Что нам стоит Сити строить

Самый амбициозный в истории Москвы проект строительства высотного делового центра на Краснопресненской набережной был задуман столичными властями в начале 90-х и воспринимался многими как несбыточная мечта.В его проектировании участвовали архитекторы разных школ и направлений — Борис Тхор, Эрик ван Эгераат, Михаил Хазанов, сэр Норманн Фостер. В Сити вложены деньги крупнейших международных и российских инвесторов — Льва Леваева, Елены Батуриной, братьев Шалвы и Александра Чигиринских, Михаила Прохорова и Владимира Потанина. Ожидается, что плодом совместных усилий государства и бизнеса станут 20 многофункциональных высотных комплексов общей площадью 4 млн. кв. м, а вложения в проект к 2010 году превысят $12 млрд.
Идея застроить небоскребами 100 га промзоны, расположенной на Краснопресненской набережной, в 4 км от Кремля, принадлежит, как это ни парадоксально, представителю советской архитектурной школы, одному из авторов Государственного Кремлевского дворца Борису Тхору. Архитектор полагал, что современный мегаполис не может развиваться без своего Манхэттена — делового центра, в котором были бы сосредоточены высотные офисные здания. Доминантой проекта столичного Сити должна была стать 648-метровая башня «Россия», символизирующая новую эпоху в истории страны.
«Коллеги сказали, что я сошел с ума, никто не верил, что такое возможно», — рассказывает Тхор. Бывший главный архитектор Москвы Леонид Вавакин и заместитель столичного мэра Иосиф Орджоникидзе думали иначе. Они рассказали о смелом архитектурном замысле Юрию Лужкову. «Тут все совпало: и энергичный характер мэра, и его желание превратить Москву в современную европейскую столицу, и поиск новых проектов, которые могли бы стать символом новой России. В общем, на бумаге дело быстро сдвинулось с мертвой точки», — вспоминает архитектор.
Официальный старт проекту был дан на заседании московского правительства в феврале 1993 года. На нем была утверждена концепция «русского Манхэттена» — так его участники называли Сити — и выделен первый миллиард рублей на расчистку промзоны от 22 крупных промышленных предприятий, а также несметного числа мелких фирм и контор. Для управления территорией и привлечения в ее развитие частных инвестиций по аналогии с подобными западными проектами (см. «Дефанс» и «Докленд») было создано акционерное общество «Сити», формирование которого совпало с ваучерной приватизацией. Начальный капитал АО в 48 млн. руб. был поделен на 48 тысяч обыкновенных именных акций. Одним из первых свои приватизационные чеки на акции «Сити» поменял глава Стройкомплекса Москвы Владимир Ресин.
Столичные чиновники рассчитывали на быстрый результат: Юрию Лужкову не терпелось продемонстрировать первые достижения в Сити уже к 850-летию Москвы. Однако отчаянные поиски стратегического инвестора за рубежом не увенчались успехом. А из федерального бюджета, несмотря на очевидный интерес к проекту тогдашнего премьера Виктора Черномырдина, не было выделено ни копейки. В итоге к юбилею столицы в Сити удалось сдать в эксплуатацию лишь торгово-пешеходный мост «Багратион», связавший стройплощадку с Кутузовским проспектом. Отечественные олигархи впервые заинтересовались Сити лишь в 1998 году: глава «СТ-Груп» Шалва Чигиринский и владелец «СБС-Агро» Александр Смоленский заложили одну на двоих капсулу в основание первых четырех небоскребов, однако их планам помешал разразившийся в стране дефолт. В результате встреча миллениума в деловом комплексе тоже прошла без помпы. Деньги удалось найти на строительство единственного офисного центра, который получил название «Башня-2000», но в действительности был открыт лишь год спустя. Частные инвестиции в объект не превышали 20%, остальные затраты были покрыты из бюджета.
Надо сказать, что московское правительство сделало все возможное, чтобы повысить инвестиционную привлекательность Сити. За свой счет город построил всю инженерную «начинку» будущего делового центра, затратив на это пять лет и $150 млн. «Дополнительным стимулом для участников рынка послужило решение столичных властей построить в центральной части Сити «правительственный квартал» — комплекс зданий мэрии и Мосгордумы. В 2002 году на большую часть земельных участков были заключены договоры аренды с целью их освоения», — рассказывает начальник управления общественных связей АО Сити Наталья Орехова.
