Рынок жилья Подмосковья обещает покупателям скидки в феврале, но сохраняет потенциал для роста цен весной
В прошлом году на рынке жилья Московской области наблюдался рекордный рост цен: квартиры подорожали в среднем на 120-130%.Динамика изменения цен на новостройки в Подмосковье была сопоставима с «кривой» роста на первичном рынке столицы, а темпы роста на вторичном рынке даже опережали Москву на 20%. К концу 2006 года уставшие от роста цен покупатели спровоцировали сначала «замораживание», а затем некоторое снижение стоимости квадратного метра. Впрочем, по итогам января текущего года отмечен незначительный рост в некоторых сегментах, что позволяет экспертам прогнозировать оживление рынка. Аналитики полагают, что массовые инвестиции в новостройки эконом-класса активизируют спрос и уже весной приведут к увеличению стоимости жилья на уровне 1-2% в месяц.
Игра в догонялки
Специалисты неоднократно отмечали, что тенденции на рынке жилья Подмосковья совпадают с существующими на столичном рынке квартир. В прошлом году эта связь, согласно данным опрошенных «ИФ-Недвижимость» экспертов, стала еще сильнее.
«Если еще в начале 2006 года интервал, в течение которого рынок Московской области повторял динамику цен рынка жилья столицы составлял до шести месяцев, то в конце года он сократился до двух месяцев», — рассказывает коммерческий директор инвестиционно-строительной компании «Авгур Эстейт» Виктор Козлов.
Например, если последний значительный рост цен на столичные квартиры начался в Москве в сентябре 2005 года, то в Подмосковье жилье стало дорожать только с марта 2006 года. Однако на стагнацию спроса в столице и на остановку движения цен, которые произошли в октябре 2006 года, рынок жилья Подмосковья отреагировал уже намного быстрее: цены перестали расти в декабре-январе.
В январе 2007 года, по данным директора по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольги Побединской, индекс стоимости жилья в ближайшем Подмосковье (в пределах 20 км от МКАД) вырос всего на 0,6% — с $2799 до $2815 за кв. метр.
«Однако не стоит думать, что жилье в подмосковных городах действительно растет в цене. В реальности оно дешевеет, и это подтверждают факты реальных продаж. Статистический же рост цен связан с выходом на рынок новых продавцов, играющих на повышение цен», — подчеркивает собеседница агентства.
Специалисты «Главмосстрой-Недвижимости» (компании, выполняющей функции единого центра продаж на первичном рынке недвижимости холдинга «Главстрой») отмечают, что в январе цены на жилье снизились на 0,5%.
Похожие данные приводит и генеральный директор компании «Century 21 Еврогруп Недвижимость» Петр Машаров. Он говорит, что на первой линии по южному и восточному направлениям Московской области (т.е. в пределах 15 километров от МКАД — «ИФ-Недвижимость») средняя стоимость жилья снизилась на 0,3% ($2550 и $2800 за кв. метр соответственно). Но при этом он отмечает, что динамика варьируется в зависимости от направления и удаленности от Москвы: так, по западному и северному направлениям квартиры подорожали на 0,1 — 0,2% ($3050 и $2880 за кв. метр), а в среднем Подмосковье в январе цены на жилье выросли на 0,4%.
Исход инвесторов из столицы в область
Теперь, как утверждает начальник отдела маркетингового анализа управляющей компании «Масштаб» Игорь Лебедев, динамика стоимости квартир в области формируется за счет двух «противоборствующих» факторов. С одной стороны, отток покупателей из Москвы в область провоцирует рост цен на жилье. С другой, — высокая конкуренция между застройщиками способствует снижению цен.
По данным директора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, в 2006 году на территории Московской области было построено порядка 6,4 млн кв. метров жилья. Причем, как считает аналитик, в Подмосковье есть все предпосылки для наращивания объемов строительства.
Его мнение разделяет заместитель генерального директора ОАО ХК ГВСУ «Центр» Владимир Савчук: «На жилую недвижимость в Подмосковье существует большой спрос, который, конечно, будет расти. Если Москва в настоящее время испытывает дефицит земли, то Подмосковье, обладая большими земельными ресурсами, явно будет доминировать в строительстве».
Большие объемы застройки способствуют приходу в Подмосковье так называемого «демократического» массового инвестора, которому не по карману вложения в недвижимость в столице.
Так, по данным И.Лебедева, в прошлом году доля инвестиционного жилья в Московской области доходила до 60%. «Сейчас этот показатель снизился до 50%, на рынке остались только прагматичные инвесторы, цель которых — не заработать, а сохранить свои средства», — сообщает он.
Директор управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юлия Гераськина оценивает долю инвестиционных квартир в Подмосковье в пределах 30%.
Активизации «демократичных» инвесторов способствует тот факт, что 75 — 80% новостроек сосредоточено вокруг Москвы (Химки, Мытищи, Красногорск, Долгопрудный, Реутов) — это позволяет покупателям не оставлять работу в столице.
«Районы, расположенные в десятикилометровой зоне от МКАД, к тому же отличаются комплексной застройкой. Поэтому квартиры в таких жилых кварталах пользуется повышенным спросом у потребителей», — указывает директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев.
