Инвестиционный интерес к собственному дому

Спрос на объекты малоэтажного строительства в России за последние несколько лет увеличился и продолжает расти. Смогут ли россияне в ближайшем будущем стать обладателями собственных домов? Мнения расходятся. Но надежда крепнет.До второй половины ХХ века малоэтажные дома в России считались нормальным и естественным видом жилья, и ситуация переломилась, когда усиленно начало развиваться панельное домостроение. Сейчас мода на «частные» дома вернулась.
Сектор рынка недвижимости сформировался в отдельный раздел первичного рынка со своими конъюнктурными особенностями. И хотя расхожая поговорка «Что нам стоит дом построить», как и прежде, на устах, подавляющее большинство застройщиков (будь то индивидуальное строительство или комплексный проект) сталкиваются с множеством проблем. И начинаются они до начала строительства. Мало кто из простых граждан представляет, какие ресурсы понадобятся им для реализации своей мечты и с помощью каких механизмов возможно успешное преодоление всех явных и скрытых препятствий.
Не секрет, что индивидуальное жилье рассматривается как альтернатива квартире повышенной комфортности в многоэтажном доме. При условии разумного уровня цен именно малоэтажное строительство может поспособствовать решению проблемы жилья в России. В декабре 2006 года министр регионального развития РФ Владимир Яковлев заверил, что закон о малоэтажном строительстве должен появиться в ближайшее время и создать положительные условия для активности заинтересованных участников рынка. «Создание деревянных домов, на мой взгляд, является одной из хороших идей для нашей северной страны, для наших условий. В то время как Финляндия, Швеция, Канада в основной массе строят из дерева, мы, к сожалению, не используем имеющихся у нас прекрасных возможностей», – отметил Яковлев.
А чуть позже первый вице-премьер России Дмитрий Медведев заявил, что государству выгодно строить отдельные дома, за которыми их собственники смогут самостоятельно ухаживать и улучшать инфраструктуру. Следовательно, законопроект о «малоэтажной России» не заставит себя ждать и будет разносторонне содействовать дальнейшей реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
25 января 2007 года в Государственной Думе был принят проект закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу малоэтажной жилищной застройки территорий». По словам первого вице-премьера, законопроектом будут внесены изменения в Гражданский, Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы, а также в законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
«Мы хотим полностью раскрепостить инициативу граждан, желающих совместными усилиями решить свои жилищные проблемы, а также обеспечить им всемерную поддержку государственных и местных властей», – заключил первый вице-премьер.
Для стимулирования малоэтажного жилищного строительства предлагается на комплексной основе регламентировать отношения, возникающие как при осуществлении объединениями граждан малоэтажной жилищной застройки территорий, так и по управлению такими территориями. В частности, будут определены дополнительные организационно-правовые формы некоммерческих объединений граждан, участвующих в малоэтажном строительстве, а также правовые, экономические и организационные основы деятельности таких объединений.
Однако проблемы с реализацией проекта возникли буквально с момента его зарождения. В силу неожиданных погодных условий в первые два месяца нынешней зимы сложная ситуация возникла на рынке деревянного домостроения столичного региона и всего Центрального округа. По словам управляющего партнера группы компаний «Зодчий» Михаила Королева, рост цен на пиломатериалы к началу строительного сезона может составить свыше 50-60%, так как из-за продолжительной оттепели лесопромышленники не могли вывезти сырье с лесосек. В результате возник дефицит пиломатериала, используемого при деревянном домостроении, что, безусловно, повлияет на цены – а именно они были главным плюсом проекта по строительству малоэтажных деревянных домов.
Но в любом случае остаются стремительно завоевывающие рынок коттеджного строительства легкие железобетонные каркасные дома. Их проще возводить, они весьма экономичны в конструкциях, и наконец, вовсю рекламируются их энергосберегающие свойства. Однако есть несколько «но». Во-первых, пока (возможно, ненадолго и не везде) они дороже деревянных аналогов, а во-вторых, железобетон всегда «выбивается» из идиллической картинки загородной пасторали.