Одной из первых в Сити пришла турецкая Enka, которая весной 2003 года начала переговоры с риэлторами о сдаче в аренду офисов в еще не построенном комплексе «Башня на набережной» общей площадью около 265 тыс. кв. м. Сейчас в двух высотках уже обосновались крупные статусные арендаторы — Procter & Gamble, Citibank, IBM. Последнюю 53-этажную башню турки обещают сдать в эксплуатацию в следующем году. Три здания Enka на берегу Москвы-реки, а также 15-этажная «Северная башня» площадью 140 тыс. кв. м, строящаяся в противоположной части делового центра, — это немногие офисные проекты в чистом виде. Городские власти потребовали от девелоперов предусмотреть в высотках жилые помещения, «чтобы Сити не вымирал по ночам». Застройщики охотно согласились, отдав верхние этажи башен под гостиничные и жилые апартаменты, которые даже выигрывают по доходности у офисов.
По словам Н. Ореховой, арендные ставки офисов в Сити колеблются от $680 до $1100 за кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов), цена продажи варьируется в пределах $10-14 тыс. за кв. м, а жилье продается по $12-15 тыс. за кв. м. Председатель совета директоров компании «Вашъ финансовый попечитель» Василий Бойко, в свою очередь, утверждает, что «офисные площади в Москва-сити продаются по цене $10 тыс. за кв. м, а апартаменты — порядка 20 тыс., и то, что называется, по знакомству». В самом высоком на сегодняшний день небоскребе Сити — башне «Федерация» (448 метров вместе со шпилем) — на апартаменты приходится 62 тыс. кв. м из 423 тыс. кв. м. В комплексе «Город столиц», который выделяется своей архитектурой в стилистике авангарда, жилые площади займут примерно 100 тыс. кв. м — это больше, чем офисы.
Чтобы Сити с его заоблачными ценами на недвижимость не превратился в анклав, куда не ступила бы нога рядового москвича, идеологи проекта предусмотрели обширную общественную зону, включающую крупный торгово-развлекательный комплекс с магазинами, выставочными залами, кафе и ресторанами, а также киноконцертным залом на шесть тысяч мест. В хорошую погоду часть дня можно будет провести на городской площади напротив комплекса правительственных зданий — она задумана как более демократичная альтернатива Красной площади. По замыслу чиновников, в Сити можно будет проводить массовые мероприятия и отмечать общегородские праздники.
Сама по себе новая мэрия будет представлять собой четыре 70-этажные башни, соединенные крытыми переходами с зимними садами. Госслужащие и депутаты гордумы займут половину комплекса, которую построят на бюджетные деньги. На вторую часть городская администрация рассчитывает подыскать инвестора, который сможет сдавать причитающиеся ему площади в аренду. Таким образом, по своим функциям здание в Сити будет напоминать высотку на Новом Арбате, 36, где комитеты и департаменты правительства Москвы соседствуют с коммерческими структурами.
Возле горадминистрации, строящейся по инициативе Юрия Лужкова, его супруга Елена Батурина и предприниматель Александр Чигиринский намерены возвести Дворец бракосочетаний высотой в 47 этажей. Новобрачным там отведут скромные 2 тыс. кв. м, еще 80 тыс. кв. м займут офисы, а 30 тыс. кв. м — торговые предприятия. Вообще, магазины и бутики предусмотрены на нижних этажах практически всех высоток Сити.
Всего на территории делового центра в концу 2010 года должно вырасти 19 небоскребов. Нереализованными останутся лишь проекты строительства многофункционального комплекса на другом берегу Москвы-реки, на набережной Тараса Шевченко, и 600-метровой башни «Россия» площадью полмиллиона квадратных метров. Их сдача запланирована на период до 2012 г.
Комплекс на набережной проинвестирует само АО «Сити», акционерами которого после долгих корпоративных войн стали две крупные компании — группа «Гута» и «Норильский никель». Владельцы «Норникеля» — Владимир Потанин и Михаил Прохоров — решили заняться девелопментом в Сити не так давно. Самый высокий небоскреб ММДЦ, напротив, имеет многолетнюю историю. Его долго двигали с участка на участок, хотели перенести за пределы Третьего кольца и вообще выкинуть из проекта по соображениям антитеррористической безопасности. Однако башня «Россия» уцелела, хотя и сменила автора. Новую версию небоскреба, которую обещают построить к 2011 году, спроектировал знаменитый английский архитектор сэр Норман Фостер.
