Трезвый взгляд на московских рантье

Считается, что бизнес по сдаче квартир в аренду очень выгоден – и подтверждением тому активный интерес инвесторов к рынку недвижимости в этом году.«Собственник» посчитал все доходы и расходы современных рантье и обнаружил весьма интересные закономерности.
В статье «Рынок аренды: будут ли расти цены?» был проанализирован спрос на рынке аренды, а сейчас мы посчитаем рентабельность этого вида бизнеса для различных квартир. Попытаемся также сравнить этот вид инвестиций с другими.
Какую квартиру покупать?
На самом деле, чтобы сделать грамотные инвестиции на рынке недвижимости, надо понимать, какую именно квартиру стоит покупать. Руководитель отдела аренды жилья ГК «Вавилон» Ирина Бобко рассказывает: «Наиболее важные вопросы в этом случае – где купить, сколько комнат, какой сделать ремонт, как обставить. К сожалению или к счастью, но здесь в обязательном порядке нужно заручиться поддержкой опытных сотрудников отдела аренды. Иначе в 98 случаях из 100 потенциальные арендодатели прогорают».
Категоричность Ирины Бобко вполне объяснима. Назовем две наиболее серьезные причины тому. Во-первых, существует явное отличие в приоритетах у клиентов при покупке жилья и при его аренде. Например, можно хорошо продать квартиру на Таганке или в районе «вокзальных» станций метро, но выгодно сдать ее в аренду нельзя. Если при покупке квартира в «сталинском» доме ценится, то сдача в аренду такого жилья – дело довольно сложное, и цена будет не так уж и высока: VIP-клиенты предпочитают новые элитные дома, а эконом-потребители не готовы переплачивать.
Во-вторых, существует целый ряд вопросов: например, на определенную сумму (скажем, $400 тыс.) можно купить разные квартиры – одну элитную или несколько типовых однокомнатных. Как поступить в таком случае? Какой ремонт сделать в квартире – дорогостоящий или вообще оставить как есть? Как обставить квартиру – купить микроволновку и посудомоечную машину или лучше приобрести супертелевизор? И множество других, которые влияют на рентабельность бизнеса.
По данным Ирины Бобко, на сегодняшний день в аренде наиболее популярны одно-двухкомнатные типовые квартиры. Риелторы советуют вкладывать в ремонт таких квартир по минимуму, так как такое жилье пользуется спросом в любом виде. Элитную же квартиру нужно не только хорошо отремонтировать, но и вдумчиво обставить, так как ставка аренды напрямую зависит от качества ремонта и «начинки».
Как посчитать рентабельность?
Покупка квартиры с последующей сдачей ее в аренду – это долгосрочные инвестиции. Так что помимо подсчета текущего дохода не стоит забывать, что собственник владеет и самой недвижимостью, которая, скорее всего, со временем будет дорожать.
Для правильного расчета годовой рентабельности надо учитывать, что доход поступает равномерно в течение года, и использовать метод дисконтируемых денежных потоков, консультирует сертифицированный аналитик Денис Колокольников, генеральный директор RRG.
Справка. Дисконтируемый, или приведенный, поток денежных средств – будущие величины денежных потоков, рассчитанные в текущих денежных единицах, исходя из ожидаемого значения ставки дисконтирования.
То есть (для такого подсчета) деньги, которые приходят каждый месяц, нужно положить на депозит в банке, а в конце года считать общую прибыль. При ставках 7–8% годовых в валюте реально к полученной от арендатора сумме прибавится 3,5%.
