Правило ипотеки: от перемены мест слагаемых сумма меняется

Нынешний год оказался для рынка ипотеки одновременно многообещающим и тревожным — одним словом, противоречивым. В первом полугодии объем выданных кредитов вдвое превысил показатели всего 2005 года.Но уже в сентябре спрос на ипотечные кредиты резко снизился, банки недосчитались от 10 до 20% среднемесячного числа клиентов. Удивительно, что и в этой нервозной обстановке кредитные организации умудрились серьезно усовершенствовать свои программы.
Фактически заработали кредиты на покупку недвижимости без первоначального взноса, заявила о себе загородная ипотека, срок выхода на сделку сократился до одной–двух недель, декларируемая ставка снизилась ниже психологического уровня 10%, удлинились сроки кредитования и т. п. Об особой изобретательности банков говорить не приходится: пока они лишь используют старые наработки зарубежных коллег. Но используют творчески. В том смысле, что им удается приспосабливаться к потрясениям отечественного строительного рынка и капризам законодательной базы.
Будет день — будет пища
Понятно, что, тихо лоббируя законы, которые работают на перспективу, банковское сообщество живет днем сегодняшним. Нездоровый рост — это тоже рост, грех им не воспользоваться, а там видно будет. Еще весной политики, чиновники и, что особенно удивительно, риэлторы и банкиры публично объясняли рост объема ипотечного кредитования «возросшим уровнем материального благополучия» россиян. Данные по нецелевому потребительскому и автокредитованию столь стремительного роста доходов населения не показали. Не встречалось пока и комментариев, объясняющих осеннее снижение активности на ипотечном рынке неожиданным обнищанием граждан.
Более убедительным кажется объяснение, которое связывает успехи ипотечного кредитования в этом году с банальной паникой. Те, кто боялся «пожизненной кабалы» и считал, что через некоторое время удастся взять заем на более выгодных условиях или приобрести квартиру вообще без кредита, еще больше испугались взрывного роста цен. Впрочем, он оказался настолько быстрым, что безжалостно «сбрасывал» тех, кто пытался запрыгнуть на подножку уходящего вагона: от трети до половины клиентов, получивших согласие банка на ипотечный кредит, не успевали им воспользоваться. Наверное, из-за завышенных ожиданий: документы на кредит подавали, рассчитывая на квартиру в районе метро «Аэропорт», одобрение получали, когда сумма кредита соответствовала «Водному стадиону», но искать-то надо было уже в Ховринe. А лучше — в Химках. Согласитесь, такие повороты не под силу нормальной человеческой психике.
Что интересно, большинство новшеств этого года банки предложили либо зимой («новогодние» заготовки), либо уже летом, когда явно обозначилось падение спроса на ипотечном рынке. В любом случае напористость банков позволяет надеяться, что ипотека, несмотря на встряски, продолжит развиваться относительно плавно.
Новые коммунары
Одним из решений, ориентированных на день сегодняшний, стало подключение к ипотеке коммуналок. В сентябре Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разрешило банкам-агентам выдавать ипотечные кредиты на комнаты. Раньше это допускалось только в том случае, если все остальные комнаты в квартире уже принадлежали заемщику, т. е. он брал кредит для выкупа последней. Причины этого решения понятны: попросили сами банки. Слишком много клиентов уходили от них расстроенными. Как это ни удивительно, потенциальные заемщики предпочитали квартире в Бутове комнату «с аурой» (с видом если не на Кремль, то на какую-нибудь «культовую» крышу). Или просто комнату в Москве квартире в Подмосковье. Вопрос в том, продуманы ли все последствия этого решения АИЖК?
