Заложить квартиру «под квартиру»
Если у вас имеется жилплощадь, но вы хотите купить квартиру побольше, можно воспользоваться ипотекой, а в качестве залога предложить банку свое старое жилье. Такая схема знакома многим, но не всем известно ее юридическое обоснование.О том, какие трудности вас ждут, если вы решили внести под залог свою квартиру, и стоит ли вообще это делать, — поговорим сегодня.
Итак, вопросы, связанные с залогом квартиры, регулируются Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Сразу хочется отметить, что, если вы заложили квартиру, это не означает, что у вас ее кто-то отберет и вы не будете иметь право в ней жить. Залогодатель сохраняет право пользования жилплощадью, заложенной по договору об ипотеке. И вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Также у вас остается право «извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы» и распоряжаться прибылью по своему усмотрению, банк к этим денежкам никакого отношения иметь не будет. Конечно, нужно как следует почитать договор, в нем могут содержаться какие-нибудь подводные камни: всевозможные ограничения или дополнительные условия. Но что вам нельзя делать ни при каких обстоятельствах, так это «допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом».
И мало того, что вы не должны квартиру портить, вы обязаны нести расходы на ее содержание до прекращения ипотеки. А если договором не предусмотрено иное, залогодатель должен производить текущий и капитальный ремонт заложенного имущества.
Права залогодержателя
Если вы все вышесказанное выполнять не собираетесь, тогда у вас могут возникнуть серьезные проблемы, так как залогодержатель (кредитор) имеет полное право справляться о состоянии вашей квартиры.
И «при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства». Если вам погашать кредит раньше времени не хочется или просто нет таких возможностей, то это может привести к тому, что «в течение одного месяца залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке». И тогда из-за вашего безрассудства вы вполне можете вообще остаться если и не на улице, то в очень стесненных жилищных условиях.
Если вы заложили квартиру, у вас появляется и еще одна очень серьезная обязанность: вы и только вы несете «риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором».
И если случится так, что по обстоятельствам, за которые вы не отвечаете, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Правда, если договор это предусматривает, вы можете сами исправить ситуацию, либо сделать ремонт квартиры, либо найти надлежащую замену утраченной жилплощади, что обычно маловероятно. Если вы приведете жилье в прежнее состояние, кредитор не попросит вас раньше времени погашать кредит.
Страхование
Для того чтобы избежать неприятностей, заложенное жилье лучше застраховать. Как правило, без договора страхования кредитор вам просто не даст денег.
Страховать придется за свой счет «в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства».
Если вдруг с квартирой что-то случится, тогда вы имеете право на страховое возмещение за утрату или повреждения своего имущества, если, конечно, неприятности с недвижимостью произошли не по вашей вине.
Так же заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Но страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества. К примеру, у вас нет больше средств погашать кредит, а денег от продажи заложенной квартиры не хватило на погашение долга, тогда страховая компания должна возместить банку оставшуюся сумму.
Меры защиты
Помимо всего прочего, вы должны защищать заложенное имущество. Закон гласит : «для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные российским законодательством. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен».
К сожалению, бывают такие случаи, когда у заложенной квартиры обнаруживаются и другие собственники, которые начинают качать на нее права. Тогда «в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
А если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя».
И такое бывает тоже
Конечно, кредитор перед тем, как соберется дать вам большую сумму денег, как следует проверит: не попадает ли дом, где находится закладываемая квартира, под снос, не находится ли он в аварийном состоянии. Но бывают и непредвиденные казусы…
Иногда «право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации…» Тогда государство вам должно предоставить либо другое жилье, либо денежное возмещение, и ипотека в этом случае будет распространяться уже на новую квартиру. А если вам выплатили денежки, тогда залогодержатель приобретет право «преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения».
И опять же, если кредитор поймет, что ваша ситуация шаткая, то есть, если, к примеру, вам предоставили меньшую по площади квартиру, то он может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и «обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого».
В принципе ничего страшного в том, что описано выше, нет, так как содержат свое имущество почти все в хорошем состоянии, а непредвиденные обстоятельства случаются все-таки крайне редко. Но все-таки, если есть реальная угроза того, что вы не сможете выплатить кредит, лучше найти другой способ улучшения своих жилищных условий, иначе можно остаться у разбитого корыта: лишиться старой квартиры и не приобрести новую.
Людмила Денисова
Квартирный вопрос