К примеру, для однокомнатной квартиры стоимостью $150 тыс. можно посчитать все необходимые расходы: во-первых, предстоит оплата услуг риелтора по покупке квартиры – около $6 тыс. Хоть сколько-нибудь хороший ремонт обойдется в $15 тыс. и займет примерно месяц-полтора (учитываем потерю дохода за этот период). Отремонтированную квартиру можно будет сдать по $800. Неотремонтированную – от $600. Умножаем на 11 месяцев, получаем годовой доход $8800, прибавляем 3,5% от депонирования, итого прибыль первого года от аренды – $9108. Это 5,3% годовых, если учитывать все произведенные расходы. Но, добавляет Колокольников, бизнес на сдаче в аренду самых дешевых квартир дает самую максимальную рентабельность для сектора жилой недвижимости. Для двухкомнатной квартиры рентабельность составит примерно 4–4,5%, а для трехкомнатной – чуть меньше 4%. Все дело в том, что ставки аренды для квартир с различным числом комнат не отличаются столь значительно, сколь разнится их цена.
К тому же владельцам квартир, по-хорошему, надо заплатить еще и 13% от дохода, который они получают, что снижает прибыль почти на процентную ставку – для однокомнатной квартиры, взятой для нашего расчета как 4,4%. В сегменте дорогих квартир ситуация со сдачей в аренду сложнее. Желающих снять квартиру за $3000 приходится искать несколько месяцев, а ведь даже без учета этих потерь доходность от аренды будет примерно такая же, как для более дешевого жилья. В любом случае, добавляет Колокольников, вложения в жилую недвижимость менее доходны, чем в коммерческую, где доходность колеблется диапазоне от 9 до 17%.
Поэтому даже рост ставок аренды на однокомнатные квартиры до $900 увеличит прибыльность весьма незначительно – 5,9% до налогообложения. Очевидно, что при такой прибыльности выгоднее положить деньги в банк или вложить в акции того же «Газпрома», который за последние 7 лет дал прибыльность почти в 3 раза большую, чем инвестиции в любую из московских квартир. Окупаемость составит в лучшем случае 15 лет, в худшем – более 20 лет. К тому же уже в ноябре этого года, по данным компании «Миэль-Недвижимость», средние арендные ставки в сегменте эконом даже немного снизились: на 0,3% на однокомнатные квартиры и на 0,5% на двухкомнатные.
Шансы на выигрыш
Таким образом, инвесторам приходится рассчитывать скорее на то, что сама квартира подорожает за эти годы, чем на стабильный рост арендной платы. Есть неплохой шанс, что рост цены квартиры покроет разницу с депозитом, если будет составлять хотя бы 3–4% в год. В принципе, по итогам предыдущих лет на такой рост рассчитывать можно, а можно даже на больший – примерно 10% в год. Таким образом, получается, что долговременный бизнес на сдаче квартир в аренду приносит доход не гарантированно: если не случится роста цен или упадут арендные ставки, хозяин квартиры легко может потерять часть вложенных денег. К тому же есть еще один фактор, который может повлиять на уменьшение привлекательности этого вида бизнеса: налоговики уже заявили о том, что будут прилагать усилия, чтобы взыскать эти налоги. Отметим, что недвижимость хороша тем, что полностью потерять свои инвестиции все же маловероятно. А вот минус ее в том, что это малоликвидный актив, особенно в период стагнации на рынке. Таким образом, получается, что вкладывать в недвижимости сейчас невыгодно – и часть инвестиционных квартир выйдет на рынок, тем самым способствуя падению или стагнации цен продажи.
Таким образом, на рынке сейчас конфликтуют две тенденции: стремление владельцев к увеличению доходности от недвижимости и экономическая невозможность нанимателей платить больше, которая выливается в сжимание спроса на аренду. С другой стороны, есть явная тенденция уменьшения предложения квартир: по данным налоговой инспекции, в столице более 120 тыс. человек владеют более чем одной квартирой, а по данным риелторов, на рынке обращаются примерно 150 тыс. квартир. Активные продажи инвестиционных квартир и выход из этого бизнеса хотя бы 15 тыс. квартир может серьезно «подогреть рынок». Возможно, именно поэтому московские власти сейчас намерены активно развивать арендный сектор, но в 2007 году программа «Доступное жилье» будет запущена только на уровне пилотного проекта. По прогнозам экспертов, ожидать заметных изменений в рентабельности этого бизнеса можно только примерно через год.
Иван Сергеев, Маргарита Моисеева
Собственник