Сложности, подстерегающие застройщика при выборе строительных материалов и их закупке, ничто по сравнению с главной проблемой. Цена земли очень велика и продолжает расти. Конечно же, это касается в основном цены земли вблизи Москвы и Санкт-Петербурга. Причем даже здесь есть серьезные проблемы с инженерной инфраструктурой, а уж что говорить о неосвоенных просторах нашей родины. Они не обеспечены ни дорогами, ни другими коммуникациями, необходимыми для комфортной жизни. Дороговизна подведения коммуникаций обратно пропорциональна цене участка. Так что, чем дешевле будет стоить участок, тем дороже обойдется застройщику обеспечение строительства и жилья теплом, газом и электричеством.
Однако участники рынка полагают, что в рамках национального проекта, при участии государства, практически любой тип застройки становится инвестиционно привлекательным, в том числе и малоэтажное строительство жилья эконом-класса. Если государство возьмет на себя часть нагрузки, например, поможет с коммуникациями, то вполне вероятно, что будет выгодно строить и вблизи Москвы. Конечно, это касается не Рублевского и Новорижского шоссе, где стоимость земли на уровне от $100 тыс. за сотку никого уже не удивляет. Но Калужское или Ленинское шоссе вполне могут подойти на эту роль. Так же думает и Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group. По мнению эксперта, «реализация идеи малоэтажных застроек и в Московской области не только реальна, но и выполнима», в силу большого количества неосвоенных земельных участков разных категорий. Существуют огромные земельные ресурсы, вывод которых на рынок приведет к снижению себестоимости конечного объекта строительства.
«Строительство малоэтажных поселков в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» может иметь достаточно высокую инвестиционную привлекательность, если компаниям-застройщикам данных поселков в рамках национального проекта будет предоставлен ряд преференций и льгот. В частности, если государство выстроит четкую структуру этапа согласования таких проектов и процедуру выделения земельного участка под строительство. А также профинансирует (полностью или частично) прокладку необходимых инженерных коммуникаций и строительство инфраструктуры, – комментирует Мищенко. – Развитие малоэтажного строительства самым непосредственным образом будет решать проблему доступного жилья как в РФ в целом, так и в Московской области в частности».
Менее оптимистичен Игорь Лебедев, начальник отдела маркетингового анализа управляющей компании «Масштаб». «Сама идея использовать подмосковные земли для реализации национального проекта реализуема и перспективна», – сообщил он, но проблему с квадратными метрами в Москве и Подмосковье этот законопроект не решит, так как требуется иной подход, с плановым развитием дорог, транспортных маршрутов и социальной инфраструктуры. «В реальность такого комплексного развития территории в рамках государственного нацпроекта пока верится с трудом», – отметил Лебедев.
Весомым аргументом для участия в процессе являются и показатели рентабельности проекта. Генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов любезно разъяснил, что трудности при реализации идеи данного законопроекта в московском регионе начинаются с того, что рынок не перенасыщен предложениями класса бизнес и де люкс, если речь идет о границе в пределах 20-25 км от МКАД. Поэтому на такой земле строительство объектов эконом-класса просто невыгодно.
Скорее всего, перспективы данного проекта относятся к Московской и Ленинградской областям лишь в малой степени, в силу дефицита удобных строительных площадок, близких к городам, и отсутствия необходимых коммуникаций.
«Применительно к России, программа будет востребована, так как стоимость малоэтажного строительства на 30-40% ниже, чем у 8-14-этажных объектов, а наличие свободных земель в стране не ограничивает девелоперов в организации конкурентоспособных концепций проектов, – считает Алексей Аверьянов. – С помощью государственных субсидий данный процесс можно катализировать. В таком случае первые предложения эконом-класса в рамках подобных проектов могут появиться на рынке в течение 3-4 лет». Возвращаясь к столичному дефициту квартир, он пояснил, что предложения таких малоэтажных застроек «не будут прямым аналогом городского жилья».
В любом случае, надежда на хотя бы частичный выход из жилищного кризиса за счет введения ожидаемого законопроекта о малоэтажном строительстве остается актуальной. Участники рынка уверены, что если наше государство возьмет на себя часть финансовой поддержки при строительстве и обеспечении коммуникаций малоэтажного жилья, то покупка такой недвижимости станет выгодной и позволит решить многие проблемы льготной категории граждан. Буквально через 3-4 года.
Ирина Шишкина, Василий Иванов
Собственник