«Аукционист, почувствовавший, что выколотить из публики двести рублей не удастся (слишком крупная сумма для мелюзги, оставшейся в зале), решил получить эти двести рублей по кускам. Стулья снова поступили в торг, но уже по частям». Прием аукциониста из романа «12 стульев» вполне применим и при продаже квартиры. Да, чтобы разбить квартиру на несколько лицевых счетов, придется побегать и потратиться, а иногда даже потребуется развестись с любимой супругой. Но это крайности, к тому же в любом случае вы израсходуете гораздо меньше денег, чем даст гарантированная прибавка 20–30% от продажи двухкомнатной квартиры «в розницу» (10–15% за комнату). Трехкомнатная квартира уверенно прибавит не менее 25–30% (8–10% за комнату).
Конечно, когда широкие массы начнут пользоваться этой нехитрой арифметикой, власти попытаются вмешаться. Хотя непонятно как. Разводиться людям не запретишь. Жить в одной квартире с «постылым» (установив мораторий в несколько лет на раздел и продажу квартиры) не заставишь. А запрещать впоследствии мириться и восстанавливать семью и вовсе совершенно безнравственно.
Вообще в происходящем заметна общая экономическая закономерность: притягательность города и нехватка жилья в нем привели к образованию коммуналок в 1920-х. Жилищный кризис (двукратное повышение цен в течение нескольких месяцев иначе не назовешь) нынешнего года должен был привести к схожим последствиям, хотя и иным путем.
Одной справкой меньше
Одной из важнейших уступок банков потенциальным клиентам в 2006 году стал отказ от первоначального взноса. Нельзя сказать, что это произошло слишком резко, одномоментно. Первоначальный платеж постепенно сокращался с 40–30% три–четыре года назад до средних 10–15% к началу этого года. Несколько банков перешли к нулевому первоначальному платежу через льготные летние программы.
Иными словами, кредитные организации отказались от одного из важнейших постулатов оценки платежеспособности клиента: «Hе в состоянии накопить какую-то сумму — не сможет погашать кредит». Банки заметили существование огромного слоя московского населения, как правило, молодых специалистов, которым не удается накопить на первоначальный взнос как раз потому, что приходится снимать квартиру и отдавать законную добычу банка чужому дяде. Правда, смелое решение не то чтобы запоздало, но и большого эффекта не дало.
Дело в том, что соотношение цены покупки и цены аренды жилой недвижимости в Москве несколько нарушено относительно устоявшихся европейских правил. На Западе свято почитается формула «рычаг 100», утверждающая: цена объекта недвижимости завышена, если превышает 100-кратный размер его аренды. Плохонькая московская квартира сегодня сдается за $500–600, а стоит при этом $110–120 тыс. Получается одно из двух: либо квартиранты платят в два раза меньше, чем положено по европейской формуле, либо продавцы московского жилья просят в два раза больше, чем оно на самом деле стоит.
Можно привести много причин помимо наличия на рынке «пузыря», объясняющих сложившийся дисбаланс, равно как и причин, доказывающих его ненормальность. Для нас в данном случае важно то, что $500–600, сэкономленных на аренде, уже никак не хватит для выплат по ипотечному кредиту. Но есть и хорошая (для банков) новость: в последние два месяца наблюдается быстрый рост арендной платы. Формула «рычаг 100», кажется, работает и на московском рынке, хотя совсем не так, как хотелось бы покупателям жилья. «Пузырь» не сдувается, а наполняется «реальным содержанием», оправдывая сумасшедшие цены. И не оставляя квартирантам иного выбора, кроме как сэкономить на чем-нибудь еще и отправиться в банк за кредитом.
Если бы у меня был начальный капитал…
Сокращение срока выхода на сделку даже трудно назвать достижением. Это скорее вынужденная необходимость. При росте цен на 10% и более в месяц банки не могли откладывать предоставление кредита до регистрации сделки, т. е. на полтора месяца, и стали выдавать его сразу после подписания договора купли–продажи. До минимума сократилось время рассмотрения заявки и проверки кредитоспособности клиента. Вынужденной необходимостью продиктовано и увеличение максимальной суммы кредита.
