Москва — для москвичей?

В ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» уже принято немалое число законов, постановлений, распоряжений и прочих нормативных документов.Однако ни один из них не вызвал такого резонанса, как программа «Москвичам – доступное жилье», одобренная правительством Москвы 21 ноября 2006 года.
На заседании столичного правительства мэр Москвы Юрий Лужков предложил принять эту программу за основу. А руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин амбициозно заявил, что если все пойдет хорошо, то столичные власти к концу 2010 года сократят индекс доступности жилья до 7 лет (с нынешних десяти). Количество очередников на получение жилья в Москве, по его словам, сократится до 100 тыс. семей.
В чем же скандальность предложенной программы? Дело в том, что ее авторы предложили разделить покупателей жилья на 2 категории: те, кто прожил в Москве «на законных основаниях» не менее 10 лет, и все остальные. Причем для первой категории инвестор нового строительства должен будет зарезервировать до 80% строящихся площадей, 30% из которых должны быть реализованы по ценам, закрепленным в инвестконтрактах. Одновременно был предложен и другой вариант: резервирование за счет увеличения доли города до 60%, половина из которой будет возвращаться застройщику по мере продажи квартир москвичам.
Разумеется, такое смелое предложение немедленно вызвало широкий резонанс, ведь фактически вводимые ограничения на покупку жилья прямо противоречат Конституции. В частности, как отмечает представитель юридической фирмы Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев, 19-й статьей Конституции РФ предусмотрено равенство всех граждан независимо от их места жительства. А данным постановлением московские власти фактически вводят ограничения на право приобретения жилья.
Тем не менее два месяца спустя, 23 января 2007 года, Юрий Лужков подписал постановление правительства Москвы «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» на период 2007–2009 гг. и задании на 2010 год». В документе весьма красочно описаны приемы стимулирования инвесторов-застройщиков к продаже жилья москвичам с десятилетним сроком проживания в Первопрестольной. Предлагается несколько вариантов, при которых застройщик способен отвоевать свое право на «строительство типового жилья эконом-класса».
Первое – увеличение доли города в два раза, то есть до 80% от всего объема площади строительства. Остальные 20% инвестор волен продавать по рыночной цене. Второе – после возмещения доли города в размере 40% инвестор должен реализовать до 80% жилой площади «москвичам со стажем». И третье – помимо традиционных 40% городу, инвестор может пообещать продать до 30% от оставшегося объема по строго фиксированной сниженной цене. Причем чем ниже окажется назначенная цена, тем больше шансов на победу в конкурсе.
Нет ничего удивительного в том, что участники рынка отнеслись к такого рода перспективам без энтузиазма. Так, в пресс-службе концерна «КРОСТ» отметили, что оценивают сложившуюся ситуацию как негативную, однако официальных комментариев до прояснения всех нюансов давать не будут.
По мнению руководителя исследовательского центра управления новостроек компании «Миэль-Недвижимость» Бориса Флексера, если остановится на экономической стороне вопроса – на том, как этот документ может повлиять на уровень цен, то вряд ли такое нововведение будет способствовать их снижению. «Цель постановления – регулирование первичного рынка и стимулирование среди инвесторов и застройщиков продаж жилья москвичам. Однако при разработке данного постановления не был учтен вторичный рынок, – поясняет Флексер. – Сегодня владельцам квартир ничто не мешает продавать жилье, выбирая покупателя по собственному усмотрению. Поэтому, если даже новое постановление вступит в силу, и для иногородних вход на первичный рынок будет закрыт, удорожание жилья на вторичном рынке не заставит себя ждать. Эти рынки взаимосвязаны, и рост цен на одном непременно приведет к аналогичному процессу на другом».
Кроме того, очевидно, что появление специального продукта для льготной категории граждан приведет к дисбалансу на рынке. Реакцией на это станет появление различных схем, предлагающих обходные пути для приобретения жилья по льготной цене людям, не попадающим в категорию «льготников». «В Москве проживают миллионы семей льготной категории, поэтому нельзя исключать возможности, что иногородние граждане начнут приобретать квартиры через подставных лиц, – комментирует Флексер. – Говорить в такой ситуации о доступности жилья и существенном изменении рыночной ситуации вряд ли придется». Что характерно, по оценке аналитиков компании «Миэль-Недвижимость», застройщики, скорее всего, значимых убытков не понесут. «В первую очередь это постановление усложнит жизнь гражданам, – считает Флексер. – И без того непростые схемы продаж станут более запутанными и серыми».
Ирина Шишкина
Собственник