Пентхаус: физика и лирика

Обычно журналисты неохотно пишут о пентхаусах, делая исключение разве что для рекламных буклетов, редкий образец которых обойдется без пассажей о прелестях жизни под самым небом, о свободе и независимости.Только здесь, на высоте, есть возможность создать свой собственный островок спокойствия и тишины. Так это или не так — вопрос все еще открытый, но важно одно: пентхаус, символ престижа и безупречного вкуса, определенно стал наиболее модным жилым пространством ХХI века.
Прошло несколько лет с того момента, как на российском рынке появились первые объекты, претендующие на право называться пентхаусами, а дискуссии о том, научились ли у нас такое жилье строить или все, что предлагают сегодня покупателям, не более чем суррогаты, не утихают. В двух словах о предмете спора можно сказать так: к классическому пентхаусу предъявляют довольно жесткие требования, и именовать подобным образом любую квартиру на верхних этажах дорогой новостройки нельзя. Некоторые участники рынка рассуждают и вовсе критично: поскольку в нашей стране пока нет небоскребов, значит, нет и темы для разговора.
Немного о терминах
Если верить лингвострановедческому словарю, пентхаус — это роскошный одноквартирный жилой дом, расположенный на крыше высотного здания и относящийся к разряду наиболее дорогих квартир. Исторически такое жилье появилось на крышах американских небоскребов, а его первыми обитателями сделались представители артистической богемы, нашедшие таким образом идеальное место для проведения многолюдных вечеринок со всеми полагающимися дополнениями в виде салютов и танцев под луной до самого утра. Немного позже возник и другой тип покупателей столь экстравагантных объектов — чудаковатые миллионеры-отшельники, не желающие уезжать из большого города, но стремящиеся максимально изолировать свой дом от посторонних. Эти прямо противоположные категории обитателей пентхаусов объединяет то, что для тех и других такая недвижимость является прежде всего показателем высокого социального статуса.
В идеале классический «дом на крыше» рассчитан на одного владельца, и туда должен вести отдельный лифт. Площадь пентхауса (включая первый и второй уровни, а также эксплуатируемую кровлю) обычно составляет от 250 до 550 кв. м, но может быть и намного больше. Однако в российской практике некоторые предложения недвижимости из обозначенной нами группы не исключают наличия соседей. Более того, порой пентхаусом называют обычную двухуровневую квартиру на верхних этажах престижного дома и даже мансарду без террасы. В любом случае главное условие, которое должно быть неукоснительно соблюдено, — это наличие панорамного обзора, открывающегося на все четыре стороны света. Само понятие «пентхаус» подразумевает, что человек получает максимум свободного пространства, а город становится фактически частью интерьера.
Правда, в Москве, где элитное жилье, как правило, является малоэтажным, размещать такие объекты особенно негде. Поэтому столичные риелторы и застройщики именуют пентхаусами квартиры на верхних этажах здания с большими окнами на две или на три стороны света. Причем столь заметное отклонение от классической модели не мешает продавать «поднебесные апартаменты» по цене как минимум в два раза большей, чем другие помещения, расположенные в том же доме. Так, Сергей Лупашко, президент группы компаний «Рескор», считает, что крупные видовые квартиры, имеющие иногда собственный участок эксплуатируемой кровли, с полным правом могут относиться к интересующему нас виду жилья. «Практически в каждом статусном доме на высоких этажах сейчас устраивают пентхаусы, и таких объектов в Москве уже сотни», — утверждает Сергей Лупашко.
Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», напротив, полагает, что настоящих пентхаусов в России все еще нет. «Такой объект должен иметь отдельный лифт и лобби — в Москве я подобного что-то не видела, — рассуждает эксперт. — В некоторых домах может быть лифт с ключом или с магнитной картой, и он не повезет на верхний этаж тех, у кого таких вещей нет, но на отдельные подъезд и лифт это все-таки не тянет. В российском понимании пентхаус — просто очень большая квартира с собственной верандой на последнем этаже дома высокого класса».