По той же причине банки стали лояльнее относиться к покупке квартиры в Подмосковье. Некоторые из них, ранее работавшие только с городами-спутниками «первой линии», теперь не гнушаются и «средним поясом». Но к малоэтажным домовладениям вне коттеджных поселков кредиторы по-прежнему относятся с подозрением: правильно оценить такой участок и дом очень трудно, а их ликвидность, подвижность на рынке очень низка.
В 2006-м банки стали охотнее предоставлять «параллельный» заем под залог имеющейся недвижимости на покрытие начальных расходов по основному кредиту: первоначальный взнос, дополнительные платежи и т. д. Кредит под залог имеющейся недвижимости («ломбардный») в этом году развивался успешно. 15 лет назад была очень модной тема: «Если бы у меня был начальный капитал…» Разумеется, начальный капитал, исключая все то, к чему человек привык и чем ни при каких обстоятельствах рисковать не собирается: ковер, сервиз «Мадонна», 30 томов БСЭ, телевизор и т. п.
То ли риски сейчас несравненно меньше, чем в начале 1990-х, то ли россияне наконец поняли, что никакого другого капитала, кроме приватизированных квартир, у них уже не будет, но они все охотнее закладывают единственное жилье. Банки к сохраняющимся страхам граждан подходят с пониманием: сроки залога имеющегося жилья весьма коротки. Одна из наиболее распространенных схем — покупка жилья в новостройке с залогом старой квартиры на период строительства.
Все банки делают это
Важным явлением года стал быстрый выход на рынок ипотечных брокеров. Риэлторы (маклеры) всегда были первопроходцами. Их терпели даже в советское время, когда «племянник» ежемесячно приводил в бюро по обмену жилплощади по десятку «родственников», причем разных. Строить альтернативные цепочки секретарши бюро не умели, поэтому под диктовку «племянника» оформляли сложнейшие обмены и получали за это честно заработанную коробку конфет.
В новое время риэлторский хлеб многим показался незаслуженным. Сначала застройщики, а потом и ипотечные банки создавали собственные риэлторские структуры. Они были более или менее эффективными, но их главный недостаток для клиентов очевиден: это часть одной компании, и о получении объективной информации здесь речи не идет. Рост числа ипотечных банков и их программ, запутанность используемых систем платежей заемщика и вывели на арену новую категорию риэлторов — ипотечных брокеров.
Но переоценивать устойчивость положения ипотечных брокеров на рынке не следует. Дело не только в ангажированности некоторых из них банками. Большинство брокеров себе не враги и, подобно умным коммивояжерам, ставят, во-первых, на несколько банков, а во-вторых, на банки, предлагающие действительно лучшие программы.
Позициям ипотечных брокеров в ближайшее время угрожает разве что… улучшение ипотечной работы банков. Ассоциация российских банков (АРБ) разработала и передала на рассмотрение в Федеральную антимонопольную службу кодекс поведения на ипотечном рынке, который обязывает банки показывать эффективную ставку по кредитам. Поясним: номинальная ставка — это то, что мы видим в рекламе, эффективная — то, что фактически образуется после всех «накруток».
Инициатива банковского сообщества достойна всяческих похвал, хотя известно, что подтолкнуть ее могла уже готовая разработка аналогичных стандартов АИЖК и Международной финансовой корпорацией (IFC). По некоторым сведениям, стандарты АИЖК/IFC более радикальны, таким образом, кодекс АРБ — всего лишь запоздалая попытка «продавить» более приемлемый для банков вариант.
Но даже если примут вариант, учитывающий самые тонкие различия в платежах, практике страхования и т. п., мы вряд ли узнаем всю правду об эффективной ставке. Поскольку банки применяют как уникальные наработки, так и уловки, ставшие общим правилом.
Одна из них — смешение годового процента и ежемесячного погашения. Скажем, вы берете 12 тыс. руб. на год под 10% годовых, т. е. в конце года вы должны вернуть 12 тыс. плюс 1,2 тыс. Это практика тысячелетий. Сегодня, чтобы «облегчить» заемщику возврат долга, банк предлагает погашать его не в конце года целиком, а ежемесячно — по 1 тыс. плюс 100 руб. Но возникает естественный вопрос: если вы в первый же месяц вернули банку часть долга, то почему во второй, третий и прочие месяцы платеж по процентной ставке начисляется все с тех же 12 тыс.?