«Выставочный макет Сити и то, что там строится сейчас, — это две большие разницы, но главная идея комплекса — его многофункциональность — осталась», — говорит Борис Тхор. Директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев считает, что «в рамках концепции Сити выбрано оптимальное соотношение объектов различного назначения». Гораздо хуже, по мнению экспертов, дела обстоят с инженерной и транспортной инфраструктурой делового центра.
«На сегодняшний день есть одна существенная проблема, которая может стать препятствием для завершения строительства, — это энергетика», — признает Иосиф Орджоникидзе. Из-за острого дефицита электроэнергии в Москве на территории Сити пришлось построить мини-электростанцию мощностью 10 МВт, еще около 20 МВт подает на стройку Мосэнерго. Однако этого ресурса едва хватает, чтобы поддерживать строительный процесс и питать уже построенные объекты. Нормальную работу Сити сможет обеспечить только собственная ТЭЦ на 240 МВт, строительство которой городские власти обещают закончить в 2007 году.
Нерешенным остается и вопрос организации логистического центра Сити на территории Западного речного порта. В процесс акционирования порта вмешались рейдеры, и приватизацию предприятия пришлось временно остановить. В ближайшее время столичное правительство обещает урегулировать вопросы собственности, используя свой административный ресурс. После чего в Западном порту начнется строительство складских помещений, таможенного терминала, а также мусоросжигательного завода для утилизации бытовых отходов делового комплекса. Для доставки грузов в Сити под Москвой-рекой планируется прорыть 750-метровый тоннель. «Владельцам и арендаторам офисов, гостиниц и торговых центров понадобятся большие складские помещение и удобные подъездные пути», — говорит Орджоникидзе, подчеркивая, что дороги пока остаются серьезной проблемой.
«К числу основных недостатков проекта можно отнести и катастрофическое положение с организацией движения и паркингами, а также нехватку линий общественного транспорта. Соседство таких объектов, как Центр международной торговли и «Экспоцентр», фактически парализует доступ к Сити из центральной части города», — отмечает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Александр Крутов.
Деловой комплекс, по сути, оказался в «транспортном мешке». Набережная Москвы-реки упирается в Сити и является «дорогой в никуда», Шмитовский проезд постоянно перегружен, Третье транспортное кольцо не спасает: от Кутузовского проспекта до Ленинградского шоссе в часы пик оно представляет собой сплошную пробку.
У горадминистрации есть идеи, как с помощью строительства новых магистралей развязать транспортный узел в районе делового центра. «Однако в будущем году радикальных изменений в дорожной системе не предвидится, а именно на 2007 год приходится значительный выход объектов комплекса на рынок. В дальнейшем, по мере строительства транспортных путей, доступ к Сити будет облегчен. Однако с учетом его масштаба пробки в часы пик очень вероятны даже в случае реализации дорожных проектов», — считает директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций Владимир Журавлев из NAI Global.
По расчетам специалистов, по окончании строительства в Сити будет работать около 40 тыс. человек.
15 тыс. смогут добраться до Краснопресненской набережной по существующей дорожной сети, еще 15 тыс. за счет уменьшения интервалов движения поездов на перегоне «Киевская» — «Деловой центр» перевезет подземка. Как доберутся на работу оставшиеся 10 тысяч служащих делового комплекса, — пока большой вопрос.
По данным АО «Сити», общая площадь строящихся в ММДЦ зданий в итоге превысит 4 млн. кв. м, из них половина придется на офисы. Однако столь внушительные объемы не смущают экспертов. Они утверждают, что никаких потрясений на рынке коммерческой недвижимости не произойдет, поскольку спрос на качественные офисы далек от насыщения, а хорошие предложения в связи с ограничением на строительство деловых центров в исторической части Москвы можно будет скоро пересчитать по пальцам. Сити — во всех смыслах удачный проект, задающий новый вектор развития мегаполиса. Главное, чтобы все задуманное в конце концов осуществилось», — резюмируют собеседники журнала.
Москва не является пионером в области редевелопмента промышленных территорий руками большого бизнеса. Аналогичные проекты при мощной государственной поддержке давно и успешно реализуются в других странах. Парижский «Дефанс» опережает в развитии московский Сити на 30 лет, лондонский «Докленд» — на 20 лет. Идея строительства на месте бывших деревень и сельских кооперативов шанхайского «Пудонга» появилась одновременно с Сити, но за минувшие 15 лет китайцы ускакали далеко вперед, построив 84 офисных небоскреба, не считая миллионов метров жилья и торгово-развлекательных площадей.
Елена Егорова
Деловые Люди