Менее категоричен Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Групп», выведшего на рынок трехуровневые пентхаусы свободной планировки в жилом комплексе «Созвездие Капитал-1» с открытой террасой для ландшафтного озеленения и прогулок на свежем воздухе. Он отмечает следующее: «На сегодняшний день пентхаусы все еще являются редкостью, уникальным продуктом, и подобных предложений на рынке не так много. Поэтому пока не приходится говорить о какой-либо устоявшейся терминологии. Хотя, возможно, в скором времени сколько-нибудь точное определение или классификация и появится».
Во всем остальном такое жилье, пожалуй, в принципе исключает типовой подход. «Пентхаус — это принципиально другая архитектура, — подчеркивает А. Белоусов, — когда вид из окна становится обязательной частью интерьера, а порой и задает направление дизайнерской мысли. Речь идет о том случае, когда квартира предъявляет особые требования не только к архитектору, но и к своему хозяину». Высота потолков и значительная площадь остекления не позволяют дробить внутреннее помещение на не слишком габаритные комнаты. Например, при общей площади в 500 кв. м можно выделить самое большее — две спальни, а остальную часть пентхауса займет свободное пространство с трансформирующимися стеклянными перегородками, колоннами или ширмами.
Существует еще множество нюансов, о которых застройщик обязан подумать заранее, если он хочет максимально реализовать потенциал такого нестандартного жилья и обеспечить комфорт будущим его владельцам. Многие детали, не играющие важной роли для обычной квартиры, в пентхаусе приобретают решающее значение. Например, стандартные потолки высотой в три метра визуально покажутся низкими: здесь необходимы четыре — четыре с половиной метра, иначе верх будет давить на тех, кто находится в помещении. Желательно предусмотреть и отдельное снабжение комнат электричеством, ведь энергозатраты в пентхаусе намного больше, чем в обычной квартире.
От Москвы до самых до окраин
Казалось бы, пентхаус — исключительно городской тип жилья, и цены на него помимо надбавки за статусность зависят от престижности района, класса дома, качества квартиры как таковой, от соответствия объекта идеалу, то есть классическому жилью данного типа. Однако, как ни странно, находятся желающие поселиться за городом не в коттедже, а на крыше многоэтажного дома. Более того, число покупателей квартир в загородных жилых комплексах растет с каждым годом. А есть спрос — будет и предложение. Например, компания «Парк Групп» построила на Калужском шоссе жилой курорт «Витро Вилладж», где к продаже предлагают пентхаусы площадью от 70 до 220 кв. м, расположенные на верхних этажах корпусов.
Архитектор проекта, Антон Надточий, генеральный директор архитектурной мастерской «Атриум», не видит противоречия в выражении «загородный пентхаус». Он поясняет: «Идею террасы на кровле здания предложил еще Ле Корбюзье для того, чтобы компенсировать площадь, занимаемую строением на земле. Поэтому абсолютно все равно, где расположен дом, — в городе или в сельской местности. Примером может служить знаменитая вилла «Савой», построенная по проекту Ле Корбюзье в Пуасене (Пуаси) неподалеку от Парижа. Она находится изолированно от остального мира и имеет эксплуатируемую кровлю. Терраса пентхауса — промежуточное пространство между внешней средой и внутренним объемом жилища, делающим вас ближе к природе, ведь нереально спроектировать многоэтажный дом таким образом, чтобы все квартиры имели выход на собственный, пусть и небольшой, участок земли. Кроме того, с архитектурной точки зрения пентхаус удачно замыкает верх здания, и за счет промежуточного пространства экстерьер входит в интерьер».
Получается, что сегодня состоятельные любители как городской, так и «деревенской» жизни имеют возможность приобрести пентхаус, до недавних пор бывший частью элитного сегмента мегаполисов. Разумеется, предложения пока единичны, но данный рынок, несомненно, будет развиваться, и главным козырем таких квартир станет прекрасная экология в сочетании с архитектурно-дизайнерскими «штучками».