В итоге к концу года банк получит от вас 13,2 тыс. руб. А теперь представьте, что вы должны выплатить эту сумму только в конце года. Вы открываете в другом или в этом же банке счет, на который ежемесячно переводите по 1,1 тыс. руб. для того, чтобы набрать требуемую сумму (обычная практика в каком-нибудь испанском банке). Конечно, более 1,5–2% вы на таком вкладе не получите, но очевидно и то, что, когда вы отдаете якобы 10% на нынешних условиях, на самом деле банк получает с вас 11,5–12%! При многолетнем кредите вы погашаете долг ежемесячно, но остаток пересчитывается раз в год.
Образно говоря, при существующей системе погашения образуются своеобразные «ступеньки», «уголки» которых фактически увеличивают декларируемую банками ставку на несколько пунктов. И маловероятно, что упомянутый кодекс предложит банкам указывать в составе эффективной процентной ставки то, что спряталось в «уголках». То, что делают все, безнравственным не назовешь.
К тому же решать вопрос о том, принимать кодекс или нет, банки будут сугубо добровольно. Но, несомненно, его принятие станет важнейшим событием года на рынке ипотеки. В каком бы году оно нe было принято. Потенциальному клиенту останется спросить в call-центре, подписал ли банк кодекс и какова эффективная процентная ставка по той или иной программе. Вероятно, ипотечным брокерам придется уйти с рынка, поскольку то тайное, что они высчитывали для клиентов, станет явным. Либо брокеры научатся высчитывать, насколько декларируемая эффективная ставка соответствует действительной. А они научатся. Потому как — наследники легендарных маклеров.
Кому должен — всем прощаю
Но возможно, что в наступающем году все мелкие дрязги отойдут на второй план и далее. Долгосрочной, не побоимся этого слова — научной (согласующейся с законами экономики) программы развития ипотечного кредитования в стране нет и быть не может. Поскольку всевозможные программы и реалии строительного рынка (а от него в конечном счете зависит развитие ипотеки) живут параллельной жизнью. Комментариев банковского сообщества удостаиваются лишь самые экзотические высказывания должностных лиц. В такой ситуации каждый ньюсмейкер волен высказывать досужие мысли о том, как сделать так, чтобы всем было хорошо.
Среди самых модных идей сезона: ставка по ипотечным кредитам 7% годовых, отмена процентов для молодых семей, списывание основного долга по кредиту по мере рождения детей с полным «прощением» на третьем ребенке и т. п. Заканчиваются такого рода предложения выводом: «Тогда мы действительно получим доступное жилье». Подобная программа действует в Москве. Существует она для большинства молодых семей лишь декларативно, но по крайней мере расписана соответствующими статьями городского бюджета. В других случаях предлагается главным образом принять закон, а банкам быть более «социально ответственными». То есть подразумевается, что «прощать» долг молодой семьи станет не государство, расплачиваясь за нее с банком, а банк за свой счет.
Например, спикер Совета Федерации Сергей Миронов сопровождает абсолютно правильную мысль о том, что стоимость жилья растет из-за отсутствия баланса между спросом и предложением, утверждением: «Государство дает деньги и тем самым подогревает спрос, а рынок сразу взвинчивает цены, увеличивая прибыль в разы». Это притом, что с помощью ипотечных кредитов осуществляется около 5% сделок на рынке недвижимости, а АИЖК рефинансирует (выкупает у банков на государственные деньги) только треть из них. По другим направлениям нацпроекта «Доступное жилье» (подготовка инфраструктуры для комплексной застройки участков и т. п.) государство, собственно, денег дать не успело, поскольку до сих пор не ясно, кому и для чего. Не считая миллионов на разработку программы и управление ею.
