истечении гарантийного срока, но не позже двух лет с момента принятия результата работ. При этом заказчик обязан доказать, что выявленные недостатки возникли до передачи результата работ заказчику (обусловлены деятельностью подрядчика или причинами в период деятельности подрядчика – пп. 4, 5 ст. 724 ГК РФ). Это означает для заказчика дополнительные расходы: привлечение экспертов, оценку и документальное оформление факта ненадлежащего исполнения обязательств подрядчиком.
В законодательстве, регулирующем порядок работ по договорам строительного подряда, установлен иной срок для обнаружения недостатков – 5 лет (ст. 756 Гражданского кодекса РФ), как пример «иного срока» для предъявления претензий, отличного от указанного в п. 2 ст. 724 ГК. А в п. 3 ст. 29 Федерального закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 25.11.2006 г.) говорится, что аналогичные сроки действуют и по договорам бытового подряда. То есть по договорам, в которых заказчиками являются физические лица (граждане), использующие результаты работы частных лиц.
Исчисление гарантийного срока начинается с момента, когда результат работы был принят или должен быть принят заказчиком. Если заказчик не мог пользоваться результатом работ по обстоятельствам, зависящим от подрядчика, то гарантийный срок исчисляется с момента, когда работой можно воспользоваться (п. 2 ст. 471, п. 6 ст. 724 ГК РФ).
Бывает, что заказчик обнаружил брак в работе после того, как на нее истекли гарантийные сроки (но в пределах сроков, указанных в ст. 724, 756 ГК РФ по видам подрядных договоров, – два года и пять лет с момента приемки работы соответственно). В этом случае он может обратиться в суд – это его право. Однако подрядчику не стоит беспокоиться: бремя доказывания факта ненадлежащего исполнения обязательств подрядчиком закон возлагает на заказчика, а потому достаточно велика вероятность, что заказчику в иске будет отказано. Если он пропустил срок, то суд ему уже не поможет.
Что бывает на практике
В Московское общество потребителей обращаются клиенты тех строительных и ремонтных компаний, которые не выполнили обязательства перед заказчиками или выполнили их ненадлежащим образом. Юристы готовят по просьбе граждан документы – представления в суд. Иногда для более объективного представления в суде картины нарушения интересов клиента последние обращаются в независимые организации для получения соответствующего экспертного заключения. Иногда суд сам выносит постановление о необходимости проведения независимой экспертизы.
Большой проблемой в вопросе удовлетворения интересов потерпевшей стороны, по словам юриста Юлии Швец, является то, каким образом был заключен договор с подрядчиками. Часто он заключается с незарегистрированными фирмами, то есть с несуществующими в реальности. То же самое касается и лиц, оказывающих ремонтно-строительные услуги, но не имеющих регистрации в качестве предпринимателей, юридических лиц. В таких случаях обращения в суд и попытки восстановить справедливость фактически безнадежны, считает Юлия Швец: чаще всего дело не принимается к рассмотрению. Ведь понятно, что даже после его рассмотрения и вынесения самого строгого решения суду не на кого будет обратить взыскание.
Поэтому прежде чем воспользоваться услугами ремонтно-строительной бригады или организации, полезно поинтересоваться фактом их существования де-юре и де-факто, а также послужным списком (что, где и когда ими было построено или отремонтировано). «Черные» списки некоторых сомнительных организаций существуют на сайтах компаний, проводящих строительные экспертизы. Полная информация пойдет только на пользу.
Наталия Крол
Мир и Дом