Кто покупает столь оригинальное жилье? В основном это люди в возрасте 30–50 лет, ведущие активный образ жизни. Кому-то нравится сама идея пентхауса «в поле» — как по причине своей новизны, так и по финансовым соображениям. Недвижимости такого типа в Москве немного, а стоит она очень дорого. Есть люди, которые хотят поселиться именно за городом, но уединяться на своей территории не желают и, поскольку коттедж воспринимается как приватное обособленное жилье, выбор делают в пользу пентхауса, который позволяет совместить личное пространство с большой общественной зоной многоквартирного дома.
Сколько стоит жизнь под звездами?
Несмотря на то что столичные пентхаусы можно смело сравнить с драгоценными камнями, каждый из которых уникален, эксперты любят их ранжировать как по количеству каратов (стоимость квадратного метра), так и по месту добычи (адрес). Согласно исследованиям издания «КоммерсантЪ-Дом», в 2005 году пятерку лучших объектов такого типа возглавил пентхаус с классической отделкой в «Венском доме» (1-й Неопалимовский переулок) площадью 1300 кв. м (без учета технического этажа), оцененный владельцем в 30 млн евро. Четырехуровневая квартира находится в центральной, 13-этажной секции комплекса, в ней есть два бассейна, один из которых — с морской водой, и огромная смотровая площадка. За такие деньги тогда можно было приобрести не меньше шести квартир на Остоженке.
Топ-листинг за 2006 год еще не готов, что, впрочем, неудивительно. Рынок пентхаусов — это, пожалуй, самый закрытый сегмент, а наблюдавшаяся в прошлом году динамика роста цен на столичную недвижимость лишь усилила его обособленность. Подобные объекты высокого уровня редко рекламируются, информация о них распространяется по внутренним каналам, и сделки обычно совершаются также среди своих. Наталья Ветлугина говорит, что средняя стоимость квадратного метра в таких квартирах в прошлом году составила 15–20 тыс. долл., а по оценке А. Белоусова в ближайшем будущем данный показатель может достигнуть и 30 тыс. долл. На сегодняшний день наиболее дорогой квадратный метр в Москве — в квартире в Хилковом переулке в районе станции метро «Парк культуры»: он стоит почти 25 тыс. долл. Для сравнения: в 2006 году некий россиянин купил самую «разорительную» квартиру в Лондоне (пентхаус с пятью спальнями) «всего» за 16 млн фунтов стерлингов, тогда как в Нью-Йорке максимальная сумма, которую просили за пентхаус, равнялась 70 млн долл.
Помимо высоких цен, подъемных лишь для очень узкого круга людей, а также помимо отсутствия четких критериев застройщиков и покупателей пентхаусов в России в решении данного вопроса есть несколько но, и покупателей такого жилья подстерегает целый ряд трудностей. Строительные же нормативы (СНиПы) застыли на уровне прошлого века и зданий высотой не более 25 этажей, поэтому даже для особняков на крыше они в обязательном порядке предполагают, например, наличие мусоропроводов. Другой пример: согласно тем же нормам вентиляционные ходы всего дома должны будут пройти через пентхаус. Найдется ли архитектор, который сумеет достойно обыграть это техническое требование? Мыть стеклянные кровли и фасады, расположенные на высоте птичьего полета, теоретически можно и без помощи промышленных альпинистов, но вот решить другие практические вопросы гораздо труднее. Так, на всю Москву есть всего одна пожарная машина с лестницей длиной 90 м, а направление распространения сигналов мобильной связи вовсе не рассчитано на высоту домиков для современных Карлсонов. Впрочем, имеет ли все перечисленное какое-нибудь значение на фоне того, что вы станете ближе к звездам?
Котельников Валерий
Недвижимость и цены