В общем-то снизить номинальную процентную ставку — не проблема. Кодекс поведения на ипотечном рынке банками пока не принят, и накрутить эффективную ставку — дело фантазии. Но пойдет ли это на пользу развитию ипотеки? Жестокая правда состоит в том, что снизить ипотечное бремя рыночными методами реально, только создав прочную систему обеспечения банковских рисков. Страхованием самих ипотечных договоров (фактически — заемщика от потери дохода, необходимого для погашения кредита), строительством помещений маневренного фонда (общежитий, домов гостиничного типа) для переселения граждан, утративших жилые помещения в результате обращения на них взыскания по ипотечным кредитам (что, кстати, предусмотрено действующим Жилищным кодексом) и тому подобными мерами. Но понятно, что об этом политики говорят меньше всего. По крайней мере в 2007 году следует ждать риторики и законодательных инициатив противоположного свойства.
Сергей Бессонов
Директор департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка:
— Ипотечное кредитование вызывает все больший интерес у населения. Это связано с тем, что люди стали осознаннее подходить к вопросам ипотеки, к возможности в короткий срок стать собственником жилья. Покупка квартиры в кредит рассматривается как возможность оплачивать собственную недвижимость, а не арендовать чужую, либо как выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15–30% в год). В связи с осведомленностью населения все больше внимания помимо базовых условий кредитования стало уделяться качеству обслуживания клиентов, срокам рассмотрения заявки и оформления кредита, реальной оценке доходов клиента и его платежеспособности.
Роман Воробьев
Член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физическими лицами:
— В этом году многие банки предложили новые ипотечные продукты. Безусловно, одним из главных нововведений стала программа на покупку недвижимости без первоначального взноса. Кроме того, среди основных тенденций можно отметить снижение процентных ставок и увеличение срока кредита. Райффайзенбанк внес изменения в программу в марте 2006 года, добавив дополнительные виды кредитования, к примеру, на приобретение земельного участка и проведение ремонта в квартире. Также были снижены процентные ставки (до 9,25% в валюте) и размер первоначального взноса (с 30% стоимости жилья до 14,5%).
Сергей Махоткин
Руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:
— Одним из итогов года 2006-го я бы назвал тот факт, что на рынке в достаточной мере сформировалось понятие «ипотечного брокера». Раньше он по сути представлял собой одиночного риэлтора, который был в силах проконсультировать клиентов по вопросам ипотечных программ на «диком» поле российского ипотечного кредитования. Сегодня это специалист, который знает все об изменениях, связанных с вопросом ипотеки: законодательные изменения, новые программы банков РФ, особенности сделок в различных сегментах жилой недвижимости. Более того, существование ипотечного брокера вполне оценили и банковские структуры. В результате при условии сотрудничества с ипотечным брокером клиент может получить более низкую ставку кредитования на весь срок кредита. Востребовано направление ипотечного брокериджа в крупных риэлторских компаниях, где эксперты постоянно мониторят рынок кредитования и могут применить эту информацию к рынку недвижимости.
Сергей Озеров
Финансовый директор ДельтаКредит банка:
— Мы оцениваем итоги прошедшего финансового года как отличные: произошел значительный рост активов и прибыли, это радует! Первое полугодие рынок ипотеки развивался в соответствии с прогнозами (двукратная скорость роста), во втором наблюдалась парадоксальная ситуация: в долларовом выражении рынок рос теми же темпами, а количество сделок значительно сократилось, что связано с увеличением цен на квартиры. К концу года рост цен замедлился, некоторые аналитики ожидают их коррекции. Это способно привести к тому, что банки ужесточат свои условия кредитам с нулевым первоначальным взносом. Одно из главных событий года — покупка 20% Росбанка группой Societe Generale. Эта сделка побила все рекорды российского финансового рынка. Ее сумма стала крупнейшей без учета опциона. 20% Росбанка обошлись в $634 млн. В марте Райффайзен заплатил $550 млн за Импэксбанк, а Внешторгбанк — $577 млн за 76% петербургского ПСБ.