Куда вкладывать деньги
Стоит отметить, что почти 90% всего первичного рынка жилья, сформировавшегося в Подмосковье, по данным собеседников «ИФ-Недвижимости», приходится на квартиры эконом-класса. Мало того, что этот сегмент включает в себя относительно «дешевые» квартиры, вдобавок к этому жилье на первичном рынке Подмосковья выгодно отличается по цене от «вторички».
В частности, по подсчетам аналитиков консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в январе кв. метр в новостройках Реутова стоил $2553, Одинцова — $2064, Красногорска — $2349, Мытищ — $2472, Королева — $2140, Железнодорожного — $1677, Жуковского -$1703, Сергиева Посада — $1185.
А на вторичном рынке недвижимости цена кв. метра, по информации пресс-секретаря девелоперской компании «Сити XXI век» Сергея Лядова, была зафиксирована на уровне $3198 в Реутове (разница с первичкой — $645), $3290 в Одинцове (разница — $1226), $3048 в Красногорске (разница — $699), $3069 в Мытищах (разница — $597), $2846 в Королеве (разница — $706), $2667 в Железнодорожном (разница — $990), $2312 в Жуковском (разница — $609) и $1852 в Сергиевом Посаде (разница — $667).
С учетом этих фактов вложения в новостройки Мособласти выглядят привлекательными в глазах многих потенциальных инвесторов.
Вместе с тем, как отмечают специалисты, в 2006 году в Подмосковье стало появляться все больше проектов высоких классов.
«В области наметилась тенденция к улучшению качества жизни, — рассказывает В.Козлов. — Здесь впервые приступают к строительству жилья бизнес-класса, которое возводится монолитным способом, что предоставляет возможность строить квартиры с потолками высотой три метра, просторными комнатами и свободной планировкой».
Ю.Синяев говорит и о появлении загородных жилых комплексов в ближайших к Москве районах области. «Для них характерна небольшая плотность застройки, а этажность домов не превышает пять — семь этажей. В каждом таком доме 30-35 квартир — столько же, сколько обычно бывает в клубных особняках, а площадь квартир составляет 140 — 145 кв. метров», — поясняет он, отмечая, что средняя стоимость кв. метра в подобных комплексах составляет $3121, то есть чуть ниже, чем в новостройках бизнес-класса на окраинах Москвы.
Впрочем, настоящих элитных объектов в Московской области (речь не идет о загородных коттеджах — «ИФ-Недвижимость»), по мнению экспертов, по-прежнему единицы, и они представлены проектами в Рублевском направлении, в поселках Жуковка и Новое Лапино.
Мартовский перелом
Несмотря на потенциальную выгоду, связанную с вложениями в жилую недвижимость Подмосковья, в конце прошлого и начале текущего года, как признаются участники рынка, продажи остановились.
«В январе продолжился перекос рынка в сторону увеличения количества предложений. Средний срок экспозиции квартир возрос с двух с половиной месяцев до трех», — говорит О.Побединская и предполагает, что у покупателей подмосковного жилья наконец появился шанс «вволю поторговаться с продавцами и потребовать от них бонусов в виде оплаты расходов на ремонт и отделку».
Причину такой пассивности покупателей в московском регионе собеседники агентства связывают с их стремлением выждать и посмотреть, возможно ли снижение цен.
«В 2006 году рост цен на жилую недвижимость в Подмосковье был даже больше, чем на жилье в столице, — напоминает Ю.Синяев. — Цены на первичном рынке жилья выросли на 139,6%, на вторичном — на 122,5%».
А представитель одной из крупных строительных компаний на правах анонимности сетует в интервью «ИФ-Недвижимости, что «рынок перегрет, и у людей просто нет средств на покупку квартиры, поскольку доступная и реальная ипотека отсутствует».
«Избежать стагнации рынка в ближайшие несколько месяцев вряд ли удастся», — считает он. Впрочем, не все эксперты столь пессимистичны. «Обвала цен на рынке жилья ждать не стоит, — считает П.Машаров. — Спрос на недвижимость, хоть и отстал от темпов удорожания, но не исчез».
Собеседники агентства отмечают, что в Подмосковье, несмотря на официальное соотношение спроса и предложения «пятьдесят на пятьдесят», по-прежнему не хватает жилья именно на первичном рынке. «В реальности в январе только 35% сделок приходилось на новостройки, а остальные операции проходили на вторичке», — утверждает И.Лебедев.
Поэтому будущее рынка жилья Мособласти аналитики связывают именно с потенциалом роста сегмента новостроек. При этом они отмечают, что перелом произойдет уже в конце февраля — начале марта.
По их мнению, в связи с получением годовых премий и бонусов платежеспособный спрос населения вырастет, и средства будут вкладываться в жилье. Если события будут развиваться по этому сценарию, говорят они, цены будут расти на 1-2% в месяц. Если же спроса не будет, то стоимость квартир в домах-новостройках несколько снизится. В целом за 2007 год, предполагает В.Савчук, цены на жилье в Московской области вырастут значительнее, чем в столице: на 15 — 20% в Подмосковье против 5-10% в Москве.
Большинство экспертов сходится во мнении, что в московском регионе тренд на повышение цен снова наберет силу. Пока же у потенциальных покупателей есть шанс сэкономить.
ИА «Интерфакс»