Банки из первой десятки еще не продавали за рубеж, а из решившихся на покупку в России Societe Generale по размеру уступает лишь испанскому Santander, который приобрел банк в Москве. Сумма показывает блестящие перспективы всего банковского сектора и свидетельствует, что привлекателен и рынок в целом, и отдельные банки. В 2007 году произойдет дальнейший рост банковского сектора, консолидация игроков, поглощения и слияния, новые покупки, а значит — сокращение общего количества банков.
Павел Комолов
Андеррайтер брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования:
— В этом году банки стали более лояльно относиться к индивидуальным предпринимателям и владельцам бизнеса. Год назад им было чрезвычайно сложно получить кредит, даже с нашей помощью. Сейчас кредитные инспекторы готовы войти в положение потенциального заемщика, выехать на место, оценить бизнес, проверить отчетность, которая зачастую не соответствует установленным стандартам. Отмена первоначального взноса была довольно громким событием, имевшим высокий резонанс и в прессе, и среди участников рынка. Правда, отмена взноса нивелировалась ростом цен, и в итоге, чтобы купить квартиру, взяв кредит на 100% ее стоимости, надо иметь возможность платить по кредиту столько, сколько 70% московских семей не зарабатывают. Самым большим прорывом считаю готовность НИКОМа кредитовать новостройки с нулевым взносом.
Кто-то потерял свои позиции, а такие банки, как Москоммерцбанк и КИТ-Финанс, в 2006 году уверенно вошли в десятку лидеров рынка. Топтание на месте может быть чревато на быстро растущем ипотечном рынке России, а способность оперативно менять существующие и создавать новые кредитные продукты вознаграждается сполна.
Алексей Мусатов
Начальник отдела ипотечного кредитования АБ «Оргрэсбанк»:
— Подводить итоги года пока преждевременно, но о некоторых тенденциях можно говорить уже сейчас. Двукратный рост стоимости московских квартир, вызванный искусственным сужением предложения, привел к увеличению размера предоставляемых ипотечных кредитов. При этом для значительной части населения перспектива приобретения квартиры еще более отдалилась, так как темпы роста цен в несколько раз превосходили динамику роста заработной платы или доходности большинства видов бизнеса. Подводя итоги года, участники рынка осознали тот факт, что рост цен на недвижимость должен быть обусловлен фундаментальными экономическими причинами (рост экономики или денежной массы, нормативным значением коэффициента дохода к стоимости жилья) или представлять собой результат спекулятивного роста цен, вызванного отсутствием в стране адекватных фондовых инструментов, целенаправленной жилищной политики и ряда других факторов. По всей видимости, мы переживаем второй вариант развития событий. Наблюдаемое сегодня снижение числа сделок, увеличение предложения, начавшаяся коррекция цен на типовое жилье, готовность застройщиков к существенным скидкам и «подаркам» отражают начало общей стагнации на рынке. Преодолеть ее за счет внутренних источников, в том числе расширения ипотечного кредитования, пока не получается: слишком велик разрыв цен и возможностей большинства потенциальных покупателей.
Вячеслав Шаламов
Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы:
— Прошедший год был очень насыщен нововведениями на рынке ипотечного кредитования. Это касается как внедрения новых ипотечных кредитных продуктов: большинство банков, в том числе и Банк Москвы, запустили программы рефинансирования ипотечных кредитов, так и изменений условий действующих ипотечных программ. Некоторыми банками был отменен первоначальный взнос, ставки по кредитам в валюте опустились ниже психологической отметки 10% годовых. В Банке Москвы объемы ипотечного кредитования выросли многократно, а вот предпочтения потребителей остались практически неизменными: как и раньше, они предпочитают меньшие первоначальные взносы и низкие процентные ставки. Также заемщики стали более требовательными к уровню банковского сервиса, но в целом это совпадает с проводимой банками политикой развития кредитования — большинство из них уже осознали, что качество обслуживания клиентов обеспечивает благоприятное развитие розничного бизнеса. В следующем году, на мой взгляд, получит более широкое распространение ипотечное кредитование без первоначального взноса, при этом, я надеюсь, это развитие повлечет за собой развитие ипотечного страхования, и страховщики смогут предложить новые страховые продукты, позволяющие страховать ответственность заемщиков.
Игорь Жигунов
Член правления Городского ипотечного банка:
— Позитивным для рынка ипотеки в 2006 году, безусловно, является рост объемов ипотечного кредитования, повышения уровня сервиса и технологичности ипотечных сделок, а также появление новых игроков в области ипотеки. И это связано не только с увеличением числа банков, предлагающих кредиты.
Еще один отличительный момент года — оптимизация бизнес-процессов и сокращение сроков оформления сделок. На рынке стали появляться предложения со сроком одобрения заявки и оформления сделки за два-три дня.
Еще один интересный блок — активное взаимодействие в инфраструктуре рынка с ипотечными брокерами: с их участием проводится до четверти ипотечных сделок.
В настоящее время ипотечные кредиты в том или ином виде выдают более 600 кредитных организаций в РФ, однако основной объем рынка формируют практически 10–12 его участников. С учетом инфраструктуры рынка и большого потенциала развития в регионах увеличится доля региональных ипотечных кредитов.
Приход на рынок новых игроков и расширение возможностей привлекать средства при помощи рефинансирования стали толчком к так называемой доступной ипотеке. Причем доступной не только с точки зрения ставок и условий кредитования, но и в части роста платежеспособности самого населения (правда, в части массовой доступности с позиции доходов большинства россиян это пока нереально). При этом не стоит ожидать дальнейшего резкого снижения ставок.
На фоне роста стоимости жилья очень выгодными оказались потребительские кредиты под залог имеющейся недвижимости: с повышением стоимости закладываемого объекта увеличивалась и максимальная сумма кредита. Это по сути новый кредитный продукт, который оценили многие клиенты и, воспользовавшись им, сумели выгодно совершить сделки. При этом есть мнение на рынке, что одним из факторов резкого роста цен на жилье, происшедшего весной–летом 2006 года, называют расширение спроса, в том числе и из-за увеличения объемов ипотечного кредитования. Здесь хочется обратить внимание на то, что сделки с использованием ипотечных кредитов пока составляют не более 5% общего количества. Поэтому увеличение объемов ипотеки никак не способно повлиять на такие темпы роста цен.
Динамика рынка за десять месяцев 2006 года показала рост цен на жилье и рост средней суммы кредита почти в два раза. В частности, с января до октября 2006 года. Средняя сумма кредита выросла в Москве с $69 тыс. до $130 тыс. Причем из-за высоких цен на жилье даже ипотечный кредит многим не в состоянии помочь купить квартиру — и этих денег не хватает. До четверти одобренных заявок в банках так и не доходили до сделок. Отдельно стоит отметить растущий интерес к загородным объектам и кредитованию в области. 2007 год станет годом активизации ипотечных программ и в области роста загородной ипотеки. Например, если сейчас объем таких сделок не превышает 10–15%, то вполне можно ожидать их роста как минимум до 20%.
Выход на рынок новых участников, предложение новых программ, в том числе актуальной новинки, так называемого «потребительского ипотечного кредитования», привлечение ресурсов банками за счет сделок секьюритизации (что дешевле) вполне позволяют прогнозировать увеличение рынка на 80%, причем как за счет количества сделок, так и за счет роста цен на жилье и средней суммы кредита. По оценкам международных экспертов, емкость рынка к 2010 году может составить порядка $26 млрд, а российские эксперты оценивают объем рынка до $50 млрд.
2007 год станет годом активного начала работы с таким инструментом, как ипотечные ценные бумаги, этот год уже показал эффективность и реальность для российских банков механизма секьюритизации ипотечных активов — а это возможность привлечения более дешевых долгосрочных ресурсов.
Альберт Акопян
М2 — Квадратный метр